Par Franck Inghels,
directeur de la distribution d'Inter Gestion REIM
Dans un climat
économique où l'incertitude règne et où les marchés financiers oscillent,
l'investissement en SCPI apparaît comme une solution pertinente pour ceux qui
recherchent stabilité, rendement et diversification. Cependant pour optimiser
son investissement, il est essentiel de prendre en compte les bons indicateurs
pour bien choisir sa SCPI.
L’offre en SCPI est
abondante : il existe aujourd’hui plus de 200 SCPI, pilotées par 45 Sociétés de
Gestion (source ASPIM au 31/12/2023). Longtemps, le taux de distribution
(TD) a fait office d’indicateur clé mais la récente crispation du marché
immobilier a rendu la lecture du potentiel des SCPI plus complexe. Pour faire
le bon choix, il convient d’analyser plusieurs critères fondamentaux.
Décrypter la
rentabilité : les 3 indicateurs clés de performance
Pour comprendre la
véritable rentabilité d’une SCPI, trois indicateurs s’imposent comme des
références incontournables :
• Le Taux de Distribution (TD) permet d’évaluer le
rendement annuel d’une SCPI en relation avec le prix de la part. Cet indicateur
est indispensable pour saisir les tendances de performance dans la durée. En
effet, un TD stable ou en croissance indique souvent une gestion efficace et un
potentiel de rendement intéressant. Un
TD supérieur à la moyenne du marché – actuellement à 4,5% est souvent recherché
pour assurer un rendement intéressant.
• Le Rendement Global Immobilier (RGI) constitue lui, une
mesure globale annuelle de la rentabilité des investissements qui tient compte
des dividendes distribués, pondérés, de la variation -positive ou négative- de
la valeur du fonds. En effet, en cas d’appréciation de la valeur des actifs, un
rendement attractif peut se conjuguer à une augmentation de la valeur de la
part mais peut aussi se trouver confronté à une baisse de la valeur des actifs
et de la part.
• Enfin, le Taux de Rendement Interne
(TRI)
intègre non seulement les revenus distribués mais aussi la valorisation des
parts, sur la durée cette fois. Ce calcul complexe fournit une vision globale
de la performance de la SCPI, en prenant en compte l’ensemble des bénéfices
réalisés à long terme. C’est l’outil idéal pour les investisseurs cherchant à
évaluer le potentiel de croissance de leur capital. En général, un TRI d’au
moins 5% sur 10 ans est recommandé pour envisager une perspective de rendement
solide.
Solidité et fiabilité :
les 4 indices de stabilité
Au-delà de la
performance, la solidité financière d'une SCPI est déterminante pour optimiser
la sécurité de l’investissement. Plusieurs indicateurs peuvent témoigner de
cette robustesse, à savoir :
• Une capitalisation significative est souvent synonyme
de stabilité car elle permet de réduire les risques en diversifiant les actifs,
et aussi de renforcer la solidité financière de la SCPI. Une capitalisation
d'au moins 100 millions d'euros est un indicateur de confiance et de robustesse
pour les investisseurs.
• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est un indicateur clé
de la performance locative. Un TOF élevé suggère une forte demande pour les
biens détenus par la SCPI.
• La valeur de reconstitution : Cet indicateur permet d’évaluer la valeur totale d’un parc immobilier si celui-ci devait être entièrement racheté et reconstitué. En d’autres termes, il représente le coût nécessaire pour acquérir et reconstruire le portefeuille immobilier à neuf, en tenant compte des coûts de construction, de rénovation et des frais associés. Il donne donc une idée précise de la valeur actuelle des actifs détenus. En général, une décote d'au moins 3% est recommandée entre la valeur de souscription et de reconstitution. La décote reflète la réduction appliquée à la valeur de reconstitution pour tenir compte des coûts, risques et incertitudes associés à la réalisation de cette reconstitution, ainsi que des imperfections du marché immobilier.
• Le Report à Nouveau (RAN) qui représente une
réserve de bénéfices non distribués peut permettre de maintenir temporairement
les distributions en cas de baisse exceptionnelle des revenus. Cependant, un
RAN permanent important peut être un signe d’anticipation par la Société de gestion
de difficultés de gestion. Ce paramètre
doit donc être analysé plus précisément avec en particulier la prise en compte
de l’évolution du TOF et du TOP. (Taux d’Occupation Financier et Physique).
L’importance de la
Société de Gestion
Le succès d’un
investissement en SCPI ne repose évidemment pas uniquement sur les indicateurs
financiers. La variété dans la nature et la qualité des locataires joue un rôle
crucial, permettant de sécuriser les investissements et de maintenir une valeur
stable des actifs immobiliers. C’est pourquoi, la qualité de la société de
gestion (SGP) prime dans le choix et la pérennité des performances car, il est
important de le rappeler : investir dans une SCPI est un investissement de long
terme !
Analyser l’historique
et la performance passée de la SGP est essentiel. Une société de gestion
disposant d’une longue expérience et d’une solide réputation inspirera
confiance et fiabilité, deux critères indispensables pour un investissement
serein. En parallèle, les choix stratégiques et les convictions de gérants
aguerris jouent un rôle clé dans la gestion des fonds. Leur capacité à combiner
ces éléments de manière efficace permet d’optimiser la performance tout en
réduisant les risques d’investissement.
Aussi, la capacité de
la SGP à s’adapter aux évolutions du marché immobilier et aux changements
réglementaires est cruciale pour garantir la durabilité des investissements.
Une société de gestion réactive et innovante est mieux à même de naviguer dans
un environnement en constante mutation.
Enfin, une SGP qui maîtrise l’ensemble des métiers de l’immobilier, de la maîtrise d’ouvrage à la gestion des biens, en passant par l’investissement, peut offrir une gestion plus cohérente et efficace. Cette intégration des compétences se traduit souvent par une meilleure performance des SCPI sous gestion.