Par Julien Bruneau - CEO & Co-fondateur d’iQspot
En 2021, l’activité immobilière représentait 40% des consommations énergétiques et 20% des émissions GES totales en France. À lui seul, l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, administrations, hôpitaux, écoles, etc.) mobilise 30% des consommations et 40% des émissions GES. Des statistiques qui perdurent depuis plusieurs années, et qui ont poussé l'État à instaurer des mesures pour rendre ce marché moins énergivore et polluant. Le décret BACS (Building Automation and Control System - décret n°2020-887) s’inscrit dans cette dynamique. Il vise à simplifier et accélérer les procédures de construction et de rénovation des bâtiments, tout en renforçant les exigences en matière de performance énergétique. Cette nouvelle mesure complète la réglementation déjà existante (Décret Tertiaire de 2019 visant à réduire les émissions de 60% d’ici 2050), pour rendre les parcs immobiliers tertiaires plus sobres. Quels sont les enjeux pour les acteurs de l’immobilier tertiaire ? En quoi ce nouveau décret impacte t-il les entreprises ? Et comment faire face à une réglementation qui semble demander de très importants CAPEX ?
Le Décret BACS : Une étape de plus vers la transition énergétique
Le décret BACS concerne l’ensemble des bâtiments de l’immobilier tertiaire : bureaux, hôtels, centres commerciaux, parcs d’activité, établissements de santé, etc. Il a pour principal objectif une meilleure régulation des équipements contrôlant la température et la ventilation. En effet, selon l’ADEME, 50% des dépenses énergétiques d’un bâtiment de bureau proviennent des chauffages. Il est donc devenu essentiel de cibler ces équipements pour réduire efficacement et durablement leurs consommations énergétiques. Initialement destinés aux équipements d’une puissance nominale supérieure à 290 kW, le seuil a été revu à la baisse en décembre 2022 pour avoir un impact sur le plus de bâtiments possible. Le décret BACS vise désormais tous les bâtiments ayant des équipements de chauffage, ventilation et climatisation qui possèdent une puissance nominale supérieure à 70 kW. L’application se fera progressivement, à partir du 1er janvier 2025 pour les bâtiments >290 kW et à partir du 1er janvier 2027 pour les bâtiments >70 kW. Concernant l’immobilier neuf, seront concernés ceux dont les permis
de construire ont été déposés entre le 21/07/2021 et le 7/04/2024 et dont la valeur nominale est supérieure à 290 kW, puis ceux dont le permis de construire sera déposé après le 8/04/2024 avec un système avec une valeur nominale supérieure à 70 kwh.
Sa mise en place permettra de suivre, enregistrer et analyser les consommations énergétiques par zones afin de détecter les pertes d’efficacité. De plus, le pilotage automatique ou manuel ainsi que l’interopérabilité des équipements techniques d’un immeuble induit par la mise en conformité avec ce décret permettra au bâtiment de gagner en efficacité énergétique. Pour répondre aux exigences du décret, les propriétaires de ces installations devront s’équiper d’un système d’automatisation et de
contrôle avant le 1er janvier 2025 (sauf s’ils peuvent justifier que sa mise en place aurait un temps de retour sur investissement supérieur à 10 ans).
Ce pilotage automatique des équipements CVC (chauffage, ventilation & climatisation) les plus énergivores, représente un véritable levier de performance pour tendre vers plus de sobriété énergétique. On estime que sa mise en place engendrerait une réduction de 25% de consommations énergétiques soit 7,5€ économisés du m² par an (sur la base de 20 centimes le m² et 150kwh/m²/an) soit 37 500€ d'économies annuelles pour un immeuble moyen de 5 000 m².
Comment répondre à cette nouvelle réglementation tout en minimisant les CAPEX ?
Ballotés entre un contexte économique et réglementaire tendu, les acteurs immobiliers peinent à trouver des réponses à leurs questions. En sus de la contrainte réglementaire, la hausse des prix de l'énergie les incitent fortement à réduire les consommations de leurs immeubles. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt bancaires ralentit très fortement les transactions sur le marché de l’immobilier d’investissement et les oblige à se focaliser sur leur parc existant pour le rendre plus
sobre.
La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) offre des éléments de réponse mais la question subsiste : Comment faire face à une réglementation qui semble demander de très importants CAPEX (dépenses en capital) ? Avant d’engager de gros investissements financiers, il existe de nombreux leviers pour traquer le gaspillage énergétique : l’analyse des factures d’énergie pour repérer les pics de consommation, l’audit énergétique pour évaluer sa performance et l'optimiser, l’installation de capteurs IOT pour relever les dysfonctionnements et données, la mise en place d’un système de gestion de l’énergie (GTB), le réglage des équipements CVC la nuit, week-ends et heures creuses et surtout la sensibilisation des usagers pour les encourager à adopter les bons éco-gestes. Une fois les sources de gaspillage énergétique détectées, on estime que la sensibilisation des usagers peut générer 10 à 15 % d’économies en plus !
La facture énergétique ayant significativement augmenté, bailleurs et locataires sont aujourd’hui drastiquement plus soucieux sur ce sujet auparavant négligé. Des initiatives comme les baux verts commencent à se généraliser pour promouvoir une utilisation plus durable des bâtiments, afin que locataires et propriétaires travaillent ensemble pour réduire leur empreinte carbone. Les CAPEX ne sont pas la seule et unique voie possible pour décarboner l’immobilier tertiaire. L’optimisation de
l’existant est la première démarche vers la sobriété énergétique.