Par Olivier Dacquin, Directeur du développement commercial et de la communication de Banque Patrimoine & Immobilier *.
Si les prix n’ont baissé que modérément au cours des 12 derniers mois, qu’en sera-t-il en 2013 ? Et si un atterrissage est vraisemblable, celui-ci affectera chaque compartiment de marché de façon très différente.
La nouvelle donne fiscale met fin à dix années de soutien du neuf, artificiellement maintenu à bout de bras par la succession de dispositifs anabolisants (de Robien, Scellier…). Or, la relève pourrait se faire attendre longtemps.
Faute de retour d’expérience et de visibilité sur sa rentabilité finale, le dispositif Duflot est loin de remplir la place laissée vacante par la disparition du Scellier : s’il est trop tôt pour juger de sa pertinence à des fins d’investissement, il n’inspire à ce stade qu’une réserve polie de la part des professionnels.
Le repli des mises en chantier illustre le peu de cas que les promoteurs font de cette nouvelle béquille : les mises en chantier ont baissé de 19,2% en 2012, selon la FPI (-30,1% au seul 4ème trimestre). Par ailleurs, la clientèle patrimoniale, qui n’est que marginalement impactée par le durcissement des conditions d’octroi des prêts, pourrait profiter du trou d’air attendu pour se positionner à bon compte et restaurer au moins partiellement la demande. Cette tendance est déjà amorcée. La part des ménages touchant plus de 4 fois le SMIC dans la production de crédit est déjà passée de 34,3% en 2009 à 39,4% en 2012, selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels.
Deux types d’investissements seront à privilégier en 2013
- Ancien de qualité situé dans les centres d’agglomérations. Toutes les zones ne seront pas impactées par l’atterrissage annoncé dans l’ancien : Paris en tête, où un déséquilibre de marché peut être propice à une relative stabilisation des prix. Par ailleurs, alors que la refiscalisation de l’immobilier et le plafonnement des niches limitent, a priori, l’intérêt de la pierre, certains montages non dérogatoires permettent encore de limiter son imposition : déficit foncier, nue-propriété…
- Diversification de son portefeuille avec les véhicules intermédiés de type SCPI.
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