Un nouveau décret publié
le 5 juillet vient de reclasser 865 nouvelles villes en zones tendues
(A, Abis,
et B1) portant leur nombre à 3 156.
Ce zonage dit « ABC » permet un classement
des villes en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de
logements (zones tendues et non tendues). Par ordre décroissant de tension, les
zones géographiques sont : Abis, A, B1, B2 et C
Cette grille détermine
les plafonds de loyer et de ressource des locataires pour les dispositifs
d’investissement dans l’immobilier comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.
Elle est également utilisée pour les aides relatives à l’accession à la
propriété (PTZ, TVA à taux réduits…).
Quelles incidences sur
l’acquisition d’un bien immobilier ?
Dans le cas de l’achat
d’une résidence principale à Vitré (35) dont la commune est passée de C à B1,
le plafond de revenus des locataires, pour une famille de 4 personnes est passé
de 59 850€ à 72 450€. Ainsi, le montant maximum du Prêt à Taux Zéro
est de 113 400€, soit 40% de 283 500€, si le montant de l’opération
est de ce montant.
Pour les investisseurs,
le plus gros changement porte sur le montant des plafonds de loyer. En effet,
les propriétaires d’un bien acquis en loi Pinel dans une zone classée B1 avant
le 5 juillet et A après cette date pourront réévaluer leurs loyers.
Par exemple, un logement de 41 m² à
Blagnac (31) acquis sous le régime de la loi Pinel verra ses loyers passer de
501€ à 622€, soit une augmentation de plus de 24%.
Désormais, 688 communes
sortent des zones B2 et C et sont maintenant classées en zones A et B1. Ces
villes (Cancale, Laval, Pleurtuit, Port-Vendres, Saint-Brieuc ou Vitré par
exemple) qui n’étaient jusqu’à présent pas éligibles à la réduction d’impôt proposée
par la loi Pinel (ndlr : ce dispositif se termine cette année) le deviennent.
« Il s’agit là d’une
aubaine pour les investisseurs qui souhaitent profiter des dernières semaines
de ce dispositif. Si l’on prend l’exemple d’un investisseur prêt à faire
l’acquisition d’un T3 de 60m2 à la Roche-sur-Yon (85) pour 280 000 euros, il
pourra ainsi à présent bénéficier de 33 600 euros de réduction d’impôts sur 12
ans »,
commente Pierre-Emmanuel Jus, Directeur délégué au sein de Maslow.immo.
Cependant, il est nécessaire d’être vigilant et de prendre en compte un certain nombre de paramètres avant d’investir. « Dans le cas de la ville de Vitré qui est repassée en zone tendue, nous identifions une anomalie qui ne justifie pas que la ville soit aujourd'hui reclassée en zone B1. Le marché s’est détendu avec une vacance locative qui est passée en 15 ans de 5 à près de 8%. La profondeur de marché est relativement faible avec 350 à 400 transactions par an. Pour l’achat d’une résidence principale, Vitré peut représenter une belle opportunité avec le PTZ, en revanche pour les investisseurs, nous identifions des signaux d’alerte qui font de cette ville une fausse bonne idée », conclut Pierre-Emmanuel Jus.