Les particuliers et les entreprises qui possèdent des biens immobiliers, soit pour héberger leur outil de travail, soit pour y habiter ou investir, doivent consacrer du temps pour gérer leur patrimoine, et disposer des compétences nécessaires pour cela.
Rémi Gourrin, associé
Walter France, et expert fonctionnel pour l’application Agilimo, analyse ici
tout ce qu’une bonne gestion implique.
Gérer son patrimoine
s’articule autour de quatre temps forts : identifier le bien à acheter, puis
l’administrer, en mesurer le rendement financier, et enfin l’optimiser
fiscalement.
> Dénicher le bien à
acheter et mesurer son rendement futur
Il est recommandé
d’établir préalablement à sa recherche un cahier des charges objectif qui
permettra de résister ultérieurement à la tentation de la bonne affaire ou du «
coup de cœur » qui ne répond pas vraiment à ses besoins initiaux. La recherche
peut s’effectuer par soi-même ou avec l’aide d’une ou plusieurs agences
immobilières. Attention aux promesses des nombreux « amateurs » reconvertis en
« agents immobiliers », avec des compétences auto-proclamées mais pas encore
démontrées… Mieux vaut s’appuyer des professionnels ayant fait leurs preuves.
En parler autour de soi et faire jouer son réseau peut s’avérer intéressant ; comme pour tout, le bouche à oreille peut réserver de bonnes surprises !
Pour évaluer la
rentabilité d’un bien, le futur propriétaire doit se renseigner sur le montant
de la taxe foncière, le montant des charges, l’état de l’immeuble, son
ancienneté, les éventuels travaux déjà programmés par l’assemblée générale dans
le cas d’une copropriété, les projets fonciers de la commune aux alentours, les
travaux à prévoir, etc.
> S'organiser pour
tout maîtriser
La gestion d’un bien
immobilier suppose de nombreuses tâches à accomplir :
- lorsqu’il s’agit d’un
bien loué :
assurer ses obligations vis-à-vis des locataires : envoi des quittances, suivi
des indices de révision des loyers, refacturation des charges, relance des
impayés ;
- suivre la rentabilité
de ses différents biens ;
- rassembler les
informations pour respecter ses obligations fiscales ;
- collecter et analyser
les informations et les données permettant une prise de décision pertinente sur
les différents sujets : comment optimiser la fiscalité ? Est-ce le bon moment
pour vendre ? A l’inverse, le contexte économique est-il favorable à un nouvel
investissement ? Le patrimoine immobilier doit-il être remis en cause dans le
cadre d’une restructuration de son patrimoine global afin que ce dernier soit
mieux équilibré ?
> Gérer seul, avec une agence, à l'aide d'un logiciel ?
Gérer seul ses biens peut être tentant, surtout si ceux-ci ne sont pas nombreux, et pour éviter les honoraires des agences. Tout dépend du temps qu’on est disposé à y consacrer, ou de la confiance donnée à une agence et à l’efficacité de cette dernière. Une alternative peut être de s’appuyer sur un logiciel – il en existe plusieurs sur le marché –. Ces logiciels de gestion de patrimoine immobilier proposent généralement cinq grands types de fonctionnalités :
1 – Inventorier et
classifier les biens détenus. Les biens immobiliers peuvent être distingués
selon qu’ils sont loués à des particuliers ou à des professionnels, s’ils
appartiennent à une copropriété ou non, etc.
2 – Identifier les
obligations qui en découlent. Si le remboursement de la dette est une
priorité, il ne faut pas négliger les travaux d’amélioration ou d’entretien,
qui garantiront l’attractivité du bien sur le marché de la location et peuvent
même s’avérer intéressants en termes d’optimisation dans le cadre d’une
stratégie de déficits fonciers.
3 – Répertorier les
valeurs.
Quel a été le montant total de l’acquisition (achat et travaux) ? Quelle est la
valeur du bien à ce jour ? Faut-il le conserver, le valoriser par de nouveaux
travaux, ou envisager de le revendre ?
4 – Prendre en compte
l’environnement légal. Nul ne doit ignorer la loi… Tout propriétaire doit
connaître ses obligations et ses droits, en matière civile et en matière
fiscale. Quel est le montant des impôts et des taxes ? Quels documents doivent
être réclamés à un futur locataire, les éventuelles cautions à demander ? Et
lorsque l’on veut vendre, quelles sont les étapes strictes de la procédure de
congé à appliquer au locataire ?
5 – Simuler des
situations diverses :
quelles sont les incidences fiscales en cas d’augmentation de son patrimoine
immobilier ? Quel est le coût de la transmission à des enfants ? Quel intérêt y
aurait-il à changer de régime fiscal ?
Un tel logiciel peut
être utile pour les simulations de rendements, l’estimation de la fiscalité qui
en découle, l’assistance administrative et l’accompagnement pour les
obligations déclaratives. Mais attention, ce ne sera toujours qu’un logiciel…
Son utilisation ne doit en aucun cas affranchir le propriétaire du recours à
des spécialistes lorsque le besoin s’en fait sentir.
> Réaliser
régulièrement un audit de son patrimoine
Faire appel à des
experts, même si le propriétaire gère seul son patrimoine, va toujours
s’imposer à un moment donné. Il est extrêmement difficile de prendre du recul
lorsque l’on est happé par la gestion quotidienne.
Un expert-comptable
sera bien utile pour vérifier la bonne tenue de la comptabilité, valider les
options fiscales ou les faire évoluer, ou encore s’assurer que la fiscalité
afférente aux revenus dégagés est optimisée.
Pour appréhender son
patrimoine global, envisager des investissements avec des dispositifs fiscaux
avantageux, restructurer ledit patrimoine, un conseiller en gestion de
patrimoine apportera sa connaissance pointue des différents dispositifs et de
l’actualité légale et réglementaire.
Selon Rémi Gourrin : « Les propriétaires doivent mettre toutes les chances de leur côté pour optimiser leur patrimoine immobilier. Une organisation sans faille, une veille active de la législation, et le recours permanent ou ponctuel à des experts sont les clés pour sécuriser une bonne gestion tout en s’assurant d’un rendement satisfaisant. »