Edito de Georges Nemes, Président du groupe Patrimmofi sur le thème du dispositif Pinel
La stratégie du « quoi qu’il en rapporte »
La messe est dite ! Le dispositif de défiscalisation Pinel sera donc sacrifié sur l’autel de la nouvelle religion du gouvernement, l’austérité fiscale.
Le « quoi qu’il en coûte », cède donc la place au « quoi qu’il en rapporte ». Et la première victime est donc cette niche fiscale qui consiste à proposer une réduction d’impôt à l’acquéreur d’un appartement neuf, acheté dans une zone de tension locative, puis mis en location avec un loyer plafonné.
On parle de 300 000 ménages en 2023, qualifiés de « revenus élevés » par la Cour des comptes qui relève que plus de la moitié disposerait d’un revenu fiscal de référence supérieur à 70 000 euros.
Les professionnels de la gestion de patrimoine savent bien à quel point cette analyse est erronée. Nous sommes bien placés pour constater que le Pinel s'adresse aux investisseurs qui « ont, en moyenne, des actifs des classes moyennes et moyennes supérieures en milieu de carrière », comme l’a très bien documenté la Fédération des promoteurs immobiliers.
Mais cet avantage coûte chaque année plus de 1,5 milliard d'euros à l'État. Il s'agit de la 7e niche fiscale la plus coûteuse. Dommage que ce coût ne soit jamais mis en regard des nombreuses recettes fiscales (TVA, IS, CSG, droit de mutation) qu’il génère.
Ce rabotage est donc un coup dur de plus pour les classes moyennes qui, décidément, restent la variable d’ajustement des politiques économiques et fiscales des gouvernements.
Une chose est sûre, la fin du Pinel ne résoudra pas le coup de mou de l'immobilier en France qui touche désormais tous les aspects du secteur, de la construction et la vente dans le neuf (-31 % en 2022) à celle dans l'ancien, en passant par le marché locatif.
On considère qu’il faut 500 000 logements supplémentaires chaque année pour satisfaire les besoins de nos concitoyens.
Malgré ou grâce au régime Pinel, seulement 350 000 sont mis à disposition. Qu’en sera-t-il sans Pinel ?
Plusieurs facteurs contribuent à cette crise : la hausse des coûts de construction, la baisse du pouvoir d'achat des Français, le durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier et les nouvelles normes énergétiques qui poussent de nombreux propriétaires à mettre en vente leurs biens classés comme passoires thermiques plutôt que de les rénover.
Résultat, les biens en location se raréfient et font flamber les loyers. De quoi pousser un nombre croissant à acheter ? Pas vraiment ! Car le crédit immobilier est devenu plus difficile d'accès en raison de l'augmentation des taux d'intérêt consentis par les banques qui heurtent les limites fixées par les taux d’usure. Le montant des nouveaux crédits accordés aux acheteurs a considérablement diminué et les taux d'intérêt ont atteint leur plus haut niveau depuis 2014.
Au risque de paraître contrariants, nous continuons pourtant de penser que l’immobilier doit rester la pierre angulaire du patrimoine des Français. D’abord, parce qu’il est le seul investissement qui permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Même à 5 %, les crédits restent à un niveau de taux historiquement bas qui permet de se construire un patrimoine locatif. Inutile de se poser la question de savoir si « cela est le bon moment pour acheter ». C’est toujours le bon moment pour investir en immobilier. Un investissement immobilier se conçoit sur 25 ans. Vous achetez un actif réel que vous pourrez toujours habiter ou louer, quel que soit l’environnement économique, géopolitique ou social. Quoiqu’il arrive, il vous restera toujours des murs et un toit.
Surtout, il est temps de repenser et d’objectiver la politique du logement en France. Si l’on souhaite fluidifier le marché pour réduire le parc de logements vacants et permettre aux plus grands nombres de se loger, il faut s’attaquer aux racines du problème en supprimant les impôts que subissent les propriétaires, les droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire), les droits de mutation à titre gratuit et s’attaquer intelligemment à la fiscalité des revenus fonciers. Beaucoup de monde s’accorde sur le fait qu’il faut taxer plus lourdement les locations « mercantiles », sans toutefois dissuader les investisseurs qui contribuent à améliorer l’offre touristique de notre pays.
Réfléchissons surtout aux moyens d’adapter la fiscalité pour soutenir les épargnants qui contribuent à loger nos concitoyens dans les zones à fortes tensions. Les investisseurs sont moins effrayés par les contraintes que par l’instabilité fiscale permanente !