[Tribune] L’immobilier ancien, une option attractive pour les investisseurs

Par Nicolas Bletterer, Cofondateur de Little Worker

Alors que la baisse des prix de l’immobilier s'accélère en France, investir dans l’ancien offre un panel d'avantages substantiels et se distingue comme une option particulièrement attractive. Avec une bonne connaissance des réglementations et une stratégie de rénovation bien pensée, l'opération peut se révéler à la fois rentable et durable pour les acheteurs.

Des prix d’achat attractifs et une localisation privilégiée

Alors que la possibilité de construire du neuf est limitée sur certaines zones, l'immobilier ancien se positionne en option quasi incontournable pour ceux qui souhaitent vivre ou investir au cœur des villes comme Paris, Bordeaux ou Nantes. Les biens dans l’ancien sont généralement proposés à des prix au mètre carré plus abordables que ceux des biens neufs. Une différence de prix notable qui permet aux investisseurs d’acheter dans des quartiers centraux et très prisés. Et les prix sont souvent négociables, offrant une flexibilité que l’on ne retrouve pas toujours dans l’immobilier neuf où les marges de manœuvre sont beaucoup plus réduites. S’ajoute à cela une évolution importante de la demande dans certains quartiers, au sein desquels il était souvent difficile de vendre des biens, nécessitant autrefois des efforts considérables pour convaincre les potentiels acquéreurs. Ces mêmes zones sont devenues très prisées, à l’instar du quartier Jules Joffrin dans le 18e arrondissement de Paris qui était auparavant quasiment fuit par les acheteurs. Aujourd’hui, ces quartiers connaissent un vrai regain d’intérêt à mesure que de nouvelles infrastructures et services se développent, auprès notamment des cadres de 30-40 ans cherchant à s’installer dans un secteur vivant et dynamique. Cet effet de gentrification progressive accompagné d’une évolution positive et de prix attractifs peuvent également se constater dans les quartiers de Nansouty et de la Bastide à Bordeaux, considérés comme des choix secondaires il y a quelques années, ce sont désormais des destinations recherchées, devenant de nouveaux pôles résidentiels séduisants.

Aussi, posséder un bien ancien souvent localisé dans des quartiers historiques et développés garantit non seulement une qualité de vie supérieure, offrant un accès aux infrastructures, commerces, services, transports et lieux de vie culturelle, mais aussi une stabilité patrimoniale. Les immeubles anciens se caractérisent par des éléments architecturaux remarquables tels que parquets, moulures, cheminées et hauteur sous plafond, qui sont aujourd’hui extrêmement prisés par les acheteurs en quête de charme.

Une augmentation de la valeur verte

Les biens anciens ont l’avantage non négligeable d’offrir une large palette de possibilités en termes de personnalisation, permettant ainsi aux acheteurs d’exprimer pleinement leur identité dans leur foyer. Cela sous-entend également une augmentation de la valeur du bien une fois les travaux terminés. Une propriété ancienne rénovée dans un quartier attractif peut se vendre en un temps record et à un prix bien plus élevé. En améliorant l'état et les performances énergétiques d’un logement, non seulement on améliore son confort et sa durabilité, mais on augmente aussi sa valeur marchande et sa valeur verte. Cette valeur est illustrée par le fait que, pour deux biens similaires en termes de prix de marché et de quartier, une meilleure étiquette énergétique peut augmenter la valeur du bien. Pour exemple, cette différence de prix a été observée à Bordeaux où une maison avec une étiquette énergétique C vaut
7% de plus qu'une maison mitoyenne avec une étiquette D.

Partout, il existe des possibilités d'améliorer les performances énergétiques des bâtiments anciens. À Paris, il est souvent difficile d'isoler par l'extérieur ou d'installer des pompes à chaleur en raison des contraintes d'espace et de coût. Mais même dans ces cas, il est possible d'utiliser des matériaux plus performants et écologiques pour améliorer le bilan carbone du bien. Les chaudières modernes ou les ballons d'eau chaude offrent des performances bien supérieures aux anciens systèmes. De plus, des isolants intérieurs peuvent être utilisés pour obtenir de meilleures performances sans sacrifier de surface habitable. Ces travaux peuvent être éligibles à des aides financières, bien que leur efficacité soit à évaluer au cas par cas, car les surcoûts de certaines certifications peuvent absorber les bénéfices des aides publiques.

Sur le plan environnemental, cet investissement représente également une démarche plus durable. La réhabilitation de bâtiments existants nécessite beaucoup moins de ressources et d'énergie que les constructions neuves qui sont souvent réalisées en béton, un matériau à fort impact environnemental et dont la production est particulièrement énergivore et émettrice de CO2. Selon l’ADEME, la construction d’une maison individuelle implique 40 fois plus de matériaux qu'une rénovation, sans compter l'impact sur l'artificialisation des sols et les émissions de gaz à effet de serre.

En rénovant un bien ancien, on réduit significativement son empreinte carbone. Les projets de rénovation dans l'ancien sont également plus rapides et flexibles que les projets de construction neuve, permettant de mettre le bien sur le marché locatif ou tout simplement de s’y installer plus vite.

Un rendement optimal pour chaque euro investi

Mais l'un des principaux défis de la rénovation immobilière réside dans la gestion des contraintes de temps et de budget. Les modifications de façades et les travaux dans les copropriétés sont soumis à des autorisations spécifiques, qu'il est essentiel de respecter pour éviter des complications administratives et des amendes. Cette vigilance permet de préserver le caractère patrimonial des biens tout en les adaptant aux normes modernes. Si ces contraintes n'existaient pas, la rénovation serait relativement simple. En réalité, chaque projet doit jongler avec des réglementations, des limitations financières et des délais stricts. Trouver la meilleure combinaison possible entre ces facteurs est un véritable casse-tête. Par exemple, il est courant de penser qu'installer des panneaux solaires est une excellente idée parce que l'emplacement semble favorable. Pourtant, cette décision peut être coûteuse et non optimale. Si l'argent consacré aux panneaux solaires avait été investi dans le remplacement des menuiseries et l'isolation des combles, les résultats auraient probablement été bien meilleurs en termes de performance énergétique et de rentabilité.

Ces choix nécessitent une réflexion approfondie et une planification minutieuse. Les décisions prises doivent être basées sur une analyse détaillée des coûts et des bénéfices pour garantir que chaque euro investi, produit le meilleur rendement possible.

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