- Un volume de transactions médian en 2023 - le marché français moins impacté que nombre de ses voisins européens.
- En 2024, la France devrait continuer à prouver sa résilience.
- Redéfinition de ce marché et de ses acteurs.
Christie & Co, Conseil leader en France sur le secteur de l’hôtellerie, publie son nouveau rapport annuel « Business Outlook 2024 », analysant l'activité des marchés en 2023 et prévoyant les tendances 2024 dans les secteurs où le groupe Christie & Co opère. Précisons que Christie & Co se positionne en tant que leader sur son marché en termes de volume de transactions et que le Conseil bénéficie d’un ancrage local particulièrement dynamique avec déjà 5 bureaux régionaux à Aix-en-Provence, Bordeaux, Lyon, Paris et Rennes.
Résistance et dynamisme pour le marché immobilier hôtelier Français en 2023
En France en 2023, le marché hôtelier s’est avéré l’un des marchés transactionnels clés, affichant une cohérence et un dynamisme largement encouragés par la reprise d’activité post-Covid constatée en 2022. Aujourd’hui, malgré des vents contraires sur les plans économiques, financiers, sociaux et géopolitiques sur le territoire hexagonal et dans toute l’Europe, le secteur démontre une fois de plus sa capacité d’adaptation et sa résilience, actant la nature contracyclique de la classe d’actifs hôteliers et sa capacité à lutter contre l’inflation.
Résilience face à l'inflation et taux d’intérêt
Si le secteur hôtelier n'a certes pas échappé à la hausse des coûts de l'énergie (+15% au 1er février 2023 et +10% au 1er août 2023) et des salaires (+4,5%) en 2023, l'envolée des prix moyens des chambres (+12,1% en janvier-août 2023 par rapport à 2022) a quelque peu compensé les pressions inflationnistes, démontrant la résistance du secteur hôtelier. Globalement, la France a été moins impactée par les fluctuations des taux d’intérêt que ses voisins européens, notamment ceux de l’Europe du Nord plus exposés à des taux variables. Auparavant bons élèves de l’Europe, ces pays se retrouvent pour certains en difficultés pendant que certains pays du Sud, comme l’Espagne et le Portugal sont désormais à l’avant de l’attelage en termes de dynamisme. La France, portée par le tourisme et la consommation intérieure, a été moins impactée que l’Allemagne, plus exposée au commerce extérieur, lui-même impacté par un ralentissement mondial et notamment de la Chine.
Tendances de la demande touristique en 2023
D’après les chiffres annuels (source : Aéroports de Paris), celle-ci provient principalement d'Europe (+15,4%) et d'Afrique (+19,2%). La demande asiatique n'a pas retrouvé les chiffres de 2019 mais en raison de la force de l'euro, la France a vu une demande accrue en provenance d'Amérique du Nord (+21%). Dans tout le pays, les voyages d’affaires sont revenus aux tarifs de 2019, mais les niveaux MICE ont varié d’une ville à l’autre sans revenir aux niveaux d’avant Covid.
La Coupe du monde de rugby 2023 a constitué un soutien bienvenu sur les villes hôtes à l'automne. L’arrivée des Jeux Olympiques de Paris annonce une vision favorable pour 2024. Rappelons ici que le marché hôtelier en France a enregistré un volume significatif de transactions, notamment avec deux transactions parisiennes particulièrement remarquables : l'Hôtel California (125 M€) et le Westin Paris Vendôme (650 M€).
Les hôteliers ont pu observer une hausse sensible du RevPAR (Revenu par chambre) grâce en grande partie au retour des touristes internationaux (+16,3% en cumul annuel de janvier à septembre 2023 vs la même période en 2022 et +127% en 2022 vs 2021) alors que les taux d'occupation se rapprochent des niveaux pré-Covid (-2,2 points) grâce à la combinaison de ces visiteurs et à un marché intérieur dynamique.
Également témoin du dynamisme du marché hôtelier mid-market, Christie & Co confirme sa position de leader sur l’activité de transactions dans l’ensemble de l’hexagone avec 23 transactions réalisées en 2023.
Guillaume Garcin, Managing Director France de Christie & Co, commente : « Avec des fondamentaux opérationnels solides confirmés tout au long de l'année 2023 et la survenue d'événements internationaux comme les Jeux olympiques l'été prochain, on peut s'attendre à ce que la France continue de consolider son attractivité et sa réputation internationale. Par ailleurs, nous constatons des performances positives dans le cadre de notre activité sur l’ensemble de l’hexagone, avec près de 120 transactions hôtels réalisées en 2023 dont 23 transactions ont été accompagnées par Christie & Co.
Les vendeurs devront accepter de nouveaux prix compte tenu de l'environnement financier. Il y a moins de cash et moins de levier donc moins d'argent global disponible pour l'immobilier sur le marché, cependant l'hôtellerie est un des atouts du moment et reste attractive pour les investisseurs. Il ne faut pas s’imaginer revenir au monde d’avant en termes de taux d’intérêts, si une baisse se confirme, celle-ci sera limitée.
Alors que les investissements SCPI/OPCI en France ont perdu de la valeur et deviennent moins attractifs, certains investisseurs demandent à se retirer quand d’autres choisissent de vendre des actifs, la liquidité demeurant un enjeu important. A ce stade, nous n’avons pas encore connaissance des arbitrages prévus pour 2024 et quelles seront les capacités d'investissement. Le financement et le refinancement seront un enjeu majeur pour les propriétaires en 2024 et les politiques ISR pourraient jouer un rôle important. Nous nous attendons à voir davantage de produits institutionnels sur le marché (en murs seuls). Par ailleurs le marché se trouve à court d’acteurs dits « core », au profit de stratégies « value-add ». Ainsi pour ces derniers, la difficulté sera de trouver les produits les plus plébiscités. C’est pourquoi un Conseil spécialiste tel que Christie & Co sera précieux pour détecter les meilleures opportunités, orienter et accompagner ces acteurs. »
Prévisions prometteuses pour le marché en 2024
Pour 2024, la baisse prévue de l'inflation au cours des prochains mois par les agences gouvernementales est une nouvelle encourageante et soutiendra la conversion de ce chiffre d'affaires élevé en profit. Les banques centrales semblent ne pas vouloir continuer à augmenter les taux directeurs, cela pourrait faciliter le financement et le refinancement afin de renforcer davantage la compétitivité et la stabilisation du secteur.
L'influence croissante des facteurs de durabilité
Les facteurs de durabilité ont de plus en plus d'influence à mesure que la réglementation gouvernementale progresse, notamment avec le « Décret Tertiaire », et ils deviennent un sujet important pour les investisseurs institutionnels et les banques. Ces derniers semblent intégrer plus rapidement ces sujets que certains investisseurs privés. Il devient également un outil de négociation des prix et ce sujet devrait prendre de plus en plus d’ampleur.
Une augmentation des investisseurs institutionnels attendue
On peut se demander si certains investisseurs vont devoir vendre des actifs en 2024 ou attendre plus de stabilité et un assouplissement des prix. Nous constatons que les institutionnels ont déjà commencé à revoir leur stratégie et mis sur le marché quelques portefeuilles d’actifs à la vente (comme Accor Invest ou Covivio par exemple). L'hôtellerie peut aujourd'hui se définir comme un actif contra cyclique (en comparaison avec d’autres classes d'actifs) présentant une très bonne liquidité. Les investisseurs se situent actuellement, pour la grande majorité, dans du value added (création de valeur), en raison de l'augmentation des coûts de financement liée à la remontée des taux et de la diminution du % d'endettement nécessitant de mettre plus d'equity ; et ce en compensation à la diminution de la dette (quand les investisseurs pouvaient emprunter jusqu'à 75%-80%, il y a
2 ans, alors que nous sommes aux alentours de 50 à 65% aujourd'hui).
Jean-Christophe Charolle – Responsable Transaction France de Christie & Co, précise : « Le marché de l’investissement hôtelier en France devrait rester sur la même tendance que 2023, soutenu par une demande grandissante de nouveaux investisseurs et des taux bancaires qui amorcent une baisse légère mais réelle. »