Alors que les prix de l’immobilier ont enclenché leur baisse sur la plupart du territoire, à l’inverse, les prix de l’énergie poursuivent leur ascension. Dans ce contexte, les banques sont de plus en plus attentives à la qualité énergétique des biens, qui est même désormais, pour certaines d’entre elles, un critère d’octroi. Acheter un bien performant ou intégrer dans le financement des travaux de rénovation énergétique lors de l’achat d’un bien ancien permet d’obtenir, dans certaines banques, une décote de taux ou un prêt complémentaire à taux bonifié. Explications de Vousfinancer, réseau de 185 courtiers en crédits
1/ La performance énergétique des biens : un critère de plus en plus important pour les banques
Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, les banques sont de plus en plus attentives à la qualité des biens qu’elles financent et notamment à la performance énergétique évaluée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). La qualité énergétique des biens a en effet un impact sur plusieurs critères pris en compte par les banques dans leur décision d’accorder un crédit ou non :
- Sur l’évolution du prix des biens : dans un marché immobilier baissier, les biens considérés comme des passoires thermiques, avec un DPE F ou G, sont les plus impactés. D’après les Notaires de France, les écarts de prix entre une maison F ou G et un bien D allaient de 5 à 20%, selon les régions en 2021 (dernières données disponibles). Mais depuis plusieurs mois, les réseaux d’agences immobilières constatent des décotes de prix encore plus importantes sur ce type de biens, jusqu’à -30%.
Ainsi si acheter un bien ancien avec travaux peut être le moyen d’accéder à la propriété à un prix moins élevé dans un contexte de hausse des taux et baisse de la capacité d’emprunt, en cas de revente contrainte, si des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été faits, il y a un risque de baisse des prix dans les années à venir et donc éventuellement d’incapacité à solder le crédit immobilier.
« On constate d’ores et déjà que, certaines banques, lors de l’achat un bien avec un DPE F ou G pour une résidence principale, demandent 10% d’apport supplémentaire ou acceptent d’accorder le prêt uniquement si une enveloppe de travaux est prévue, ou si un prêt travaux est intégré dans le financement, ce qui peut peser sur l’endettement. Sur ce type de biens peu performants, certaines banquent ne financent pas plus de 90% de la valeur du bien… » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
- Sur les factures énergétiques et donc le reste-à-vivre : acheter un bien considéré comme une passoire thermique a un impact sur le coût des factures, notamment de chauffage ou d’électricité. Ainsi, entre l’achat d’une maison ancienne de 85 m2 avec un DPE E et une maison neuve performante, avec un DPE A, de même surface, l’écart de consommation va simple au septuple ! Dans une maison neuve, avec un DPE A, la consommation d’électricité sera en moyenne de 1300 kWh contre 8300 kWh par an dans celle avec un DPE E, soit un écart de 7000 kWh. Au prix actuel de 0,2276 € le kWh, acheter une maison performante de ce type par rapport à une passoire thermique permet plus 1 600 € d’économies par an ! Une donnée que les banques prennent en compte dans un contexte de hausse du coût de l’énergie. A l’inverse ans le cas de l’achat d’une passoire, certaines limitent ainsi le taux d’endettement à 30% afin que le reste-à-vivre soit suffisant, pour faire face à des factures énergétiques de fait plus élevées…
« La qualité énergétique des biens est une donnée désormais prise en compte par les banques au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle car elle impacte la liquidité du bien, son prix de revente futur, mais aussi les dépenses contraintes du ménage… Autant de facteurs qui entrent en ligne de compte dans l’évaluation du risque qu’effectue la banque au moment de la prise de décision de l’octroi ou non du crédit », résume Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
2/ Une bonification des achats de biens performants énergétiquement ou avec travaux planifiés
Dans ce contexte, de plus en plus de banques encouragent l’achat de bien performant ou la rénovation de biens qui ne le sont pas.
Ainsi, certaines banques font bénéficier de réduction de taux les futurs acquéreurs qui veulent financer l’achat d’un bien neuf, récent, rénové ou même ancien, avec un engagement de travaux. Dans l’une d’entre elles, une réduction sur de taux, de - 0,10 à - 0,30% est attribuée en fonction du DPE du bien et de l’intégration de travaux énergétiques sur devis au moment de l’acquisition en cas de mauvaise performance du bien. L’argument de la banque est le suivant : « L’acquisition de logements neufs ou rénovés, permettra [aux emprunteurs] de bénéficier de logements plus performants énergiquement et donc moins chers à l’usage » … et d’une valeur de revente potentiellement plus élevée ! Bénéficier d’une décote de taux pour l’achat d’un bien neuf, récent ou rénové avec un crédit de 300 000 € sur 25 ans, permet ainsi d’économiser 10 000 € sur le coût total de son prêt.
Par ailleurs, certaines banques accordent une ligne de prêt complémentaire à des taux bonifiés lors de l’achat d’un bien performant ou de la rénovation énergétique d’un bien qui ne l’est pas : par exemple, une banque permet d’obtenir une enveloppe complémentaire jusqu’à 50 000 euros à 0% (dans la limite de 10% du montant du prêt) pour l’achat d’un bien avec un DPE A, B ou C ! D’autres encore, accordent un montant équivalent à 10% du prêt principal à 0% dans la limite de 20 000 € si l’emprunteur s’engage à réaliser des travaux, ou une 3ème, un crédit de 30 000 € à 0,5% pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique (avec preuve et audit énergétique). Des prêts supplémentaires qui font baisser le coût total du crédit et peuvent équivaloir à une baisse de taux jusqu’à 0,40 point !
« Les banques valorisent de plus en plus l’achat d’un bien performant, ou la réalisation de travaux lors de l’achat d’un bien ancien, gage de liquidité du bien et de maintien de son prix dans le temps ! C’est une façon pour elles de diminuer le risque qui se traduit dans certains cas par une baisse des taux pour l’emprunteur, qui économise sur ses factures d’énergie et gagne en confort. Tout le monde est gagnant ! », conclut Julie Bachet.