Tel est l’enseignement que Cerenicimo retient de l’évolution de la fiscalité des placements immobiliers issue de la Loi de Finances pour 2013, qui conforte l’investissement immobilier avec deux niches fiscales : les réductions d’impôt Duflot et Censi-Bouvard.
En cela, elle fait preuve de pragmatisme puisqu’elle concilie deux besoins : l’un public (le financement de logements) et l’autre privé (la constitution d’un patrimoine destiné à générer un complément de revenus au moment de la retraite).
Mais, dans le même temps, elle baisse encore le plafond des niches fiscales – à 10 000 € – et édicte une règle – taxer les revenus du capital au même niveau que ceux du travail – qui pénalise ces mêmes investissements.
Comment sortir de cette contradiction ? En explorant une troisième voie : à côté de ces deux réductions d’impôts, se cache un troisième dispositif, moins connu : le statut LMNP qui, lui, n’est pas une niche fiscale.
Dispositif Duflot : des ambitions contrariées ?
Destinée à relancer la construction de logements loués nus à des loyers intermédiaires, le nouveau dispositif Duflot, remplaçant du Scellier, ne manque pas d’atouts : il s’agit d’une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement (plafonné à 300 000 €), étalée sur 9 ans. Soit une économie fiscale maximum de 6 000 € chaque année pendant 9 ans.
Les conditions à respecter pour bénéficier de cet avantage viennent toutefois brouiller l’image attractive du dispositif : ainsi, le prix d’achat au m² est plafonné à 5 500 € quelle que soit la zone d’investissement ; ce plafond, beaucoup trop élevé pour la majeure partie du territoire, est susceptible de faire déraper les prix de vente. La location, obligatoire pendant 9 ans, doit respecter des plafonds de loyers particulièrement compliqués à calculer, entre la surface à prendre en compte, le zonage à respecter et un « coefficient multiplicateur à appliquer.
Au final, l’intérêt du dispositif risque d’être contrarié par sa complexité et la faiblesse du rendement offert à l’investisseur, d’autant que les loyers auront à subir la fiscalité très lourde des revenus fonciers.
Cerenicimo se montrera donc très sélectif dans les programmes immobiliers en Duflot qu’il proposera, en veillant tout particulièrement à la pertinence des prix de vente, à la solidité de la demande locative et à la consistance du rendement dégagé.
Dispositif Censi-Bouvard : un champ d’action limité
La réduction d’impôt attachée à l’investissement en résidences services (EHPAD, résidences pour séniors, résidences pour étudiants, résidences de tourisme classées), qui devait prendre fin en 2012, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2016. Calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 € au taux de 11%, elle est étalée sur 9 ans. Soit une réduction maximum de 3 666 € chaque année pendant 9 ans.
Le logement acquis doit être loué meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans. Les loyers perçus par l’investisseur relèvent donc du régime fiscal des BIC, et non de celui des revenus fonciers, réservé aux locations non-meublées. Mais, en optant pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, l’investisseur se prive du droit d’amortir le bien que prévoit la fiscalité de la location meublée, les deux n’étant pas cumulables.
Pour Cerenicimo, le champ de cette réduction d’impôt se trouve considérablement réduit. Elle est plutôt à réservée aux investisseurs faiblement imposés.
Statut LMNP : la solution avérée
L’un des points forts de la fiscalité de la location meublée est, en effet, de pouvoir déduire des recettes locatives, en plus de la totalité des frais supportés, une charge d’amortissement des constructions. Cette charge comptable, qui ne donne pas lieu à dépense réelle, permet de neutraliser le bénéfice imposable et de ramener le résultat fiscal à zéro. Les loyers sont donc pendant une période substantielle perçus mais non imposés.
L’investissement en résidence services remplit donc pleinement les attentes des épargnants à la recherche de compléments de revenus pour leur retraite et s’impose comme l’une des rares solutions performantes encore disponibles :
- Sur le plan immobilier, l’investisseur est libéré de tout souci de gestion. Son capital est placé dans des biens à forte demande de la part des utilisateurs (personnes âgées et étudiants, notamment). La liquidité du placement est désormais assurée par le marché de la revente organisé par Cerenicimo.
- Sur le plan financier, l’investisseur fait l’impasse sur une réduction d’impôt immédiate, mais, à la défiscalisation partielle et temporaire de ses revenus actuels, il a tout intérêt à préférer la non-fiscalisation pérenne de ses futurs compléments de revenus.