- Les rendements attendus ont été revus à la hausse dans tous les marchés immobiliers « prime » avec une moyenne à 9,2% par an pour la période 2024-28 en Europe.
- La France est en ligne avec la moyenne européenne avec des rendements globaux projetés de 8,8% par an, toutes typologies immobilières confondues. La totalité des marchés français sont jugés attractifs en termes de rendements ajustés au risque.
- Le Royaume-Uni se classe en tête avec des rendements globaux projetés de 10,7% par an en moyenne.
- L’Allemagne occupe la première place en termes de rendements ajustés au risque, mais est davantage confrontée aux problèmes de refinancement.
- Le marché des bureaux européens devrait rebondir en dépit d'un sentiment négatif de la part des investisseurs.
AEW, l’un des leaders mondiaux de l’investissement immobilier et de la gestion d’actifs, publie son étude « Perspectives 2024 » qui analyse les baisses de valeurs enregistrées en 2022 et 2023 et la perspective d'une reprise en 2024. Les prévisions d'AEW reposent sur un scénario macroéconomique qui suppose que l'inflation diminue et qu'une récession économique est évitée. Cependant, la guerre au Proche Orient accroît les incertitudes géopolitiques et renforce la nécessité d'envisager un scénario pessimiste, qui suppose le maintien d'une inflation élevée entraînant un ralentissement économique.
Selon Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW : « Même si cela peut sembler prématuré pour la plupart des investisseurs, car beaucoup continuent de faire face à des baisses des valeurs d’expertise et des difficultés de refinancement, presque tous les marchés immobiliers européens « prime » devraient bénéficier d’une reprise cyclique à partir de 2024. Au cours des cinq prochaines années, nous prévoyons des rendements globaux de plus de 9% par an avant effet de levier en moyenne dans notre scénario central, si l’on regarde nos quelques 200 marchés européens ».
Irène Fossé, Directrice Recherche & Stratégie Europe chez AEW, ajoute : « Notre dernière analyse des rendements ajustés au risque montre un signal positif clair en faveur d'un rebond cyclique sur la quasi-totalité des marchés européens. Nous pensons donc que les investisseurs doivent se positionner très rapidement pour profiter de rendements solides au cours des cinq prochaines années ».
Principales conclusions de l’étude
La dette immobilière redevient relutive à partir de 2025 dans la Zone Euro et à partir de 2026 au Royaume-Uni
Avec la mise en place des politiques restrictives des banques centrales qui ont poussé les coûts d'emprunt à la hausse et l'inflation à la baisse, la croissance économique a ralenti. Les taux swap à 5 ans devraient baisser plus tôt dans la Zone Euro qu'au Royaume-Uni. En conséquence, la dette immobilière devrait redevenir relutive à partir de 2025 dans la Zone Euro et de 2026 au Royaume-Uni.
La croissance attendue des loyers « prime » est revue à la hausse, les fondamentaux de marché restent favorables
Les moteurs de la demande immobilière, tels que l'emploi et la consommation, devraient rester favorables, quel que soit le scénario – central ou pessimiste. En raison d’une offre neuve toujours limitée voire en baisse dans de nombreux marchés, l’offre et la demande demeurent ainsi à l’équilibre. En conséquence, la croissance des valeurs locatives « prime » attendue dans le scénario central a été revue à la hausse à 2,2% par an pour 2024-28 dans tous les secteurs immobiliers en Europe, contre 2% attendus en mars 2023 en raison de meilleures anticipations de croissance du PIB. Les secteurs de la logistique et du résidentiel « prime » devraient connaître la plus forte croissance des loyers, à 2,5% par an.
L’immobilier européen devrait bénéficier de solides rendements globaux, révisés à la hausse à 9,2% par an. Les taux de rendement « prime » devraient baisser en 2024-28
AEW prévoit une baisse de 50% sur un an des volumes d'investissement européens à 140 milliards d'euros pour 2023. Les taux d'intérêt plus élevés ont freiné les investisseurs utilisant traditionnellement l’effet de levier et conduit à une augmentation des taux de rendement « prime ». Le scénario central d'AEW prévoit désormais une baisse des taux immobiliers « prime » de 20 points de base pour les commerces et de 60 points de base pour les bureaux au cours des cinq prochaines années, compte tenu de la récente révision des prix et de la baisse des rendements obligataires. En conséquence, les rendements globaux « prime » ont été revus à la hausse à 9,2% par an pour 2024-28 en moyenne toutes typologies immobilières confondues et dans les 196 marchés couverts, en raison du resserrement attendu des taux de rendement combiné à une solide croissance des loyers.
La logistique et les bureaux devraient surperformer, générant des rendements globaux de 10,4% par an chacun au cours des cinq prochaines années. Les commerces arrivent en troisième position avec 7,4%. Le Royaume-Uni offre les meilleures perspectives avec des rendements globaux attendus à 10,7% par an pour 2024-28, le Benelux arrivant en deuxième position à 9,5% par an et la France en troisième position à 8,8% par an.
En outre, la croissance en capital « prime » moyenne en Europe devrait devenir positive à 2% en 2024, après une baisse cumulée des valeurs vénales de 17% attendue fin 2023 par rapport au point haut atteint à la mi-2022. Certains marchés devraient toutefois continuer d’enregistrer des baisses de valeurs.
Le marché des bureaux « prime » devrait rebondir en dépit d'un sentiment négatif de la part des investisseurs
Le sentiment négatif des investisseurs à l'égard des bureaux apparaît exagéré compte tenu de l’équilibre entre demande de surfaces et une offre future contrainte et pourrait limiter leur capacité à tirer profit du rebond anticipé du marché des bureaux « prime ». La polarisation des prix entre les bureaux « prime » et les bureaux secondaires devrait toutefois se poursuivre.
L'inversion de l'effet dénominateur permettra de débloquer des capitaux ciblant l'immobilier
En 2024, la liquidité devrait bénéficier de l’inversion de l'effet dénominateur dû aux performances des autres classes d’actifs depuis le début de l'année. Cet effet dénominateur avait en effet empêché de nombreux investisseurs d’investir dans l’immobilier en 2023, la baisse de valeur des actions et des obligations en 2022 ayant poussé l'immobilier au-delà de son allocation cible estimée en moyenne à 10% en Europe. L'ajustement à la baisse des prix immobiliers, combiné au rebond des actions et des obligations en 2023, devrait ramener l'allocation immobilière de nombreux investisseurs multi-actifs en ligne avec leur cible.
Des signaux positifs clairs pour presque tous les marchés immobiliers européens ; l'Allemagne se classe en tête en termes de rendements ajustés au risque pour la période 2024-28
Les prévisions d'AEW montrent une amélioration significative des rendements ajustés au risque avec un écart positif de plus de 200 points de base entre le rendement attendu de 9,1% par an et le rendement exigé de 6,9% par an en moyenne pour 2024-2028. Cela est en partie dû à l'exclusion de l'année 2023 de l'analyse. Il s'agit d'un signal positif clair pour les investisseurs avec 97% des 168 marchés européens couverts désormais jugés neutres (54) ou attractifs (109). L’Allemagne arrive en tête dans cette analyse prenant en compte le taux sans risque et primes de risque immobilières, avec la plupart des marchés allemands jugés attractifs. Les marchés de la logistique au Benelux, en France et en Espagne arrivent en tête.
16% des prêts émis entre 2018 et 2021 devraient être confrontés à un déficit de financement en 2024-2026
Toutefois, la hausse de la liquidité attendue pourrait être contrebalancée par la difficulté persistante à refinancer les prêts arrivant à échéance. L'estimation d’AEW d’un déficit de financement de 90 Mrds€ pour 2024-2026 inclut désormais vingt pays européens. Le ratio de LTV (Loan-To-Value, ratio d’endettement) reste le principal critère restrictif dans cette analyse, devant le Debt Yield (les revenus sur l’encours du prêt) et l’ICR (Interest Coverage Ratio, ratio de couverture des intérêts). Le refinancement des anciens prêts doit se faire dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et de baisses des valeurs vénales. 16% des prêts octroyés entre 2018 et 2021 devraient ainsi être confrontés à un déficit de financement, contre 22% dans l'estimation d'AEW d'août 2023. Malgré cette baisse, les problèmes de refinancement pourraient retarder le rebond attendu des marchés européens.