Par Alexis Godard, Président d'Exell Crédit, société de courtage en crédits immobiliers du Groupe Pelège.
En France, 60% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et 80% du patrimoine national est constitué d’immobilier. Le patrimoine d’un individu est l’ensemble des biens sur lesquels il pourra faire valoir un titre de propriété ou des droits. Ces derniers pourront être vendus ou donnés.
Ce type d’actif est d’abord considéré comme un placement sécuritaire (un ménage aura toujours besoin d’un endroit où vivre, il répond donc à un besoin fondamental), mais le levier du crédit explique également ce constat. En effet, il s’agit de la seule classe d’actif que l’on peut financer avec de la dette, rendant accessible la propriété à un grand nombre et la constitution d’un patrimoine échelonné sur 25 ans. L’immobilier est le 1er poste de consommation des ménages.
D’autres avantages sont attachés à l’immobilier comme la valeur symbolique, ou encore la possibilité de faire une plus-value à long terme.
Comme chaque actif composant notre patrimoine, l’immobilier est aussi taxé, notamment par l’impôt sur la fortune immobilière apparu en 2018 sous Emmanuel Macron, déclenché à partir d’un seuil de 1,3 M€ d’actif immobilier net. Cet impôt remplace l’impôt de solidarité sur la fortune, qui lui-même était venu remplacer l’impôt sur les grandes fortunes créé par François Mitterrand.
Il n’y a que les biens immobiliers à usage d’habitation et les droits immobiliers (parts, actions, FCP ou SICAV, SCPI, OPCI) qui entrent dans le calcul de l’IFI, tandis que les biens professionnels, et le patrimoine historique n’y sont pas intégrés.
De plus, le total de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne doit pas dépasser les 75% du revenu imposable.
Certes l’immobilier subit une imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), ou encore diverses taxes… Mais différents abattements existent et sont applicables à un patrimoine immobilier
- 30% d’abattement à l’IFI sur la résidence principale (uniquement pour les biens détenus en direct et non en SCI).
- 20% d’abattement supplémentaire lorsque la résidence principale est en indivision.
- 75% d’abattement dans la limite d’un bien d’une valeur de 101 897€ et 50% sur l’excédent sur les biens fonciers agricoles non exploités.
- Exonération totale sur la plus-value réalisée sur la résidence principale, lors de sa vente, y compris pour ses dépendances (cave, garage, place de stationnement…). Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente, c’est-à-dire le bien que vous occupez la majeure partie de l'année.
- Exonération des biens dont le prix de vente ne dépasse pas les 15 000€.
- Abattement pour une durée de détention : au-delà de la 22e année exonération totale.
Optimisation : l’avantage de créer de la dette sur son patrimoine immobilier
- Création de passif pour limiter son imposition à l’IFI
- Réduction des fonds propres mobilisés
- Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers
- Optimisation de la transmission du patrimoine grâce à l’assurance emprunteur.