L’analyse de Loïc Cantin, président de la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM)
« L’actuelle crise du logement affecte en premier lieu les acheteurs, les agents immobiliers et les promoteurs. Mais elle fait aussi des victimes collatérales, notamment les collectivités locales. En effet, à chaque transaction, ces dernières recouvrent les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Or, les montants perçus vont s’amoindrir avec la baisse des volumes de ventes et, localement, des prix », explique Loïc Cantin.
Le tarissement d’une partie de cette source de financement pourrait devenir un véritable sujet de préoccupation pour les collectivités locales. Notamment pour les départements, qui perçoivent 71% des DMTO, le reste étant destiné aux communes (26%), le reliquat (3%) allant en direction des EPCI et des régions.
Pour 2023, les chiffres définitifs ne sont pas encore connus mais on peut tabler sur une baisse des DMTO d’environ 23% en anticipant une diminution des ventes de 18% (910 000 transactions au lieu de 1 115 000 en 2022) et des prix de 5% en moyenne.
Ce retournement de marché s’est amorcé au premier semestre 2022 avec la brutale remontée des taux d’intérêt conjuguée à un taux d’usure demeuré longtemps beaucoup trop bas. Le ralentissement de l’octroi de crédits a contribué au blocage progressif du marché immobilier. Malgré cela, la hausse des prix a permis de maintenir une progression des DMTO en 2022.
Si nos prévisions à la FNAIM se confirment, le montant des DMTO 2023 se situerait légèrement en deçà de ceux de 2019 et 2020 grâce, notamment, à des prix de transactions nettement supérieurs à ceux de l’époque.
Evolution des DMTO à l’échelle nationale
Source : Fnaim
La situation n’est pas catastrophique, mais la baisse risque néanmoins d’être sensible. De plus, elle arrive au plus mauvais moment pour les collectivités confrontées à une hausse des charges avec une envolée des prix de l’énergie et une inflation qui dope les dépenses d’équipements.
Toujours est-il que ce « trou d’air » survient après deux années - 2021 et 2022- records. Reste maintenant à espérer que les collectivités locales ont été davantage fourmis que cigales et ont su mettre de l’argent de côté pendant cette période faste…
« Souhaitons que les collectivités locales aient su se préserver de la suppression de la taxe d’habitation et ne généralisent pas une augmentation de la taxe foncière pour compenser cette baisse de recettes », réagit Loïc Cantin.