L’analyse de Ruben Danan et Kevin Uzan, cofondateurs de l’agence spécialisée Commerceimmo.fr
La remontée des taux a impacté le secteur de l’immobilier commercial, rendant les investisseurs attentistes. Cette période délicate est pourtant propice aux bonnes affaires, dans un contexte de prix décotés ! Une sélection encore plus rigoureuse est toutefois de mise, passant par un focus sur l’entreprise locataire, présente ou à venir. Un point d’étude désormais décisif pour l’octroi d’un crédit bancaire.
Aujourd'hui, les investisseurs se demandent s'ils doivent investir ou pas dans la pierre, en général, et dans l’immobilier commercial, en particulier.
De fait, après plusieurs années de hausses conséquentes, le secteur immobilier français est entré dans une phase de baisse des valeurs. Cela rappelle aux investisseurs que l’immobilier aussi a ses cycles. Rien de dramatique : les périodes de dépression ont toujours été suivies de périodes de reprise.
L’adage boursier est connu : « il faut acheter au son du canon et vendre au son du clairon. » Cela signifie qu’il vaut mieux acheter quand tout le monde vend (les actions étant au plus bas) et vendre quand tout le monde achète (les actions étant au plus haut). C’est aussi vrai dans le domaine de l’immobilier commercial où les meilleures affaires se font dans les périodes de crise... pour qui sait sélectionner les opérations prometteuses !
Conseils aux investisseurs pour saisir les affaires opportunes.
- Profiter d’une période où les négociations sont en faveur des acheteurs
Le malheur des uns fait le bonheur des autres... Les difficultés d’une partie des commerçants et la libération de locaux oblige certains vendeurs à être plus réceptifs aux demandes de baisse des prix de la part des acheteurs potentiels. A l'heure actuelle, les négociations sont beaucoup plus agressives et l’acheteur est en position de force.
- Pour les locaux occupés, viser prioritairement les secteurs commerciaux porteurs
Il ne faut pas tout mettre dans le même panier. Certes, les boutiques d’habillement (et encore, pas toutes !) souffrent plus que les autres, mais les secteurs alimentaires et médicaux, par exemple, n’ont pas été impactées par la crise et continuent de bien se porter.
En tout état de cause, le « cas-par-cas » est indispensable car, même dans des secteurs compliqués, de bonnes affaires peuvent toujours se présenter.
- S’intéresser aussi aux locaux vides pour le prix encore plus décoté qu’avant la crise...
Même en temps normal, un local vide est toujours moins bien valorisé qu’un local occupé qui peut afficher le succès financier de son locataire et, ainsi, rassurer les investisseurs. En période de crise - avec l’augmentation du nombre de locaux vides à louer - la décote est encore plus forte, pouvant représenter une véritable opportunité pour un investisseur ayant une stratégie. Par exemple : accueillir un locataire déjà connu et fiable, en recherche d’un local pour s’installer. Les professionnels peuvent faire le lien entre les deux parties. De nombreux porteurs d’affaires sont en recherche de locaux pour développer leur activité.
- ... et la possibilité d’y faire des travaux plus facilement
Des travaux d’amélioration du confort, mais aussi de mise aux normes écologiques peuvent aisément et rapidement s’effectuer dans un local vide. Cela constitue une plus-value à une époque où les locataires potentiels sont de plus en plus regardants sur ces questions.
L’augmentation de confort augmentera le nombre de locataires intéressés et jouera en faveur de loyers plus élevés.
- Vérifier la rentabilité de l’entreprise locataire
Il y a encore quelques années, les investisseurs se faisaient une opinion en regardant principalement l’adresse du bien et son prix au m². Aujourd’hui, le paramètre « locataire » est primordial.
Pour les locaux proposés à l’achat, occupés, les bilans financiers des dernières années sont à regarder dans le détail... ainsi que, encore plus qu’auparavant, les dettes de la société et sa capacité à rembourser ses crédits (PGE éventuels, notamment).
Certaines entreprises locataires exercent dans des secteurs d’activité en difficulté... Vigilance nécessaire, mais cela ne doit pas être rédhibitoire ; il y a des commerces rentables même dans ces secteurs.
- Optimiser ses chances d’obtenir un crédit bancaire
Cette étude sérieuse des locataires, en place ou à venir (étude du business plan), est importante pour se faire une idée de la rentabilité potentielle de son opération d’investissement immobilier, mais aussi pour convaincre les banques d’accorder un crédit... délivré avec parcimonie actuellement.
Faire une demande de prêt avec un dossier très détaillé sur l’ADN du locataire (dans les lieux ou prêt à signer un bail) et ses projets, notamment en termes de chiffre d’affaires, augmente les chances de séduire la banque. Les établissements financiers sont beaucoup plus attentifs qu’avant aux locataires et aux conditions du bail.
Les investisseurs disposent, aujourd’hui, d’une fenêtre d’opportunité dont ils peuvent profiter, accompagnés de professionnels experts du marché, aptes à les conseiller dans leurs choix.