Les explications de Cotoit, syndic de copropriété en ligne
Tous les contribuables doivent remplir leur déclaration de revenus en ligne sur le site impots.gouv.fr. La déclaration de revenus doit être complétée avant le 25 mai ou le 8 juin, selon son lieu de résidence. Et cette année, nouveauté pour les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation : ils doivent, d’ici le 30 juin, déclarer leurs biens immobiliers et donc faire une nouvelle déclaration à l’administration fiscale. Comment s’y retrouver, notamment parmi les différents régimes fiscaux ? Et comment déclarer ses revenus fonciers sans commettre d’impair ? Cotoit, syndic de copropriété en ligne, donne les clés pour rappeler la marche à suivre.
Nouveauté 2023 : obligation de déclaration des biens immobiliers
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers ou entreprises, doivent effectuer une nouvelle déclaration à l’administration fiscale. Le but ? Déterminer précisément les propriétaires qui sont encore redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de la taxe sur les logements vacants.
Cette déclaration supplémentaire, qui s’applique aux résidences principales, secondaires ou aux logements loués, doit être complétée avant le 30 juin 2023.
Les propriétaires doivent indiquer à quel titre ils occupent chaque logement et, s’ils n’y habitent pas, fournir l’identité des occupants et la période d’occupation.
On peut accéder en ligne à cette obligation déclarative, sur le site impots.gouv.fr, via le service « Gérer mes biens immobiliers », en se connectant à « Votre espace particulier » avec ses identifiants fiscaux.
Attention, si la déclaration n’est pas effectuée ou est incomplète, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée.
Quel est le régime fiscal dont vous dépendez ?
Dans le cas où l’on possède des biens en location, les revenus fonciers correspondent à l’ensemble des revenus provenant de son patrimoine immobilier. Il s’agit généralement des loyers perçus (hors charges) des biens non meublés mis en location (location nue). Pour déclarer ce type de revenus fonciers, il existe deux régimes :
- si les revenus bruts fonciers annuels sont inférieurs ou égaux à 15 000€, il est possible de bénéficier du régime micro-foncier ou opter pour le régime réel ;
- si les revenus bruts fonciers annuels sont supérieurs à 15 000€, le propriétaire relève obligatoirement du régime réel.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
A - Revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000€ : régime micro-foncier
La limite de 15 000€ est appréciée en prenant en considération tous les loyers en principal, les recettes accessoires et, éventuellement, de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés immobilières ou/et de FPI dont le propriétaire est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable. Pour cela, il ne faut tenir compte que des recettes perçues par la société ou le fonds (et faire abstraction des charges).
Déclaration sous le régime micro-foncier : comment ça marche ?
Les sommes à déclarer sont, en principe, celles effectivement encaissées ou effectivement payées au cours de l’année 2022, quelle que soit la période à laquelle les recettes se rapportent. Il s’agit des loyers hors charges.
Pour déclarer le montant des loyers perçus en 2022, il faut se référer à la case 4BE « revenus fonciers » de la déclaration de revenus 2042.
- Un abattement de 30% sera automatiquement calculé par l’administration, le propriétaire ne doit pas le déduire (évaluation forfaitaire de ses charges). Ce régime est le plus simple lorsque le bailleur détient le bien depuis longtemps ou n’a pas engagé de travaux conséquents.
- Aucune charge n’est déductible.
À savoir : il est possible de renoncer à ce régime et opter pour le régime réel, en remplissant la déclaration de revenus fonciers no 2044 (ou la déclaration no 2044 spéciale). Cette option est irrévocable pendant trois ans. Cette action est intéressante notamment si les charges estimées sur 3 ans excèdent 30 % des loyers, en cas d’acquisition ou de gros travaux par exemple.
B - Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ : régime réel
Si les loyers perçus en 2022 excèdent 15 000 €, il est obligatoire de remplir la déclaration no 2044 annexe à la déclaration de revenus n° 2042.
Régime réel : les 4 étapes de la déclaration no 2044
1/ Première étape : lignes 110 et 200
- Ligne 110 : Identification des SCI (société civile immobilière) à l’IR louant le(s) bien(s) : à remplir si vous louez le(s) bien(s) via une SCI relevant de l’impôt sur le revenu.
- Ligne 200 : Identification des biens loués et des locataires : à remplir si vous louez des biens détenus directement par vous.
2/ Deuxième étape : saisie des recettes
- Sommes encaissées en 2022, quelle que soit la période à laquelle les recettes se rapportent, hors charges. Le dépôt de garantie reçu du locataire n’est pas une recette taxable.
3/ Troisième étape : la saisie des charges déductibles
- Il s’agit des sommes effectivement supportées par le propriétaire et payées en 2022.
- Les provisions pour dépenses futures ne peuvent donc pas être admises en déduction.
- Les dépenses qui se rapportent à des locaux exonérés ou à des immeubles faisant l’objet d’une location fictive et dont le propriétaire conserve en fait la jouissance ne sont pas admises en déduction.
- Il en va de même pour les dépenses en capital.
Liste des frais et des charges
- Ligne 221 : frais d’administration et de gestion :
- rémunération des gardes et concierges, sauf en copropriété, car compris dans les charges ;
- rémunérations, honoraires et commissions versées à des tiers : rémunérations des gérants d’immeuble, honoraires agence de location, honoraires comptables
- frais de procédure : honoraires avocat, huissier, expert en cas de litiges.
- Ligne 222 : autres frais de gestion : 20 € par local (chaque bien loué).
- Ligne 223 : primes d’assurances, notamment assurance propriétaire non occupant.
- Ligne 224 : dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (dépenses d’amélioration portant sur les locaux d’habitation, les locaux professionnels et commerciaux, les propriétés rurales).
- Ligne 225 : charges récupérables non récupérées au départ du locataire.
- Ligne 226 : indemnités d’éviction (compensation financière accordée au locataire d’un bail commercial lorsque celui-ci est résilié ou non renouvelé), frais de relogement.
- Ligne 227 : taxe foncière 2022
- Ligne 229 et 230 : charges de copropriété (voir focus ci-dessous).
- Ligne 250 : intérêts d’emprunt (liés au bien loué).
Les provisions pour charges en cas de copropriété
- Ligne 229 : montant total des provisions pour charges de copropriété courantes versées au syndic en 2022
- Ligne 230 : régularisation des charges 2021 sur la base du relevé du syndic : montant des charges non déductibles + récupérables par le locataire, déduites en 2021 sont reprises en 2022
4/ Quatrième étape : calcul du revenu foncier net
- Lignes 260, 263 et 420 : recettes – charges
Si une personne possède plusieurs immeubles, une compensation sera faite entre les revenus nets imposables des uns et les déficits des autres pour un revenu net global.
Enfin, la marche à suivre pour le calcul du résultat foncier
Le total algébrique des lignes D (rubrique 110 : parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier) et I (total de la ligne 263) doit être reporté sur la ligne 420.
En cas de bénéfice foncier, le montant sera automatiquement reporté dans la cellule 4BA de la déclaration n° 2042.
En cas de déficit foncier, une partie est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ (case 4BC). Le solde est reportable sur les années ultérieures (4BB). Si le résultat global est en déficit, il y a lieu de déterminer, à l’aide des lignes 431 et 441, la part de ce déficit imputable sur le revenu global de 2022, et celle imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le revenu foncier imposable est déterminé par l’administration, en fonction des chiffres reportés sur la déclaration n° 2042, dans les conditions précitées ci-dessus.