Par
Souheil Yansi, cofondateur de Les Secrets de l’Immo
Le
régime Denormandie a été prorogé jusqu’en 2026. Ciblant l’ancien à rénover, il
permet de conjuguer investissement patrimonial et rentabilité locative.
La
société Les Secrets de l’Immo, leader de l’investissement immobilier dans
l’ancien à rénover, précise les critères d’une opération Denormandie réussie.
Des
villes à fort potentiel locatif éligibles
Le nombre de communes éligibles au Denormandie est passé de 250 en 2019 lors de la création du dispositif à 1700 aujourd’hui. « Parmi elles, une quarantaine sont situées en Île-de-France, la plupart en zone tendue. Nous avons, par exemple, réalisé des projets Denormandie pour nos clients, à Poissy, Goussainville et Sartrouville », indique Souheil Yansi.
Dès lors
que la commune est éligible et que certaines conditions sont respectées
(plafonnement des loyers et des ressources des locataires et réalisation de
travaux, principalement de rénovation énergétique), l’investisseur bénéficie
d’une réduction d’impôt. Son taux, identique à celui du « Pinel + », varie en
fonction de l’engagement locatif : 12% du montant investi sur 6 ans, 18% sur 9
ans et 21% sur
12 ans, dans la limite de 300 000€ et 5 500€/m².
Limiter
le risque pesant sur l’investisseur
« Si
la prise de risque est inhérente à toute opération immobilière, il est
toutefois possible de la limiter », poursuit Souheil Yansi. Ainsi, les biens
éligibles étant généralement des passoires thermiques en mauvais état, il faut
les acquérir au juste prix. « Bien entouré, il est envisageable de minorer
de 10 à 15% le prix affiché, la négociation possible sera plus
importante en cas de ventes contraintes », témoigne-t-il.
« Le choix de la
surface n’est pas, non plus anodin. Le calcul du loyer plafond obéit à un
coefficient multiplicateur optimisé pour les biens de moins de 60 m². C’est
pourquoi nous privilégions les deux et trois pièces », ajoute-t-il.
Cumuler
les différents avantages fiscaux
Pour
ouvrir droit à la réduction d’impôt, le logement doit faire l'objet de travaux
d'amélioration, définis par un arrêté et un décret du 26 mars 2019,
représentant au moins le quart du coût total de l'opération.
« Il faut
améliorer la performance énergétique d’au moins 20% dans l’habitat collectif et
30% en maison, créer de la surface habitable nouvelle ou encore réaliser deux
de ces cinq postes de travaux : rénovation des murs, des toitures, des
fenêtres, changement de chaudière ou de production d'eau chaude. On arrive très
vite aux 25% exigés par le législateur. Ce qui n’est pas retenu pour déterminer
la réduction d’impôt peut constituer un déficit foncier reportable sur le
revenu global l’année de la réalisation des travaux. Son montant peut être
doublé et porté de 10 700 à 21 400 € pour les dépenses d’économie d’énergie. En
intégrant la fiscalité, le rendement obtenu par un investisseur Denormandie
atteint de 5,5 à 6,5% en Île-de-France », conclut Souheil Yansi.