Il y a près de deux ans de cela, Benoit Pous-Bertran de Balanda et ses associés ont créé Black Tulip Organization, un groupe immobilier basé aux Etats-Unis, avec un bureau de représentation à Paris. « Nous avons développé quatre activités complémentaires : le courtage de biens immobiliers à New York et Miami, la gestion privée d’actifs au travers de deux fonds d'investissement, la commercialisation de programmes pour le compte de promoteurs américains et le développement de condominiums de luxe », indique le dirigeant.
Les activités de Black Tulip Organization aux Etats-Unis se concentrent exclusivement autour des agglomérations de New York et Miami avec une clientèle privée et institutionnelle d'Europe, d'Amérique Latine et d'Asie. Comme chacun sait, le marché dans son ensemble a connu un mauvais tournant avec la crise des subprimes, étendue au crédit. « Les conditions d’octroi de prêt par les établissements financiers ont en effet été brutalement modifiées. Les apports personnels exigés par les banques ont considérablement augmentés, sans parler des foreclosures (ventes forcées), entrainant une baisse de la demande et l'effondrement des prix face a une offre pléthorique », explique Benoit Pous-Bertran de Balanda qui estime qu’à présent, après une baisse moyenne de 35% des prix au niveau national (2006-2012), le marché s’est considérablement assaini et enregistre une reprise depuis plusieurs mois, ce que souligne l'indice S&P Case-Shiller Home Price.
Plus spécifiquement, les marchés de niche que sont Miami et New York méritent l’intérêt.
- Miami, avec son importante communauté latino, est un cas particulier. De nouveaux acheteurs en provenance d’Amérique centrale et du sud ont acquis de nombreuses propriétés au comptant, sans même négocier, ces derniers mois. Le marché s’est donc rapidement redressé. Sur l’année, on enregistre des plus values voisines de 40% sur certains condominiums, après 52% de baisse des prix (2006-2012).
- A New York, la situation est différente. Depuis le début de l’année, la hausse observée en 2012 est proche de 10%, avec par exemple, une rentabilité annuelle nette supérieure a 4% au Trump SoHo. « Le marché est composé à 75% de sociétés coopératives de propriétaires (Coops). Pour acquérir un bien immobilier, un candidat acquéreur doit donc présenter son offre à un board qui a un droit de refus discrétionnaire. Les Condominiums qui représentent 25% du marche sont aujourd'hui la seule voie d'investissement possible pour des investisseurs français, européens et asiatiques toujours plus nombreux. « Cela explique notamment la robustesse de ce marché particulier et la moindre volatilité des prix comparé aux autres agglomérations américaines », indique le président de Black Tulip Organization. A cela s’ajoute bien entendu des flux migratoires toujours constants, des flux touristiques très importants et l’amélioration progressive du moral des ménages, ainsi que le fait que, faute de moyens et de visibilité, les promoteurs immobiliers ont très peu construit au cours des quatre dernières années, ce qui limite l’offre disponible.
« Face aux incertitudes qui pèsent sur la fiscalité et le climat économique en France et en Europe, de nombreux investisseurs se tournent à nouveau vers les Etats-Unis où la récente élection présidentielle apporte de la visibilité au marché immobilier. A court terme, l’environnement fiscal va évoluer, ce qui va probablement impacter les prix au cours des prochains mois. Incontestablement, il s’agit là d’une fenêtre d’opportunité pour des investisseurs soucieux de diversifier leur patrimoine en dollars, tout en profitant d'un marché haussier », conclut Benoit Pous-Bertran de Balanda.