Bonne nouvelle : les Notaires du Grand Paris annoncent, pour la première fois depuis 2019, le passage du prix moyen à Paris sous la barre des 10 000 €/m², à 9 760 €/m² en janvier 2024 sur la base des avant-contrats signés actuellement. Mais, dans un contexte de taux de crédit à plus de 4%, la Capitale reste difficilement accessible à l’achat immobilier. Même avec un prix en recul, le pouvoir d’achat immobilier à Paris ne cesse de baisser. Il faut désormais gagner en moyenne 13 700€ nets/mois pour acheter 75 m² comme l’a calculé Vousfinancer. Dans ce contexte, quelles solutions existent pour pouvoir encore acheter à Paris ?
L’Adresse livre ici ses conseils pour ceux qui ont un projet immobilier dans la Capitale.
Une baisse des prix à Paris mais un pouvoir d’achat malgré tout à son plus bas niveau historique
Les prix de l’immobilier à Paris sont repassés sous les 10 000 €/m² en novembre comme l’ont annoncé les Notaires du Grand Paris. Trois ans après avoir atteint un point haut en novembre 2020 à 10 860 €/m², le prix moyen devrait repasser à 9 760 €/m² en janvier (sur biens vendus entre novembre et janvier), soit un retour à son niveau de 2019. Pour autant, dans le même temps, les taux des crédits ont augmenté de près de 3 points, passant de 1,20% fin 2019 à 4,2% en moyenne sur 20 ans actuellement.
Les taux de crédit sont ainsi revenus à leur point haut de 2009, mais à ce moment-là, le prix moyen à Paris était au plus bas : 6 020 €/m². Depuis, même si les prix ont légèrement rebaissé cette année, ils ont augmenté au total de plus de 62% : résultat, le pouvoir d’achat immobilier pour une même mensualité (1 000€ sur 20 ans) est passé d’une surface de 26,7 m² à 16,6 m², soit 10 m² perdus en moins de 15 ans ! Par rapport à novembre 2020, au moment où les prix étaient au plus haut, le pouvoir d’achat a baissé, passant de 19,5 à 16,6 m², malgré une baisse du prix au m² de près de 1 100€ !
« Même si la baisse des prix à Paris est une bonne nouvelle, dans un contexte de forte remontée des taux, elle ne permet pas de redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs. Au contraire, le pouvoir d’achat immobilier n’a fait que baisser ces dernières années, à cause de l’envolée des prix, et désormais à cause de celle des taux : même si les prix ont baissé de plus de 6% depuis fin 2022, la hausse des taux de 2 points en un an seulement a entrainé une perte de capacité d’achat pour 1000 € de mensualité sur 20 ans de 2 m², pour tomber à 16,6 m², un plus bas niveau historique », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Il faut maintenant gagner près de 13 700€ nets/mois pour acheter 75 m² à Paris
Depuis quelques années, malgré un assagissement des prix cette année, le marché immobilier parisien est décorrélé des revenus dont l’augmentation ne suit pas celle des prix ! Inévitablement, les revenus nécessaires pour acheter à Paris ne cessent d’augmenter depuis 2016 : actuellement pour acheter un appartement de 50 m² à Paris, financé via un emprunt à 4,20% sur 20 ans (avec 10% d’apport), il faut gagner au minimum 9 118€ nets par mois, avant impôts.
Pour acheter 75 m² avec seulement 10% d’apport, il faut emprunter en moyenne 732 000€, soit des mensualités de 4 513€ hors assurance sur 20 ans, nécessitant des revenus nets de 13 677 €/mois à deux !
Des salaires records qui appartiennent au 97e percentile, c’est-à-dire que seuls 3% des Français gagnent au moins cette somme à 2, et même au 99e percentile si l’on considère ceux qui gagnent 14 000€ nets avant impôt seuls !
« Malgré la baisse des prix, avec des taux à plus de 4%, la mensualité qu’il faut rembourser pour acheter 75m² a fortement augmenté, conduisant de fait à une hausse mécanique des salaires nécessaires pour acheter, en raison de la règle du HCSF qui limite l’endettement maximum à 35% des revenus. Pourtant, à ce niveau de salaire, le reste-à-vivre est souvent important, ce qui permettrait théoriquement d’aller au cas par cas, jusqu’à 40% d’endettement », explique Julie Bachet.
« Résultat, acheter à Paris est actuellement très compliqué pour les primo-accédants s’ils ne disposent pas d’un apport conséquent, venant souvent d’une aide familiale comme d’une donation par exemple ou d’un héritage… Résultat, ils sont souvent contraints de s’éloigner dans d’autres départements d’Ile-de-France ou même quitter la région pour acheter une plus grande surface dans une ville moyenne, comme on a pu l’observer post-covid. Actuellement le marché parisien reste actif grâce aux secundo-accédants ou ceux qui achètent cash », analyse Brice Cardi, président de l’Adresse.
Les conseils de l’Adresse et Vousfinancer pour réussir à acheter à Paris
- Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans
En effet la capacité d’emprunt n’en sera qu’augmentée. Pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans, la capacité d’emprunt avec un taux à 4,2% est de 162 187€. Elle passe à 179 910€ en allongeant la durée sur 25 ans, en dépit d’un taux à 4,5%, soit 17 723€ de plus ! Le pouvoir d’achat immobilier passe alors de 16,6 à 18,4 m². Par ailleurs, en empruntant sur 25 ans la somme nécessaire pour acheter 75 m² à Paris, la mensualité « tombe » à 4 069€, au lieu de 4 513€ sur 20 ans, avec un impact sur le salaire « minimum » requis pour respecter le critère de 35 % d’endettement : il faut donc gagner 12 330€ au lieu de 13 677€, soit 1 350€ de moins. « La durée moyenne des crédits accordés ne cessent de s’allonger depuis la remontée des taux. Il ne faut pas hésiter à emprunter sur une durée plus longue car de toute façon le crédit sera surement soldé au bout d’une dizaine d’années. Mieux vaut donc le rallonger et pouvoir ainsi gagner quelques mètres carrés supplémentaires », poursuit Julie Bachet.
- Augmenter son apport personnel
Avoir plus d’apport personnel va permettre soit de diminuer le montant du crédit et donc la mensualité, soit d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier, donc la surface « achetable » à mensualité égale. Il est d’ailleurs quasi-impossible d’acheter à Paris sans apport.
« Actuellement et depuis la remontée des taux, beaucoup de nos clients sont des secundo-accédants qui, ayant revendu un bien, achètent avec 100% d’apport, donc sans crédit ! Sinon lorsqu’il s’agit de primo-accédants, ils ont le plus souvent au moins 30% d’apport venant d’une donation, aux alentours de 150 000€, qui leur permet ainsi d’acheter un bien dans les 40 m2 en moyenne… », explique Anne Avisse, directrice de l’agence immobilier l’Adresse dans le 15e.
- Acheter une passoire thermique
A Paris, en moyenne 20% des logements sont des passoires thermiques avec de forts écarts selon les arrondissements : il y a 15% de passoires thermiques dans le 13e, 16e ou 19e, mais près de 30% dans les arrondissements du centre : du 1er au 4ème (source : heero.fr) Or, actuellement, les biens avec un DPE F ou G subissent une forte décote qui varie selon les biens. Cela peut donc être un levier pour acheter une surface plus grande.
« En effet, beaucoup de petites surfaces à Paris, inférieures à 30m² ont des DPE F ou G. On peut alors négocier une décote sur le prix, allant jusqu’à 20%. Pour les appartements familiaux plus de 70 m², souvent avec un DPE E, une négociation est possible sur le prix affiché de 10%. Il est en tous cas certain que la performance énergétique des biens a un impact sur leur prix, surtout compte-tenu de la difficulté à réaliser des travaux en copropriété, analyse Anne Avisse, qui complète : Nous avons actuellement un bien G à rénover, dans un immeuble pas très bien entretenu, à 8 500 €/m², soit un prix inférieur au marché, très bien situé, calme et lumineux, qui pourtant ne trouve pas preneur » …
- Acheter un bien avec défauts
Acheter un bien en faisant quelques concessions peut permettre d’obtenir un prix plus avantageux et donc une plus grande surface. « Par exemple, acheter un bien en souplex, avec du vis-à-vis ou peu de luminosité, à un étage élevé sans ascenseur ou à l’inverse en étage bas peut ainsi permettre de bénéficier d’un écart de prix de 10 à 15% par rapport à un appartement sans défaut… sur des biens à plus de 500 000€, cela peut faire la différence et permettre de concrétiser son projet », explique Anne Avisse.
- Accepter de s’éloigner de quelques kilomètres
Tout comme à Paris, les prix en Ile-de-France, d’après les Notaires, connaissent également un repli à 6 250€ en moyenne prévus en janvier sur les avant-contrats signés depuis début novembre, avec néanmoins de forts écarts selon les départements. Ainsi pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, on peut acheter en moyenne près de
10 m² de plus en Ile-de-France qu’à Paris (26 m² contre 16,6 m²) soit une (petite) pièce en plus… mais cela peut être davantage, si l’on achète en grande couronne plutôt qu’en petite ! On peut ainsi acheter 57 m² en moyenne en Seine-et-Marne ou dans l’Essonne mais seulement 26,7 m² dans les Hauts-de-Seine, soit plus de 2 fois moins de surface ! Coté revenus nécessaires pour acheter, il y a également d’importants écarts : pour acheter 75 m² dans les Hauts-de-Seine, il faut gagner au minimum 8 506€ par mois contre 5 270€ en Seine-Saint-Denis mais 6 730€ dans le Val de Marne. On est dans tous les cas bien loin des 13 700 €/mois nécessaires pour acheter à Paris…