Par Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage
La semaine dernière, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a procédé à trois ajustements techniques destinés à relancer le secteur du crédit immobilier. Parmi eux figure la possibilité d’emprunter pour une durée allant jusqu’à 27 ans, à condition que les travaux de rénovation du bien représentent plus de 10% du prix d’acquisition. Cette mesure devrait avoir un impact limité dans les grandes villes où les prix immobiliers sont élevés. Le HCSF invite aussi à exclure les intérêts des prêts relais pour le calcul du taux d’endettement, ce qui est déjà appliqué en pratique par les établissements bancaires. Enfin, concernant la règle du taux d’endettement, les banques peuvent y déroger de façon discrétionnaire pour 20% des dossiers. L’usage de cette enveloppe dérogatoire se fera désormais sur neuf mois glissants, contre un trimestre auparavant pour leur laisser un peu plus de flexibilité. Cet ajustement avait déjà été précisé en juin dernier.
Ces mesures ne devraient pas modifier en profondeur les règles du jeu et risquent d’être un nouveau coup d’épée dans l’eau. Seules des décisions plus radicales, comme la prise en compte chiffrée du reste à vivre ou encore la révision du taux d’endettement de 35%, pourraient permettre de véritablement redynamiser la distribution de prêts qui a chuté de près de 40 % en 2023. Concernant le calcul du taux d’endettement, nous préconisons notamment de privilégier la méthode « différentielle » qui permettrait de financer davantage de projets pour les investisseurs locatifs.
Prenons l’exemple d’un couple dont les revenus s’élèvent à 6 000€ par mois et qui envisage de réaliser un investissement locatif. La mensualité pour leur résidence principale atteint 1 800€ et leur taux d’endettement actuel est de 30%. L’achat d’un bien locatif lui procurerait 600€ de loyers mensuels, sachant que ses mensualités s’élèveraient à 800€ (soit 200€ de différence).
- Avec le calcul de l’endettement actuel, son taux d’endettement sera de 39,39% (1 800 + 800) / (6 000 + 600).
- Avec la méthode différentielle, il tomberait à 33,33% (1 800 + 200) / 6 000), ce qui lui permettrait de pouvoir décrocher un financement.
Malgré ces annonces décevantes, plusieurs signaux positifs nous laissent toutefois penser que l’année 2024 pourrait débuter sous de meilleurs auspices. En effet, il y a actuellement davantage de concurrence entre les banques. De plus, les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 4,5% après une hausse continue enregistrée depuis deux ans.
Baromètre des taux de crédits immobiliers négociés
