Face à l’intensification des enjeux de durabilité dans l’immobilier, N’CO Conseil concrétise, pour chaque acteur de la chaîne immobilière, l’évolution de son métier, par une approche stratégique et opérationnelle.
Dans un contexte réglementaire où la demande d'actifs conformes aux normes et bonnes pratiques du secteur immobilier augmente (décarbonation d’un actif, d’un portefeuille, adaptation au changement climatique, désimperméabilisation pour réintégrer des espaces face à la perte de la biodiversité) les propriétaires, investisseurs, utilisateurs et établissements financiers se préoccupent de plus en plus de l’intégration des enjeux SG dans la valorisation des projets immobiliers. Une question se pose alors : comment évaluer ces critères dans les projets immobiliers ?
A l’issue de 2 années de travail, N’CO Conseil a conçu en collaboration avec Cushman & Wakefield France, le premier outil indépendant d’analyse de la performance ESG globale des immeubles. Aujourd’hui plusieurs dizaines d’évaluations ESG, couvrant notamment des immeubles de bureaux, commerce, logistique et actifs de santé, ont été réalisées avec cet outil qui sera disponible à l’utilisation à partir du 3ème trimestre 2024.
Les critères ESG, une attente de l’ensemble des acteurs de l’immobilier :
Secteur comptant parmi les principaux émetteurs mondiaux de gaz à effet de serre, au même titre que le transport et l'énergie, l’immobilier est un enjeu majeur au regard de la lutte contre le réchauffement climatique.
En France, un certain nombre de lois visant à améliorer l'impact ESG des entreprises (taxinomie européenne, décret tertiaire, …) mais aussi de nouveaux cadres réglementaires pour les bâtiments (RE 2020, RE 2025, RT existant …) ou l’aménagement du territoire (ZAN, loi LOME, …) s’appliquent ou sont en cours d’élaboration. Elles provoquent un changement dans la perception des considérations ESG dans le secteur. Les propriétaires, investisseurs, utilisateurs et établissements financiers sont de plus en plus demandeurs de l’intégration des critères ESG dans les transactions immobilières.
Face à ces enjeux, N’Co Conseil a mis au point pour Cushman & Wakefield une méthode d’analyse permettant d’évaluer la prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les programmes immobiliers.
« Désormais, Cushman & Wakefield dispose d’un outil inédit et sur-mesure permettant d’enrichir sa perception de la valeur des immeubles et de fournir aux propriétaires, investisseurs, utilisateurs et établissements financiers une analyse indépendante des forces et faiblesses de leurs actifs sur 12 thématiques ESG majeures », explique Aurélie Rebaudo Zulberty, Co Fondatrice de N’CO Conseil et directrice de mission pour l’accompagnement de Cushman & Wakefield.
L’objectif de cet outil indépendant d’analyse de la performance ESG globale des immeubles est d’aider les propriétaires, investisseurs, utilisateurs et établissements financiers, à mesurer la qualité de leurs actifs sur les principaux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Il apprécie le positionnement de tous les types d’actifs (Bureaux, Commerces Logistique, etc.) par rapport aux attentes réglementaires (taxonomie européenne, décret tertiaire) et vis-à-vis des standards de place.
Une grille d’analyse d’une quarantaine d’indicateurs de performance
La méthode repose sur une quarantaine d’indicateurs de performance pour rationaliser le niveau de performance de l’immeuble étudié par rapport aux grands critères ESG. Couvrant des enjeux environnementaux comme l’empreinte carbone, la résilience au changement climatique, la performance énergétique, la certification ou la biodiversité, et des enjeux liés aux occupants comme le confort et le bien-être, la gestion des mobilités, les services ou les relations locataires, l’analyse est complétée par un indice de confiance, calculé à partir de la qualité des preuves obtenues, et destiné à adapter la perception de l’évaluateur.
« Cette grille est utilisée dans le cadre d’évaluations récurrentes pour le compte d’investisseurs et de sociétés de gestion. Elle nous permet, en tant qu’évaluateurs, de caractériser la performance ESG d’un actif et de pouvoir apprécier le potentiel impact en matière de valeur. La grille est également très utile dans le cadre de projets d’accompagnement de locataires dans la sélection de leurs nouveaux sièges. Elle les aide à bien apprécier les qualités ESG de chaque actif de manière détaillée, puisqu’elle comporte plus de 40 questions », poursuit Chayma Oueslati, Head of sustainability and ESG Cushman & Wakefield.
Un outil qui ouvre de nouvelles perspectives
Grâce à cette méthode élaborée avec les experts de N’Co Conseil Les investisseurs peuvent ainsi challenger la performance de leurs actifs, par rapport à leurs propres grilles internes ou par rapport aux attentes du marché. Elle autoirse également des utilisateurs, dont l’immobilier n’est pas le cœur de métier, de comprendre la performance des actifs qu’ils détiennent ou qu’ils louent.
Cette démarche devient essentielle avant de prendre à bail des immeubles et pour définir une stratégie immobilière alignée sur les objectifs de réduction des émissions de GES (ex : trajectorie CRREM 1,5°C). Enfin, elle peut être une ressource précieuse pour des banques qui veulent obtenir un avis indépendant sur la performance ESG des actifs qu’ils financent. C’est aussi le moyen pour ces prêteurs de définir de nouveaux indicateurs de performance pour des financements verts.
« Avec cet outil nous avons créé un précédent. Dans un contexte où les normes se durcissent et se resserrent cela permet aux évaluateurs comme Cushman & Wakefield de mettre un pied dans une nouvelle approche d’évaluation des critères ESG. Jusque-là, les clients appréciaient leurs actifs avec une vision qui n’était pas objective. Une telle démarche donne de nouvelles perspectives et amène une dynamique de changement positive. En ayant des données, cela donne du sens et aide les propriétaires à mesurer les efforts, les encourageant ensuite à mettre en place des actions RSE, dont le ROI devient plus clair » complète Aurélie Rebaudo Zulberty.
« Chez Cushman & Wakefield cela a apporté une clarté et une simplification de la donnée que nous n’avions pas avant. Demain, il faudrait que toutes les directions immobilières se dotent d’un tel outil et que les évaluateurs l’intègrent. Ce type d’évaluation est amené à devenir un standard, une norme pour que l’impact soit mesurable », conclut Jean-Philippe Carmarans Président Cushman & Wakefield Expertise France.
Zoom sur une mise en application
N’Co Conseil et Cushman & Wakefield partagent un exemple d’utilisation de la Grille ESG dans le cadre d’un mandat de recherche pour le compte de l’un des clients. L’analyse a couvert une dizaine d’immeubles (neufs ou restructurés).
Les résultats varient entre A et B (il s’agit d’une performance élevée).
L’immeuble sélectionné par le client était celui qui représentait la meilleure note ESG (actif restructuré).
