Par Antoine Le Rouzic, conseiller financier chez Vaneau Gestion Privée
Rappelons-le, les SCPI sont des véhicules immobiliers permettant d’investir dans des parts de placement collectif. Ces investissements sont en grande majorité dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, etc) et permettent à l’investisseur de recevoir un loyer au prorata des montants investis.
Dans un contexte immobilier décroissant, la dilution des risques est primordiale à tous les niveaux. En effet, les récentes et successives remontées des taux ont eu un impact fort sur le marché immobilier, qui a subi des baisses, disparates en fonction des zones. De nombreux articles ont fait écho dans la presse au sujet des SCPI, présentant l’investissement comme décorrélé du marché actuel. Toutefois, ces affirmations sont à considérer avec précaution. L’objectif est-il d’investir à court terme ? Aucunement sur ce type d’investissement. L’objectif pour l’épargnant est de bénéficier d’un bon rendement sous la forme de dividendes et ce, sans contrainte de gestion.
A l’instar de tout investissement, l’investissement en SCPI doit respecter un horizon de placement. Celui des SCPI est de minimum 8 ans. D’ailleurs, la durée moyenne de conservation des parts de SCPI des français est de 23 ans. Si on respecte drastiquement les horizons conseillés, le risque de perte en capital est diminué. Il est vrai que si nous analysons les fluctuations de l’immobilier sur un espace de temps court, il est possible d’observer des baisses. Comme sur tout placement, y compris les placements immobiliers classiques. Néanmoins, l’objectif des SCPI est tout autre, nous recherchons du rendement sur la durée. Et même en se basant sur l’une des pires périodes de l’immobilier en France, à savoir les années 90, où les taux étaient montés bien plus haut qu’aujourd’hui, nous avons connu une phase ascendante par la suite. C’est également le cas en 2008, avec la crise des Subprimes, l’immobilier professionnel parisien avait baissé de 15%, mais était reparti à la hausse par la suite.
En outre, il existe une « barrière de protection » : le ratio valeur de reconstitution/le prix de la part. La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation, soit la valeur des actifs détenus, plus l’ensemble des frais liés à la reconstitution d’une SCPI. L’AMF décrète que le prix d’une part de SCPI doit être situé à plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution. En d’autres termes, qu’il n’est obligatoire pour une SCPI, de ne baisser son prix de part, que si le prix de souscription est supérieur de plus de 10% au prix de reconstitution. Dans le cas d’une SCPI dont la valeur de reconstitution est égale au prix de la part, vous avez donc une protection de 10%. Certaines SCPI ont d’ailleurs un ratio excédant 100%, ce qui leur confère une protection supérieure à 10%, à l’image de Corum Eurion, Cœur de Régions, ou encore Eurovalys. A noter qu’il est tout de même possible pour une société de gestion de baisser le prix de la part sans avoir atteint cette baisse de 10%. Leur intérêt dans ce cas précis, est d’aller chercher un maximum de nouvelle collecte avec une baisse du prix de la part, ce qui peut être intelligent sur la stratégie est de renouveler et d’adapter une partie du parc immobilier. Une SCPI dont les flux entrants sont importants n’a pas besoin d’utiliser ce type de procédé. D’où l’importance du choix de la société de gestion.
De surcroît, dans ce contexte immobilier, il est primordial de cibler des SCPI dont le portefeuille est parfaitement cohérent avec le marché immobilier actuel. Que ce soit au niveau des plus-values latentes dans certains parcs immobiliers, de la qualité des biens, des villes ciblées, de la vétusté des biens, du fait que les biens soient inscrits dans une démarche de faible consommation énergétique ; tous ces éléments sont indispensables pour juger du bon fonctionnement et de la bonne santé financière d’une SCPI. Toutefois, l’un des éléments qui prime reste la capacité d’une SCPI à collecter. Plus les flux entrants sont importants, plus le parc peut se renouveler avec des biens adaptés au marché actuel.
Les SCPI restent-elles un investissement fiable ?
Tous les risques actuels évoqués concernant ces investissements sont bien sûr d’ores et déjà pris en compte par les conseillers en gestion de patrimoine. Et outre ces critères, nous analysons bien sûr les données plus classiques : diversification sectorielle et géographique, taux d’occupation, flux entrants, capitalisation, etc. Ainsi, l’investissement en SCPI reste intéressant. Il faut cependant bien respecter son profil de risque, ses objectifs, et surtout, ses horizons de placement.