Une procédure de divorce donne lieu au partage de tous les biens mobiliers et immobiliers détenus en commun par les futurs ex-époux. Chacun des conjoints entend, à l’issue du divorce, repartir avec 50% de la valeur du patrimoine commun. Mais il arrive que l’un d’entre eux veuille continuer d’occuper l’un des logements (résidence principale ou secondaire). Dans ce cas, un démembrement de propriété pourra permettre de partager le bien de façon équitable en laissant à l’un des ex-conjoints l’usage du bien.
Deux options possibles
- Le démembrement temporaire en faveur d'un conjoint qui souhaite garder l’usufruit pour une durée limitée, à condition que cette durée soit au maximum de 20 ans car au-delà le partage ne serait plus équitable. Le partage peut en effet prévoir que le conjoint reste occuper les lieux en conservant un usufruit temporaire sur le bien, le second conjoint détenant alors la nue-propriété du bien, qu’il peut vendre pour récupérer du capital.
- L’opération est aussi réalisable avec un conjoint qui souhaiterait rester à vie dans le bien, mais dans ce cas, il faut qu’il ait au minimum 65 ans pour un homme et 70 ans pour une femme, condition nécessaire pour que le partage soit équitable. En effet, lorsque la personne est trop jeune, la valeur de son usufruit à vie représente plus de la moitié de la valeur de l’actif immobilier. On perd alors l’équité du mécanisme recherché.
Exemple d’un démembrement temporaire
Un couple est propriétaire d’un appartement acheté en commun. Au moment du divorce, Madame souhaite rester dans les lieux jusqu’à ce que les enfants soient « partis ». Il est tout à fait possible de prévoir qu’elle conserve un usufruit temporaire de 15 ans, dont la valeur peut être estimée, pour un bien liquide et dans un secteur prisé des investisseurs, à 38% de la valeur du bien en pleine propriété*. La nue-propriété du bien peut alors être vendue par les ex-époux pour un prix égal à 62% de la valeur du bien en pleine propriété. Monsieur encaisse alors les 50% qui lui reviennent, tandis que Madame encaisse les 12% qui lui reviennent en conservant en sus la jouissance du bien pendant 15 ans.
Exemple d’un démembrement viager
Des conjoints âgés - Monsieur a 65 ans - ont acheté un bien immobilier en commun et en détiennent chacun la moitié. Au moment du divorce, l’époux souhaite continuer à occuper le logement à vie tandis que l’épouse désire récupérer sa part en capital (50%). Dans ce cas, il est possible de réserver à Monsieur un usufruit viager sur le bien, qui, compte tenu de son âge, vaut environ 50% de la valeur du bien en pleine propriété. Le solde (50%) correspond à la valeur de la nue-propriété qui peut être vendue à un investisseur.
Pour finir, Madame perçoit les 50% qui lui reviennent tandis que Monsieur conserve l’usufruit du bien à vie, lui permettant de disposer du logement comme il veut. Il aura notamment la possibilité de le louer.
A noter : cela n’aurait pas fonctionné si Monsieur avait été plus jeune car la valeur de son usufruit viager aurait représenté plus de la moitié de la valeur de l’actif immobilier.