La récente étude menée par l'École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) pour l'UNAM, et dévoilée le 28 novembre dernier, s'inscrit dans un contexte marqué par deux problématiques majeures : la raréfaction des sols constructibles et les difficultés rencontrées par les politiques nationales d'accompagnement du logement. Face à ces enjeux, l'étude souligne l'importance de connaître et de spatialiser précisément les besoins en logement pour adapter les réponses politiques et opérationnelles à la diversité des territoires français. En effet, suite à cette étude, il faudrait produire environ 400 000 logements par an pour répondre aux besoins des territoires d'ici 2030. Des cartes réalisées à l’échelle des communes montrent que les besoins en logement liés aux décohabitions sont très importants.
Le point de vue de Samuel Depraz, Directeur du laboratoire de recherche ESPI2R à l’ESPI.
L’étude « Analyse des besoins en logement en France à l’horizon 2030 : méthode et résultats » a été réalisé pour l’UNAM, l’Union Nationale des AMénageurs, un organisme professionnel qui représente les métiers de l’aménagement. Ces acteurs de l’immobilier, spécialisés dans l’achat, la viabilisation ou le lotissement de terrains constructibles, s’inquiètent légitimement de la baisse des droits à construire alors même qu’ils sont conscients d’un besoin continu en logements. Cette étude retranscrit donc le besoin de collecter des données chiffrées, stables, et fiables sur les endroits où les besoins à construire demeurent pressants. Pour l’UNAM, cette contrainte sur les droits à construire est renforcée en particulier par la loi Climat et résilience de 2021 et la doctrine « zéro artificialisation nette » (ZAN) qui supposerait à l'horizon 2050 de compenser tous les terrains à bâtir par des processus de renaturation. Si cet objectif est tout à fait louable, il s'agit de savoir urgemment comment intégrer dans cet objectif les besoins précis de logements en France.
Démontrer les besoins continus en logement en France
Pour reprendre les propos du Ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, chargé du Logement, Patrice Vergriete, les besoins en logement ne sont pas comparables selon que l’on est à Vesoul, Toulon ou Brest. Ainsi, le rapport de l’ESPI fournit une analyse approfondie des besoins en logement en France pour mettre en lumière la complexité et l'hétérogénéité des situations à travers le territoire français. Cette différenciation territoriale souligne l'importance de développer des politiques de logement adaptées à chaque contexte local.
L’objectif de l'étude est de démontrer que, contrairement à une idée reçue suggérant que les besoins en logement diminueraient avec un ralentissement de la croissance démographique, la France continue de faire face à une demande importante en nouveaux logements. Cette demande est principalement alimentée par l'évolution des modes de vie, tels que le desserrement des ménages (divorces, départ des jeunes adultes du domicile familial, vieillissement de la population), nécessitant une production d'environ 400 000 logements par an pour répondre aux besoins territorialisés d'ici 2030.
Une méthodologie appuyée sur le concept de « demande potentielle »
L’ESPI a repris une méthode déjà bien éprouvée, et appliquée dans d’autres études sur le sujet. Il s’agit du concept de « demande potentielle » c'est-à-dire l'ensemble des besoins que l'on peut calculer à partir des tendances actuelles de la démographie et du marché du logement. La méthode de la demande potentielle additionne des flux et offre ainsi une grille de lecture essentielle pour anticiper les besoins en logement et orienter les politiques publiques ainsi que les projets des aménageurs et des promoteurs immobiliers. Elle souligne également l'importance de considérer une multitude de causes, allant au-delà de la simple croissance démographique, pour comprendre les dynamiques du marché du logement.
Cette demande potentielle – un concept finalement classique et assez intuitif – repose sur l'analyse de plusieurs facteurs dynamiques influençant le marché du logement. En effet, elle se distingue par sa capacité à intégrer à la fois les évolutions démographiques, les changements de comportements des ménages et l’état du parc de logements, offrant ainsi une vision globale des besoins.
Les paramètres pris en compte peuvent être regroupés en cinq grandes catégories
- l'évolution démographique : ce paramètre prend en considération l'augmentation ou la diminution du nombre de ménages, par le jeu composé du bilan naturel et du solde migratoire, offrant une base pour estimer le nombre de logements nécessaires pour accueillir de nouveaux habitants ;
- les résidences secondaires et logements occasionnels : bien qu'ils ne soient pas destinés à l'habitation permanente de nouveaux ménages, ces logements représentent une part significative du marché immobilier. Leur évolution influence directement la disponibilité des logements pour la résidence principale ;
- la vacance du logement : Les logements vacants constituent un paramètre critique, car ils reflètent une offre de logements inutilisée. La prise en compte de leur nombre permet d'ajuster l'estimation des besoins en nouvelles constructions ;
- le renouvellement du parc immobilier : La destruction de logements obsolètes ou mal situés, mais aussi la conversion de bâtiments d’habitation en locaux d’activité (sachant que la tendance inverse existe aussi) nécessite leur remplacement éventuel pour atteindre le volume global de logements nécessaire en réponse à la demande des ménages ;
- le desserrement des ménages : Les changements dans la composition des ménages, comme les divorces, la décohabitation précoce des jeunes ou le vieillissement de la population, avec des personnes seules qui occupent plus longtemps leur logement, entraînent des besoins supplémentaires, même à volume constant de population – c’est ce que l’on nomme l’hypothèse du « point mort ». Ce processus est devenu le premier facteur de croissance des besoins, alors même qu’il est très souvent peu visible dans le débat public.
L'une des forces de cette méthode est sa capacité à être adaptée à des échelles locales, permettant ainsi une analyse fine des besoins spécifiques de chaque territoire. Cependant, la mise en œuvre de cette approche se heurte souvent à la difficulté d'obtenir des données détaillées, notamment concernant le renouvellement du parc immobilier.
Une innovation : la prise en compte différenciée de la vacance du logement
Si la méthode de la demande potentielle est bien connue, l’un des aspects novateurs de cette étude repose sur une analyse détaillée de la vacance du logement. Pour permettre une appréhension plus nuancée des besoins en logement, sont notamment distinguées :
- la vacance conjoncturelle, généralement de courte durée, qui est liée à la fluidité normale du marché, en particulier lorsqu'un logement est temporairement inoccupé entre deux ventes ou locations. Cette catégorie est estimée à environ 4% du marché, représentant le taux de rotation naturel des logements. Ce seuil « rotationnel » ou « frictionnel », selon d’autres dénominations, constitue un plancher incompressible nécessaire à la bonne vitalité des transactions. Ce sont donc des logements vacants mais non-disponibles, en termes de résorption de la vacance ;
- la vacance structurelle, qui concerne les logements vacants sur le long terme en raison de problèmes plus profonds tels que l'obsolescence, la mauvaise localisation, ou encore des difficultés juridiques liées à une succession. Cette vacance, excédant le taux conjoncturel de 4%, révèle des situations variables, avec des localisations potentiellement intéressantes, sous couvert de rénovation par exemple, mais aussi des logements trop dégradés ou isolés pour répondre aux besoins habituels.
L'approche novatrice de l'analyse de la vacance du logement offre ainsi une perspective précise des défis auxquels le marché immobilier français est confronté actuellement. En distinguant la vacance conjoncturelle de la vacance structurelle, cette méthode fournit aux décideurs et aux professionnels de l'immobilier des outils analytiques plus fins pour évaluer la demande réelle en logements et orienter les stratégies de développement et de rénovation, tout en déconstruisant le mythe de la récupération massive de la vacance.
En effet, si le taux de vacance national dépasse les 8% du parc en 2023, soit plus de 3 millions de logements vacants, seuls 1,2 millions sont considérés comme durablement vacants – et encore la plupart sont-ils non-récupérables pour le marché du logement principal du fait de leur état. Seuls 400 000 d’entre eux seraient potentiellement remobilisables du fait de leur localisation intéressante, sous couvert d’intervention publique. Cette distinction permet de mieux cerner les véritables disponibilités du marché et d'ajuster les politiques de logement en conséquence.
Une autre exigence : intégrer la privation de logement et les populations hors-ménage. Jusqu'à récemment, les études sur le logement avaient tendance à raisonner en flux prévisionnels, mais à négliger les déficits en stock de logement, c’est-à-dire les personnes mal-logées ou non-logées, faute de bonne intégration de ces populations dans les statistiques officielles du logement.
Malgré cette difficulté, l'étude du laboratoire de recherche de l’ESPI a souhaité prendre explicitement en compte ces populations, reconnaissant ainsi le mal-logement comme un problème de société majeur. Ce changement de paradigme offre une perspective plus complète des besoins en logement, au-delà de la simple demande potentielle basée sur la démographie et le marché.
Pour éviter d’intégrer des questions de qualité du logement (ex : surpeuplement, insalubrité), qui ne génèrent pas forcément un besoin en logement, mais plutôt un besoin d’adaptation ou de rénovation, l’étude se concentre sur le seul segment des personnes privées de logement. Cette catégorie regroupe, selon les estimations de la Fondation Abbé Pierre (2024), 330 000 personnes sans-abri, mais aussi des personnes en hébergement hôtelier, en habitation de fortune (ex : bidonville) ou hébergées par nécessité chez un tiers (situation de cohabitation subie). Le total de ces situations de privation de logement représente plus d'un million de personnes, soit l’équivalent de 690 000 logements manquants en France selon les calculs de l’ESPI.
L’étude n’oublie pas, enfin, les populations dites « hors-ménage », logées dans des logements de type communautaire (cités étudiantes, EHPAD, couvents et autres structures religieuses, mais aussi les établissements pénitentiaires). Ces populations, qui représentent tout de même 1,6 millions de personnes, appellent un flux complémentaire de 10 000 logements par an, dans ces structures collectives, pour répondre à leur besoin spécifique.
D’une manière générale, le rapport est assez convergent avec les autres études et confirme bien le maintien d’un besoin constant de production de logements pour répondre à la demande. Encore autour de 500 000 logements par an au début des années 2000, le chiffre est désormais stabilisé autour de 400 000 unités annuelles
(ex : 396 000 pour l’USH hors mal-logement), notamment du fait du desserrement des ménages.
L’originalité de la base de données de l’ESPI est de pouvoir ensuite « zoomer », à la demande, sur toutes les échelles territoriales pour examiner, jusqu’à l’échelon communal, l’état du besoin et les types de logement concernés.
Cette étude de l'ESPI apporte donc une contribution significative à la modélisation du besoin en logements du fait de sa méthode enrichie d’estimation de la demande potentielle, de sa déclinaison géographique fine et de son attention aux dimensions sociales du logement. Elle souligne en cela l'importance de politiques de logement différenciées, adaptées aux spécificités territoriales, pour répondre efficacement aux besoins diversifiés des populations françaises. Le but fondamental d’une telle démarche, par anticipation de la décentralisation en cours des politiques du logement, est de doter chaque échelon territorial d’outils permettant d’adapter la production de logements à l'évolution des modes de vie et aux contraintes environnementales actuelles.