L'analyse de Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
Le marché de l’immobilier tertiaire est en proie au doute. Beaucoup s’interrogent sur la façon dont les immeubles de bureaux doivent se réinventer depuis la crise sanitaire. A cela, vient s’ajouter un marché de l’immobilier « grippé » face au contexte économique et à l’augmentation des taux et donc des coûts de financement. L’office bashing a-t-il raison d’être ?
Primaliance a sondé deux professionnels du secteur autour de cette question.
Entre une conjoncture économique difficile, un contexte social qui pousse les entreprises à réduire les surfaces de travail et une règlementation contraignante pour l’immobilier ancien, le marché des bureaux cumule les obstacles et défis.
Toutefois, tous les bureaux ne sont pas logés à la même enseigne et on observe de grandes disparités sur ce marché du tertiaire. Ainsi, même si la collecte diminue nettement sur les SCPI à prépondérance bureaux, avec une collecte nette de 6% seulement au T4 2023 pour le bureau alors qu’elle représentait 32% au T4 2022 (source : Aspim), certaines SCPI de bureaux continuent à bénéficier d’une collecte dynamique et offrent des rendements supérieurs à la moyenne du marché en 2023.
Selon Marc Olivier Perrin, Directeur Général d'Altarea Investment Managers, cette décollecte vient du fait qu’il y a « trop de surfaces de bureaux non adaptées aux nouveaux besoins des utilisateurs. Aujourd’hui, le secteur du bureau est à deux vitesses. Un premier segment qui privilégie la centralité, les services, la rationalité et l’adaptabilité des surfaces, et donc qui consomme moins de m². Et un deuxième segment, qui ne s’est pas encore aligné sur les nouveaux besoins des entreprises et tarde à se transformer massivement, en termes de services et d’expérience utilisateur ».
Et pour Sami Fajri, Directeur des Investissements chez Sogenial Immobilier, la double vitesse est d’avantage liée à la situation géographique, avec une dichotomie entre Paris et les régions. « On a, d’un côté, la vision parisienne et francilienne, où des entreprises qui louaient 10.000 m² en 1ère ou 2ème couronne ont vu leurs bureaux se vider avec le télétravail et ont donc décrété que la réduction de surface de travail permet d’apporter un gain rapide et substantiel. Et puis, de l’autre côté, il y a la situation régionale, où les acteurs économiques ont également optimisé leur surface de bureau, mais dans une bien moindre mesure. Les réductions de surfaces observées sont restées marginales et étaient moins imposées par l’émergence du télétravail que par des objectifs de rationalisation de coûts généraux. Néanmoins, le coût des biens de bureaux en régions va de 150 à 400 €/m², ce qui offre un potentiel de gains beaucoup moins intéressant pour le locataire qui déciderait de réduire sa surface louée. »
Les acteurs du marché doivent ainsi être plus que jamais conscients de ces dynamiques à double vitesse afin de prendre des décisions éclairées en matière d'investissement ou de location dans ce secteur.
« Dès lors que les fondamentaux (localisation, locataire et état technique) sont là, nous continuerons à nous positionner sur des actifs de bureaux, qui restent le sous-jacent le plus profond du marché et dont nous ne pouvons pas nous détourner totalement. Toutefois, nous mettons en place une stratégie plus opportuniste, pour profiter au maximum de la situation de marché et acquérir des biens de qualité avec une prise de risque moindre », précise Sami Fajri.
« Sur le segment des bureaux en périphérie ou obsolètes, en dehors d’opérations de transformation en logements, nous pensons que le risque est insuffisamment rémunéré et donc très difficilement compatible avec un portefeuille SCPI. En revanche, nous restons attentifs à une catégorie spécifique de bureaux qui pourrait éventuellement nous intéresser à moyen terme : les biens situés dans des capitales régionales, à conditions qu'ils offrent un réel potentiel locatif », complète Philippe Delhotel, Directeur général délégué d'Altarea Investment Managers
La classe d’actifs « bureau » est, à l’instar du marché immobilier, un marché à deux vitesses dans lequel, en ce contexte de baisse de valorisation, il existe de nombreuses opportunités pour les acteurs possédant des liquidités à investir et réactifs.
Le bureau a tout à fait sa place dans un portefeuille immobilier au même titre que des actifs de santé, de commerce, de logistique, de tourisme et de résidentiel. La clé du succès sera sans aucun doute une allocation de plusieurs SCPI complémentaires qui constitueront un portefeuille diversifié.