Le Rapport sur les prêts immobiliers commerciaux de la Bayes Business School publie l’activité de prêt des banques et autres organismes prêteurs jusqu’en février 2023.
Le premier Rapport sur les prêts immobiliers commerciaux de la Bayes Business School révèle le comportement de différents groupes en matière de prêts et la fixation du taux d’intérêt de ces prêts en Europe.
Menée par la Dre Nicole Lux, chargée de recherches principale au sein de la Bayes Business School (ex. Cass), l’étude pilote révèle que le taux d’intérêt global d’emprunt sur un actif stable de prestige dans les villes européennes se situe désormais entre 4 et 6%, alors qu’il se situait entre 2 et 3% il y a tout juste un an.
Les banques prêteuses allemandes proposent un ratio prêt-valeur pour les actifs d’investissement situé entre 75 et 80%, et un ratio prêt-coût pour les prêts au développement situé entre 77 et 82%, soit parmi les plus élevés d’Europe. D’autres banques européennes, dont les banques françaises, sont plus prudentes, avec un ratio prêt-valeur compris entre 55 et 60% et un ratio prêt-coût compris entre 60 et 75%.
Le rapport, qui couvre des données jusqu’en février 2023, aborde également les principaux points suivants
- Le repositionnement et l’amélioration des actifs bénéficient d’un soutien, mais ils sont coûteux : les intérêts d’emprunt appliqués aux actifs opportunistes et en repositionnement diffèrent plus largement, notamment entre les différents prêteurs. Ils peuvent varier entre 5,5 et 7,5% pour l’intérêt global.
- Le montant des prêts est un facteur important : le coût des prêts varie considérablement en fonction de leur montant, les prêts de moins de 5 M€ étant soumis à des taux plus élevés.
- Les emprunteurs doivent connaître les organismes prêteurs locaux : 92% des banques ne prêtent encore que sur leur marché national, et seulement 8% accordent des prêts dans toute l’Europe en l’absence de filiales ou de succursales externes. En comparaison, 38% des fonds d’emprunt poursuivent une stratégie multipays.
Selon Nicole Lux, il est admis que les actifs d’investissement stables peuvent attirer un ratio prêt-valeur légèrement plus élevé, et une marge d’intérêt plus faible, qu’un actif opportuniste ou de repositionnement.
Avec la hausse continue des taux d’intérêt, le taux d’intérêt variable d’un prêt sur un actif stable se situe actuellement entre 4 et 6% en Europe, Euribor (taux interbancaire offert en euro) compris. Les actifs opportunistes ou en repositionnement sont plus chers (entre 60 et 100 points de base en plus).
Le rapport indique également que les différences de prix entre les différents montants souhaités sont plus ou moins marquées selon le type de prêteur. Si les petits prêts, peu intéressants pour les organismes prêteurs, peuvent être plus chers, c’est également le cas des prêts très importants (jusqu’à 100 M€), qui peuvent nécessiter plusieurs prêteurs. La fourchette idéale, située entre 20 et 50 M€, permet d’obtenir les taux d’emprunt les plus bas et les plus compétitifs (entre 1,5 et 2,5% de taux de marge variable pour un prêt d’une durée de cinq ans, hors Euribor).
En ce qui concerne les taux des financements dits « juniors », il y a peu d’uniformité. Les taux d’emprunt proposés peuvent varier considérablement en fonction du type d’actif, de la localisation et surtout du type de prêteur. Ils peuvent être particulièrement élevés si les prêteurs sont peu enclins à prêter pour une certaine classe d’actifs, ce qui mène à une offre / liquidité de la dette très limitée, à savoir 15 à 18% pour des prêts allant jusqu’à 85-90% du ratio prêt-valeur. Les emprunteurs doivent également se renseigner suffisamment pour savoir si les intérêts du prêt incluent tous les frais ou si ceux-ci sont facturés en sus, ce qui rend les taux souvent difficiles à comparer entre les différents fonds d’emprunt.
« Nous sommes ravis d’avoir reçu d’aussi nombreuses et précieuses données pour cette première enquête pilote européenne. Ce rapport montre la vitesse à laquelle les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont augmenté, affectant également le coût des prêts sur les actifs stables de prestige dans les villes les plus grandes et les plus influentes d’Europe. En conséquence, la pression exercée par la baisse de la valeur des biens immobiliers diminue.
Nous espérons nous appuyer sur ces données de façon régulière afin d’apporter davantage de transparence au marché européen de la dette privée », conclut Nicole Lux.