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L'équipe Recherche & Stratégie de Primonial REIM a réalisé un rapport sur l'évolution de l'immobilier de santé face aux nouveaux défis sanitaires et démographiques, et les enjeux à prendre en compte pour les investisseurs, y compris les critères ESG.
Synthèse des points saillants de ce rapport.
- Permettre de vivre en bonne santé et promouvoir le bien-être de toutes et tous à tout âge sont des conditions essentielles à l’amélioration de la qualité de la vie. Avant la pandémie, des progrès majeurs avaient été accomplis pour améliorer la santé de millions de personnes. Des avancées significatives ont permis d’augmenter l’espérance de vie et de réduire certaines causes majeures de mortalité.
Mais de nouveaux efforts sont requis pour résoudre les enjeux sanitaires, qu’ils soient anciens ou récents, afin d’améliorer continuellement le bien-être et la santé de nombreuses personnes. Cette amélioration de la santé au bien-être passe, entre autres, par l’expansion des infrastructures immobilières : les maisons de retraite, les résidences service, les maisons de retraite médicalisées, les hôpitaux / les cliniques, et les instituts psychiatriques/ les centres de bien-être. - Cette expansion des infrastructures européennes de santé pose de nombreux défis qui ont été clairement identifiés : les institutions doivent faire des investissements massifs pour proposer des solutions adaptées ; l’offre publique étant limitée, les Etats auront besoin de faire appel aux investisseurs privés en immobilier de santé partout en Europe pour répondre aux besoins futurs en nouveaux bâtiments et en rénovation d’une partie du parc vieillissant, voire obsolète.
- Ces importants investissements en infrastructure immobilière de santé sont soutenus sur le long terme par les fondamentaux démographiques : l’accroissement général de la population, qui va conduire à une pression sur les systèmes de soins ; le vieillissement rapide de la population avec une vie plus longue et en meilleure santé mais qui, dans le même temps, confrontera les seniors au développement de pathologies liées au grand âge.
- L’immobilier de santé peut d’autant plus constituer un investissement responsable qu’il s’inscrit dans un modèle de société, au centre duquel se trouve la bonne santé et le bien-être des individus, une vie saine ou encore le fait de promouvoir le bien-être pour tous. En effet, la prévention est une nécessité non seulement médicale, mais financière. C’est en finançant des actions préventives (lutte contre l’obésité, dépistage du cancer, etc.) que des économies pourront être faites et que les systèmes de santé pourront perdurer de façon viable.
- Ce mouvement général en faveur de la prévention en amont, plutôt que de la médicalisation en aval, est une tendance lourde. Les principales causes de maladies évitables dans le monde sont le tabac, les déséquilibres alimentaires ou encore l’excès l’alcool. De plus, certaines études mettent également en avant la pollution comme facteur de perte d’espérance de vie. Il y a un consensus sur le fait que les coûts des politiques de prévention sont inférieurs aux coûts d’une prise en charge médicale si les groupes concernés sont suffisamment larges. Dès lors, il est probable que les politiques publiques menées par les Etats comprendront de plus en plus cette dimension, dans la mesure où elles deviennent culturellement acceptables. En témoigne, par exemple, l’interdiction « progressive » du tabac en Nouvelle-Zélande à partir de 2023.
- Henry-Aurélien Natter, Directeur Recherche chez Primonial REIM, conclut : « Si l’immobilier de santé doit être appréhendé à l’échelle européenne pour réaliser une stratégie d’investissement pertinente, le secteur bénéficie de fondamentaux solides et favorables en raison d’une pression démographique continue et du vieillissement rapide de la population. Faire le choix d’allouer des capitaux dans les infrastructures de santé, c’est également offrir la possibilité à toutes et tous de vivre en meilleure santé et promouvoir le bien-être, éléments essentiels à l’amélioration de la qualité de la vie dans nos sociétés."