Plusieurs bonnes nouvelles en cette fin d’année : en décembre, Vousfinancer, réseau de courtage en crédit, note que, pour la première fois depuis l’été 2021, aucun barème reçu ne fait état d’une hausse des taux de crédit ce mois-ci. La plupart sont stables ou en baisse ! En outre, le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé hier quelques ajustements techniques qui, même s’ils sont insuffisants, devraient inciter les banques à prêter davantage. Enfin, les taux d’usure, désormais à plus de 6% pour le mois de décembre sur 20 ans et plus, ne sont plus bloquants… De quoi terminer l’année 2023 de façon plus favorable qu’elle n’a commencé !
Des barèmes stables ou en baisse, mais aucune hausse relevée en décembre
En décembre, l’accalmie dans le mouvement de remontée des taux se poursuit… En effet, parmi les barèmes reçus, aucun ne fait apparaitre une hausse des taux, une première depuis l’été 2021 ! La plupart des grilles des taux sont soit stables, soit en baisse, de 0,10 à 0,20 point ! Une banque nationale, de retour sur le marché depuis septembre et qui avait baissé ses taux de 0,20 point en novembre, les a même rebaissé de 0,10 point. Le mouvement de remontée des taux semble donc toucher à sa fin !
« En décembre, la stabilisation des taux de crédit qui semblait se dessiner en novembre se confirme avec la plupart des barèmes reçus stables et même en baisse pour certains ! On sent une évolution positive dans la politique commerciale des banques : la plupart veulent se repositionner en proposant des taux plus attractifs, même si encore élevés, après être sorties du marché en raison des taux très élevés qu’elles proposaient… Ce n’est qu’un début de tendance, mais c’est très positif : un mois sans aucune hausse de taux, c’est du jamais vu depuis l’été 2021 ! », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Les taux de crédit sont stables en décembre à 4% sur 15 ans, 4,2% sur 20 ans et 4,50% sur 25 ans.
Des ajustements techniques du Haut Conseil de Stabilité Financière mais des questions en suspens concernant leur application
Lors de sa réunion trimestrielle du 4 décembre, le HCSF a pris « acte de certaines difficultés opérationnelles dans l’utilisation des dérogations et de la dynamique du marché » et procédé ainsi à des ajustements techniques.
- La possibilité d’emprunter sur 27 ans maximum pour l’achat d’un bien avec des travaux équivalents à 10% du montant du bien
- La possibilité d’exclure du calcul de l’endettement les intérêts des prêts relais
- La possibilité pour les banques en cas de dépassement de leur marge de flexibilité de 20% sur un trimestre, « de se rattraper » lors des 2 trimestres suivants
- La possibilité pour les emprunteurs solvables dont le crédit immobilier aurait été refusé de demander un réexamen de leur demande.
« La bonne nouvelle est qu’après plusieurs mois d’alerte, le HCSF prend enfin acte des difficultés du marché auxquelles nous sommes confrontés depuis début 2022 ! Les mesures annoncées, notamment concernant l’allongement de la durée des prêts via un différé en cas de travaux mais aussi la non prise en compte des intérêts des prêts relais dans le calcul de l’endettement sont déjà en place dans certaines banques, ce n’est donc pas une révolution, mais cela reste un signal positif donné aux futurs emprunteurs sur une amélioration des conditions d’emprunt, qui peut peut-être limité le phénomène d’auto-censure ou d’attentisme que l’on constate depuis plusieurs mois », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
« Le ciblage des ajustements semble le bon… D’un côté les primo-accédants : beaucoup de jeunes acquéreurs se tournent vers des biens avec travaux, voire des passoires thermiques dont les prix sont ceux qui ont le plus baissé, avec en outre des banques qui veulent de plus en plus inclure les travaux dans le prêt afin de valoriser le bien en cas de revente. De l’autre côté, les secundo-accédants : les aider à déménager pour acheter plus grand en facilitant l’octroi de crédit relais peut permettre une meilleure rotation des biens et de libérer des petites surfaces pour les primo-accédants qui, en restant locataires créent des tensions sur le marché locatif ! Finalement les grands oubliés de ces ajustements sont les investisseurs, qui espérons-le, pourront au moins bénéficier plus facilement de la marge de flexibilité des banques… », compète Sandrine Allonier.
Néanmoins des questions demeurent
- Concernant l’allongement de durée, s’agit-il d’un différé de 2 ans avant un remboursement sur 25 ans, ce qui n’aurait pas d’impact sur une baisse de la mensualité, et donc de l’endettement ou réellement d’un crédit dont le remboursement serait sur 27 ans ? Dans le 2ème cas, par exemple, pour un crédit de 300 000€, l’allongement de durée de 2 ans entraine une baisse de la mensualité de plus de 65€ et pour un couple avec 4 700€ de revenus, une baisse du taux d’endettement de plus d’un point, ce qui peut faire la différence !
- Concernant les travaux représentant 10 % du montant du bien, quels seront les travaux éligibles ? Faudra-t-il fournir des devis avec la demande de prêt qui est effectuée au moment de la signature du compromis de vente, soit tôt dans le process d’achat ?
- Qui ré examinera les demandes de prêts qui avaient été refusées ?
Des taux d’usure qui, à plus de 6% sur 20 ans et plus ne sont plus bloquants
Les nouveaux taux d’usure pour le mois de décembre ont été publiés au Journal Officiel du 29 novembre. Sur
20 ans et plus, la durée des prêts la plus répandue, ils ont augmenté de 0,20 point, passant la barre des 6 à 6,11% contre 5,91% en novembre. Ils atteignent ainsi désormais un niveau inédit depuis 2010.
Dans un contexte de stabilisation des taux à court terme, les taux d’usure ne devraient plus être un problème : « les taux d’usure posent problème surtout en phase de remontée rapide des taux comme en 2022 ou lorsque l’écart entre taux nominaux et taux d’usure est trop faible, comme cela avait été le cas en période de taux très bas. Désormais cet écart est de 1,9 point sur les prêts sur 20 ans par exemple, ce qui laisse de la marge… et il ne devrait faire qu’augmenter dans les prochains mois si les taux rebaissent », poursuit Sandrine Allonier.
Une année qui se termine mieux qu’elle n’a commencé !
Entre le retour des banques, la stabilisation des taux, mais aussi un reflux de l’inflation et une accalmie dans la politique de la BCE, la fin de l’année est marquée par une détente des conditions d’emprunt sur le marché.
« Nous sentons une évolution positive dans la volonté de plusieurs de nos partenaires bancaires de prêter à nouveau avec régulièrement de nouvelles banques qui nous annoncent un desserrement de leurs conditions. Le retour de cette concurrence interbancaire contribue à la stabilisation des taux, mais il est trop tôt pour parler de baisse, même si plusieurs signaux nous montrent que le pire est sans doute derrière nous ! On se dirige plutôt vers une phase de stabilisation qui devrait redonner de la visibilité aux acheteurs, et espérons, les faire revenir sur le marché ! » conclut Julie Bachet.