Par Cécile Roquelaure, directrice des études d’EMPRUNTIS partage son éclairage
"Les 3 nouvelles mesures du HCSF sont bien sûr de bonnes nouvelles… c’est mieux que rien mais ce n’est pas à la hauteur des besoins.
Nous avions besoin de simplification, nous rajoutons des critères supplémentaires pour libérer un peu l’étau, principalement celui des primo-accédants. Le rallongement de la durée ne jouera pas pour les investisseurs car les banques qui financent encore sur 25 ans sont peu nombreuses. Enfin la nouveauté sur le prêt relais pourrait ne pas en être une…
C’est vraiment dommage de ne pas libérer un marché qui est déjà suffisamment sous contrainte. 2024 n’attendra donc rien du HCSF pour se relancer alors que les premiers indicateurs, selon certains partenaires bancaires, ne sont déjà pas positifs".
Dans le détail :
- Rallongement de la durée : le passage de 25 à 27 ans, c’est l’épaisseur du trait.
En mensualité pour 100 000 € empruntés c’est 22 € de moins en mensualité.
Bien sûr, plus on augmente le montant de prêt plus on augmente l’écart. Mais tout le monde ne peut pas emprunter 300 000 €. L’effet positif est à chercher du côté du taux d’endettement qui est un des sujets majeurs du HCSF. En effet, la baisse de 4% de mensualités hors assurance par tranche de 100 000 € empruntés aura un effet positif sur le taux d’endettement et pas seulement pour les plus aisés.
On peut cependant s’interroger sur l’impact financier pour les ménages… rallonger la durée de 2 ans, toujours pour 100 000 € empruntés sur 27 ans, augmente le coût du crédit de 6 000 € et ce uniquement si les banques ne pratiquent pas des taux légèrement plus élevés.
Enfin la condition des 10% de travaux est importante et sans aucun doute trop importante et trop aléatoire pour rassurer des primo-accédants : augmentation du coût des matériaux, difficultés à organiser les travaux… les freins sont nombreux pour cette population et surtout les travaux sont difficiles à faire à l’acquisition car il nécessite de différer l’entrée dans le bien et donc de payer un loyer et un crédit !
- Sortie du prêt relais : la notice du 27 janvier précisait pourtant « Compte tenu des spécificités de ces crédits, les crédits relais tels que définis au 16° de l’art. L. 311-1 du code de la consommation, n’entrent pas dans le champ de la Recommandation. ». D’ailleurs cette exclusion avait été reconfirmée dans l’article 3 de la décision du 29/09/2021
Cependant si ce point avait besoin d’être reclarifié c’est chose faite. Côté banques, la difficulté principale est plutôt la perspective de baisse des prix qui a d’ailleurs engagé certains établissements à baisser leur quote-part dans les calculs de prêt relais. Il est également à noter que les acquéreurs ont des réticences : accepter une plus-value moins importante qu’imaginée, payer son crédit plus cher que précédemment. Donc sauf à agir sous contraintes - aléas de la vie – la secundo accession reste très sensible aux conditions de marché.
L’enveloppe dérogatoire sur un trimestre glissant : on a fait un demi pas. Pour la simplifier et donner la possibilité aux banques de l’exploiter pleinement il faut la laisser jouer sur un an… L’effet sera donc diffus.