Un commentaire de Christophe Duprat, CEO de Qlower, spécialiste de la gestion, comptabilité et fiscalité des investissements immobiliers
L'immobilier, pierre angulaire de l'économie française depuis des décennies, traverse actuellement des bouleversements notables. Les fluctuations du marché immobilier sont un sujet de préoccupation majeur pour les investisseurs, les propriétaires et ceux qui souhaitent accéder à la propriété. Eclairons les récentes évolutions du marché de l'immobilier, source de nouvelles opportunités immédiates ou à venir pour les investisseurs comme pour les primo-accédants.
L’impact du DPE et de la taille des biens sur la baisse de l’immobilier
Tout d'abord, il est crucial de noter que la baisse des prix de l'immobilier n’est pas uniforme. Certains types de biens et certaines caractéristiques sont plus sensibles aux variations de prix que d'autres. Parmi les facteurs qui influent sur la baisse des prix, deux se démarquent particulièrement : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et la surface des biens proposés.
Le DPE, qui évalue l'efficacité énergétique d'un logement, même s’il est critiqué, est devenu un critère de sélection pour de nombreux acheteurs et investisseurs. Les biens présentant un score d’efficacité énergétique faible subissent une décote logique mais variable selon la localisation et selon le type de bien. Les maisons sont globalement plus sensibles à la notation DPE que les appartements, tandis que les zones tendues limitent l’effet négatif d’un mauvais DPE (en particulier l’Ile de France).
La refonte prévue du DPE souhaitée par Bruno Le Maire évoluera prochainement et baser sa décision d’achat ou d’investissement sur ce seul critère serait dangereux. Ceci se traduit d’ailleurs par un attentisme croissant des propriétaires face à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
La surface des biens est un autre aspect crucial. Les logements de grande superficie, bien que préservés par une mesure DPE plus avantageuse, ont vu leur demande diminuer graduellement, suivant les évolutions socio-démographiques des Français (familles monoparentales, longues études…). Les acquéreurs sous pressions de la hausse des prix et du resserrement de l’octroi de crédit immobilier, arbitrent en faveur de surfaces plus petites par contrainte. Les investisseurs tiennent compte de cette tendance en cherchant des opportunités à prix réduits dans le segment des biens de plus grandes surfaces acquis à bon compte. Ces biens de plus de 100 m² sont parfois transformés en colocation ou co-living, et conservent ainsi une rentabilité optimisée en regard du coût d’acquisition. La réversibilité de ces aménagements pour revenir à une grande surface doit être bien réfléchie au moment des travaux qui embarquent généralement une rénovation énergétique.
Investir intelligemment dans un marché en évolution
Retenons que la baisse des prix de l'immobilier ne signifie pas nécessairement une perte d'opportunités. Au contraire, elle ouvre de nouvelles perspectives pour ceux qui souhaitent investir pour y vivre ou pour se constituer un patrimoine locatif. Bien que limitée, la hausse des loyers conjuguée à la baisse du coût d'acquisition améliore mécaniquement les rendements locatifs. Certes, les risques inhérents à la location sont présents, mais la tension locative actuelle connaît un pic historique et les logements de qualité se louent en quelques jours seulement.
Que ce soit pour y vivre ou pour investir, les mêmes zones géographiques concentrent la demande locative ou à l’achat. Les centres-villes, les quartiers bien desservis en transports en commun, et les zones proches des lieux de travail ou des universités sont autant de points d'ancrage durables et sécurisants pour des acheteurs.
La simplification du guichet unique d’aides incitant à la rénovation énergétique permet d’explorer sereinement l’éligibilité de l’habitant ou du bailleur, qu’il soit en maison individuelle ou en copropriété.
En conclusion, la baisse de l'immobilier ne doit pas être perçue seulement comme une menace, mais aussi comme une opportunité d'investissement lorsque les achats immobiliers sont réfléchis. La combinaison de DPE favorable et de biens de taille plus modeste ou transformés pour s’adapter à la sociologie actuelle peut générer des rendements intéressants, tandis que la demande locative s’accroit presque partout en
France. Il est temps pour les investisseurs et les acheteurs de s'adapter au nouveau contexte immobilier et de saisir les nouvelles opportunités de ce marché immobilier en mutation.