Avis
d’expert d’Amaury de Calonne, co-fondateur et président de Monetivia
Alors que certains
professionnels semblent attester de premiers signes de reprise sur le marché
des transactions dans l’immobilier ancien, grâce notamment à la baisse des taux
de crédit immobilier qui se confirme encore en septembre, les investisseurs restent
attentistes et hésitent à concrétiser leurs projets. La rentrée de septembre
2024 fait particulièrement parler d’elle par son absence de gouvernement et de
visibilité pour le secteur de l’immobilier, qui s’enfonce dans la crise. Les
investisseurs redoutent notamment la prochaine Loi de Finances, qui pourrait
contenir des mesures modifiant la fiscalité immobilière.
Dans ce contexte,
l’investissement en nue-propriété apparaît comme un « totem d’immunité ».
Ne
générant par construction aucun revenu locatif, il ne risque pas d’être impacté
par les potentiels changements en matière de fiscalité locative ; et a contrario
la décote dont bénéficie l’investisseur en contrepartie de l’absence de loyers
offre une bonne visibilité sur la plus-value escomptée dans le futur.
Il
constitue donc une solution stable, sereine et pérenne, peu importe la façon
dont la législation immobilière et fiscale évolue à court terme.
L’investissement
locatif et l’épée de Damoclès des réformes fiscales
Ces dernières années,
les bailleurs privés ont dû supporter les conséquences de plusieurs mesures
restrictives, pensées à l’origine pour favoriser l’accès au logement dans les
zones tendues (plafonnement des loyers) mais qui ont contribué à rendre l’investissement
locatif classique moins attractif. Sans parler de l’immobilier neuf, dont le
dernier dispositif d’incitation prendra fin au 1er janvier 2025.
Depuis cet été, deux
points préoccupent particulièrement les acteurs de l’investissement locatif :
• La potentielle
réforme de la fiscalité locative, avec la possibilité d’un alignement entre la
fiscalité des locations meublées et celle des locations nues, incluant la
diminution ou la suppression possible de la déductibilité des amortissements
pour le LMNP, qui pourrait rogner la rentabilité de ce type d’investissement.
• La prolongation d’un
an au 1er août 2024 du dispositif d’encadrement des loyers et la possible
extension du plafonnement des loyers à de nouvelles villes découragent
également les potentiels investisseurs qui craignent de ne plus trouver leur
compte en termes de rentabilité nette.
Le confusion politique
et les « pertes significatives » sur le Budget 2024 constatées par le
Rapporteur
de Bercy ne favorisent pas non plus le retour sur le marché des
investisseurs immobiliers, qui ont besoin de visibilité à long terme.
À contre-courant,
l’investissement en nue-propriété offre une très grande visibilité
À l’inverse de la
tendance observée ces dernières années sur le marché immobilier traditionnel,
le marché de l’investissement en démembrement, auquel appartient
l’investissement en nue-propriété, continue de progresser (+5% sur 2024 pour
les opérations de démembrement réalisées par un vendeur senior, avec plus de 1
milliard d’euros de pouvoir d’achat redistribué). Et dans une période où l’on
connaît le coût de son investissement mais moins la rentabilité nette d’impôt
qu’il dégagera, on comprend que certains investisseurs se tournent vers un
investissement de ce type.
L’investissement en
nue-propriété consistant à acheter un bien occupé par un tiers avec en
contrepartie une décote sur la valeur du bien, il ne génère par construction
pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement, qui dure en moyenne
entre 10 et 20 ans. Par conséquent, il n'est pas impacté par la fiscalité sur
les revenus locatifs, assez instable, et est moins touché par l’alourdissement
possible des droits de mutation car l’assiette de calcul de ces droits est
inférieure.
La stratégie
d'investissement en nue-propriété, fondamentalement axée sur le long terme,
offre une visibilité unique. Les risques en matière de vacance locative,
d’impayés de loyers et d’évolution de la fiscalité locative sont en effet
remplacés par la certitude d’une décote significative et immédiate sur le prix
d'achat, qui est mesurable, palpable et constitue la contrepartie au fait de de
ne pas encaisser de loyers sur une période donnée. Cette décote offre une
quasi-certitude de gain futur, particulièrement dans les zones à fort potentiel
de valorisation immobilière où l’on peut imaginer qu’à la revente
l’investisseur transformera la décote en plus-value (sans aucune fiscalité !)
et bénéficiera de surcroit de la hausse du marché immobilier. En effet, à la
fin de la période de démembrement contractuellement définie, l'investisseur
récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans aucune formalité et
est libre de revendre le bien sans que la décote initiale ne soit considérée
par l’administration fiscale comme une plus-value.
Un investissement en
accord avec les nouvelles attentes et considérations sociétales des
investisseurs
L'investissement en
nue-propriété répond aux attentes croissantes d'une nouvelle génération
d'investisseurs qui cherchent à préparer leur retraite et à se constituer du
patrimoine en alliant sécurité, rentabilité et impact social.
En permettant de
disposer pleinement de son bien au terme de la période de démembrement, qu'il
s'agisse de le louer (et générer des revenus) ou le revendre avec une belle
plus-value potentielle, cet investissement répond à un besoin universel :
capitaliser en vue de la retraite, en différant des revenus à court terme (des
loyers) qui sont transformés en davantage de capital dans le futur.
De plus, la
nue-propriété s’intègre efficacement dans une stratégie de transmission de
patrimoine. En transférant la nue-propriété de son bien à ses descendants tout
en se réservant un usufruit (consécutif à celui détenu par l’occupant du bien
dans l’immédiat), un investisseur peut non seulement optimiser les droits de
succession en réduisant l’assiette de calcul des droits, mais également
continuer à bénéficier de l’usage du bien ou des revenus qu’il génèrera quand
il aura récupéré la pleine propriété.
Enfin, le marché de la
nue-propriété est également porté par le fait qu’il permet de donner du sens à
son investissement. Dans la grande majorité des cas, il permet en effet soit à
un senior de monétiser son capital immobilier pour financer son bien vieillir
et répondre à ses besoins patrimoniaux (anticipation de la succession et
donations de liquidités à ses descendants), soit de développer du parc locatif
subventionné par la collectivité (opérations développées avec des usufruitiers
de type bailleur social).
Compte tenu de la grande diversité des biens qui composent le parc immobilier français et de la demande croissante d’opérations socialement responsables, ce type d’investissement devrait attirer davantage d’investisseurs dans les prochaines années.