Sondage interne du réseau immobilier l’Adresse
Afin de dresser un bilan qualitatif du marché immobilier en 2023 et de prendre la température pour 2024, le réseau l’Adresse a réalisé un sondage interne auprès de ses 345 agences.
Sans surprise, le marché a été fortement ralenti en 2023, avec des marges de négociations bien supérieures aux baisses de prix publiées ces dernières semaines et qui devraient encore s’accentuer début 2024… avec un rebond du marché ? Le contexte de stabilisation des taux qui semblent se dessiner pour le début de l’année 2024 pourrait permettre un regain d’activité l’année prochaine !
I - Un marché ralenti en 2023, notamment à cause de l’attentisme tant des acheteurs que des vendeurs !
Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé, comme tous les 6 mois, un sondage interne auprès de ses 345 agences entre 3 et le 11 décembre 2023 pour dresser un bilan du marché immobilier sur l’année 2023 et donner les perspectives pour 2024.
Sans surprise, selon la majorité des sociétaires, le marché connait actuellement un ralentissement. 78% des agences considèrent que le marché a été ralenti en 2023 (contre 71% à la fin du 1er semestre), quand 16% jugent qu’il a marqué un coup d’arrêt, un chiffre qui a doublé depuis cet été. Il est toutefois resté dynamique pour 7% des agences (vs 19% à la fin du 1er semestre).
« Le fait que les taux dépassent les 4 % cet été a accentué le ralentissement du marché que nous percevions depuis le début de l’année 2023, renforçant encore l’attentisme coté acheteurs, sans pour autant que les vendeurs n’acceptent davantage de baisses des prix. Les grandes villes où les prix sont les plus élevés ont été les plus pénalisées alors que le marché s’est relativement maintenu dans certaines villes moyennes, permettant encore une rotation des biens. Le marché, qui devrait atterrir à près de 900 000 transactions a finalement plutôt résisté, grâce à, d’une part l’activité dans les régions les plus abordables et dans les zones touristiques et littorales, et d’autre part aux achats cash et du fait des transactions contraintes comme les successions, divorces… », analyse Brice Cardi, Président du Réseau l’Adresse.
Le marché est tout de même resté marqué par l’attentisme en 2023. Si dès la fin 2022, l’attentisme a débuté du côté des acheteurs, le refus des vendeurs de baisser leur prix a également engendré un attentisme de leur côté. Selon 48% des agences, l’attentisme en 2023 a été aussi fort côté vendeurs que coté acheteurs mais autant pensent tout de même qu’il reste plus fort coté acheteurs, et seuls 4% pensent que ce sont les vendeurs les plus attentistes.
II - La poursuite des tentatives de négociations de la part des acheteurs, avec de forts écarts selon les régions… mais surtout selon les biens !
2023 a également été marquée par une accélération de la baisse des prix qui restent, dans les statistiques, plus modérée que sur le terrain : 92% des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations en 2023, contre 71% en fin d’année 2022. Une amplification logique dans un contexte de hausse des taux de crédit de 2 points en un an, avec pour impact une baisse de la capacité d’emprunt de plus de 15% en seulement 12 mois.
Dans les agences l’Adresse, les marges de négociations vont de 5% du prix affiché jusqu’à plus de 15% pour les maisons avec travaux ou en vente depuis plusieurs mois… « La marge de négociation dépend beaucoup de l’estimation de départ et de son acceptation par le vendeur. Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat exclusif, pour un produit bien situé et sans travaux, la négociation est faible : aux alentours de 2 à 3% du prix affiché. Mais pour des biens surévalués, de moindre qualité et en vente depuis longtemps sur tous les sites d’annonces, certains acheteurs n’hésitent pas à tenter de faire très fortement baisser le prix, jusqu’à 20% ! A nous ensuite de faire comprendre au vendeur que c’est justifié… », explique Brice Cardi.
III - Un impact du durcissement des conditions d’octroi de crédit en 2023
Sans surprise, les agences l’Adresse ont été cette année impactées par le durcissement des conditions d’octroi de crédit. Plus de la moitié des répondants (52%) ont eu au moins un compromis de vente cassé en raison d’un refus de prêt, même si cela a tout de même concerné de moins de moins de dossiers depuis cet été…
« Dans les agences qui ont eu des refus, cela a concerné moins de 5% des dossiers, soit une vente sur 20. Pourquoi ? Car depuis cette année, dans le réseau l’Adresse, les dossiers des potentiels acheteurs sont tous validés en amont par un courtier, à moins qu’ils n’aient déjà un plan de financement récent de leur banque. En tout cas, dans un contexte de forte hausse des taux, la capacité d’emprunt des potentiels acheteurs est systématiquement vérifiée avant même que le compromis ne soit signé, ce qui limite le risque que la vente soit cassée… », poursuit Brice Cardi.
IV - La qualité énergétique des biens, variable d’ajustement du marché ?
Depuis janvier 2023, dans le cadre de la Loi Climat, certains bien G, les plus énergivores, ne peuvent plus être loués, à moins d’effectuer d’importants travaux de rénovation énergétique et en 2025, l’ensemble des biens G suivront, ce qui incite des investisseurs à les vendre. En outre, dans un contexte de hausse du prix de l’énergie, les acheteurs de leur résidence principale sont aussi plus attentifs à la qualité énergétique des biens. Non sans conséquence sur le marché immobilier : 20% des agences l’Adresse ont constaté une hausse des mises en vente des bien F ou G au 2ème semestre 2023. Selon les agences et les régions, la part des biens F ou G actuellement en vente va jusqu'à 80% des biens, avec une moyenne de 20%. Beaucoup de professionnels reconnaissent que cela peut être un frein à la vente ou un motif de négociation du prix, ou les deux. 90% des agences trouvent que les acheteurs ont été plus attentifs en 2023 au DPE des biens qu’ils visitent ou achètent.
Les maisons, pour lesquelles un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023, sont encore plus impactées.
V - Perspectives 2024
Sans surprise, pour le 1er semestre 2024, les trois quarts des agences (75%) s’attendent à une baisse des prix (+ 6 points sur un an), quand 25% pensent que les prix vont stagner. Aucune agence ne s’attend plus à une hausse des prix !
Concernant l’évolution des prix en 2024, Brice Cardi s’attend également à une poursuite de la baisse au premier semestre mais qui pourrait prendre fin avant la fin de l’année, en cas de diminution des taux de crédit et d’une potentielle reprise du marché. « Au premier semestre 2024, la baisse pourrait atteindre 5% car les vendeurs ont désormais conscience de la nécessité d’ajuster leur prix sur le budget des acheteurs s’ils veulent vendre ! Certains propriétaires qui, à la base n’étaient « pas pressés », ont mis leur bien en vente depuis plus d’un an, ils ne vont plus avoir d’autre choix que de baisser leur prix ! Pour autant, une chose est sûre : les biens « cœur de cible » sur leur marché, comme par exemple, des maisons de qualité et à moins de 500 000€, ne subiront pas de baisse car l’offre reste limitée et la demande forte. Et si les taux rebaissent légèrement en 2024, certains acheteurs reviendront !», explique Brice Cardi.
En attendant, l’augmentation des taux reste en cette fin d’année le sujet d’inquiétude majeurs des acheteurs selon les agences du réseau l’Adresse (29% des réponses), suivi des prix de l’immobilier trop élevés (22% des réponses, +2 points par rapport à l’été 2023) et la crainte ne pas pouvoir obtenir son crédit (19% des réponses
+2 points également). Le DPE reste une préoccupation en hausse de 1 point (11%), comme le manque d’apport (10% des réponses, +5 points) … alors que l’inflation et les taux d’usure ne sont plus des préoccupations (7% et 0,4% des réponses, -5 points).
VI - Conseils pour ceux qui ont un projet immobilier en 2024
Dans ce contexte de repli du marché où l’attentisme est de mise alors que les opportunités sont nombreuses notamment pour les acheteurs, Brice Cardi, président de l’Adresse, conseille ici ceux qui ont un projet immobilier en 2024.
Coté acheteurs
- Valider doublement leur financement avec leur banque mais aussi un courtier pour mettre les banques en concurrence car certaines sont de retour sur le marché, avec des taux plus attractifs, ce qui peut impacter la capacité d’emprunt de quelques milliers d’euros, et faire la différence !
- Utiliser son plan de financement validé comme levier de négociation : faire valoir le fait d’être finançable mais également le montant de financement validé, au-dessus duquel il ne sera pas possible de faire une offre.
- Dans un contexte de taux élevés, ne pas regarder le coût total du crédit, mais estimer plutôt le montant d’intérêts à rembourser sur 10 ans qui correspond à la durée moyenne de conservation d’un crédit avant une revente probable.
- Acheter un bien avec travaux, et potentiellement avec un DPE F ou G pour bénéficier d’une décote sur le prix pouvant aller jusqu’à 22% mais également d’un prêt à taux zéro pouvant désormais atteindre 50% du montant du bien, dans les zones éligibles et sous conditions de ressources.
- Ne pas attendre pour acheter, même dans un contexte de taux élevés, car cela permet de commencer à rembourser du capital le plus tôt possible, au lieu de payer un loyer, avec une possibilité de renégocier plus tard son taux de crédit lorsque les taux rebaisseront.
Coté vendeurs
- Déterminer le bon prix de vente dès la mise en vente du bien, car mettre en vente son bien à un prix trop élevé, c’est risqué de réaliser à une vente finalement en dessous du prix attendu au départ.
- Ne pas tarder à vendre son bien avant une baisse des prix qui pourrait s’amplifier début 2024
- Avoir conscience que les prix de 2024 ne seront pas ceux de 2022.
- Faire le calcul que vendre moins cher c’est aussi acheter un autre bien moins cher, avec des frais liés à l’achat, comme les frais de notaire, moins élevés.
- Effectuer tous les diagnostics bien avant de vendre son bien et éventuellement effectuer les travaux minimums pour ne pas être en F et limiter la décote sur le prix de son bien.
« Les vendeurs ont intérêt actuellement à bien respecter les estimations des professionnels que nous sommes, pour vendre dans les meilleurs délais et éviter que leur bien ne reste trop longtemps sur le marché avec un risque de décote importante. Vendre tout de suite au bon prix c’est juguler la baisse des prix », conclut Brice Cardi.