Véritables phénomènes du marché immobilier, les SCPI ont connu une croissance fulgurante depuis leur création dans les années 60, établissant leur position en tant qu'acteurs majeurs du secteur. Au-delà de ce succès,
- Quelle est leur résilience face aux secousses des marchés tertiaires, à la hausse des taux directeurs et à son impact sur la valorisation des patrimoines ?
- Comment font-elles face aux tensions qui agitent l’ensemble des acteurs de l’immobilier, entre les nouveaux modes de travail et les enjeux environnementaux en tête des préoccupations ?
Eléments de réponse avec les équipes Capital Markets de Catella & de MBE Conseil.
Dans un marché de l’immobilier d’entreprise qui s’est fortement développé au cours des dernières décennies, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont considérablement attiré l’attention en offrant aux particuliers la possibilité d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers gérés par une société agréée. Les SCPI visent à distribuer des revenus réguliers, constituant des compléments financiers attractifs, notamment pour la préparation de la retraite. Elles reçoivent les faveurs des banques qui octroient des prêts plus importants, offrant ainsi un effet de levier intéressant par rapport à d’autres produits d’investissement.
Les équipes de Catella & MBE Conseil ont mené une analyse complète portant sur 85 SCPI spécialisées dans l’immobilier non résidentiel, mettant en lumière les tendances, les évolutions structurelles et les défis qui marqueront le secteur en 2024.
- Les « SCPI historiques » (créées avant 2010) détiennent un patrimoine de 11,8 millions de m², principalement en France (92%).
- Les « SCPI Nouvelle Génération » (2010-2019) possèdent 7,2 millions de m², dont 49% en France.
- Les « Néo SCPI » (depuis 2020) ont 570 200 m², principalement hors de France (89%).
SCPI, la montée en puissance d’une catégorie d’acteurs devenue incontournable
Les SCPI ont connu une croissance graduelle depuis leur émergence à la fin des années 60. De balbutiements au début des années 2000 à une maturité entre 2017 et 2020, elles offrent aux investisseurs un dividende régulier et une exposition au marché immobilier commercial, même avec un investissement modeste. Leur popularité croissante a conduit à des investissements dépassant le milliard d'euros en 2006 (1,35 Mrds€) en France. Malgré une baisse à 821 M€ en 2009 pendant la crise, les SCPI ont démontré une résilience notable, représentant 8% de l'investissement immobilier non résidentiel français, comparé à 1-6% de 2000 à 2007. En 2023, malgré une activité réduite, les SCPI ont maintenu leur position de leader avec 2,7 Mrds€ investis.
« Les SCPI ont distribué historiquement un rendement plus lucratif que les placements sécurisés traditionnels. Associées à des acquisitions sécurisées par des baux longs et un endettement mesuré, elles constituent un avantage, même si la liquidité des parts demeure liée aux cycles du marché immobilier », déclare Raphaël Amouretti, CEO & Head of Capital Markets Île-de-France Catella Property.
Évolution des stratégies d’investissement et patrimoines en mutation
L'investissement des SCPI a évolué de manière significative. De 2000 à 2010, plus de 60% des investissements sont réalisés en Régions et en deuxième périphérie. Entre 2011 et 2020, les investissements se concentrent sur des marchés plus matures : la première périphérie, notamment l’Ouest QCA et Paris intramuros. Entre 2021 et 2023, en pleine crise sanitaire, les SCPI investissent à 41% dans les Régions (5,1 Mrds€). Parallèlement, elles renforcent leur présence en Europe pour bénéficier d’opportunités présentes sur d’autres marchés, dédiant ainsi 28 à 40% de leurs investissements à l'Allemagne depuis 2018, selon l’ASPIM.
Malgré la contraction des rendements due à la politique monétaire de la BCE, le rendement moyen des acquisitions des SCPI suit une trajectoire intéressante, passant de 4,7% en 2017 à 5,2% fin T3 2023. Cependant, la collecte chute de 53% au T3 2023 par rapport à 2022. Malgré ces défis, les SCPI montrent une diversification croissante, tant géographique que par typologie d’actifs, notamment pour les SCPI les plus récentes. Parallèlement, on observe une amélioration de la qualité du patrimoine des SCPI historiques visant à répondre aux critères de performances énergétiques et environnementaux, les rendant moins sensibles au risque d’obsolescence.
« La diversification est le maître-mot du développement des SCPI, s'exprimant à travers la géographie, la granularité des investissements et les typologies d'actifs. Historiquement agiles, elles ont joué un rôle majeur dans la contraction des rendements de certains secteurs », poursuit Raphaël Amouretti.
Des patrimoines à l’épreuve des enjeux actuels du marché immobilier
Dans un contexte immobilier à long terme, les taux de distribution des SCPI restent stables. Le maintien d'un taux d'occupation élevé est essentiel pour garantir le rendement des immeubles. Malgré des défis liés à la concurrence, la localisation et la nature des actifs influencent la conclusion des opérations. Les SCPI, en particulier les plus récentes avec une collecte positive, pourraient jouer un rôle clé dans le soutien du marché immobilier en 2024.
« La constitution du patrimoine des SCPI répond à des enjeux variés tels que la qualité des emplacements et la rotation des locataires. Maintenir une profondeur de marché locatif et des taux d'occupation au loyer de marché est essentiel pour absorber les coûts et garantir des dividendes. Les arbitrages d'actifs doivent être anticipés, motivés par la maturité de l'actif et guidés par des critères solides tels que l'amortissement, une expertise cohérente, une stratégie d'arbitrage robuste, et un timing de cession opportun, analyse Jean-François Drouets, Président de Catella Valuation. Cette étude offre un éclairage clé sur l'évolution des SCPI, soulignant la force d’un modèle qui offre une alternative pertinente dans le paysage des investissements », conclut-il.