Le LABoratoire Economique du Logement (LABEL), cellule économique de la FNAIM, publie sa nouvelle étude sur le "Logement en France et en Europe".
Un panorama exhaustif du logement sur l'année 2022, rassemblant toutes les données pour comprendre le marché : nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides... L’occasion également de situer le marché hexagonal parmi les marchés immobiliers de nos voisins européens.
Le parc de logements et son évolution
Au 1er janvier 2022, le parc de logements français compte 36,6 millions de logements. 82% de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10% comme résidences secondaires et 8% sont vacants. La part des logements vacants dans le parc est en hausse continue depuis plus de 10 ans (passant de 7,5% en 2012 à 8,2% en 2022), notamment dans certaines villes moyennes, mais cette part augmente moins vite depuis quelques années. Dans ce domaine, la France se situe dans la moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont très disparates. En France, 3,6% des logements sont vacants depuis au moins 2 ans.
En France, 55% des logements sont des maisons, soit davantage que dans une majorité des pays d’Europe. Si la mobilité résidentielle est très variable selon la localisation et le statut d’occupation des logements (propriétaires ou locataires), la moitié des ménages habitent dans leur résidence principale depuis au moins 10 ans.
Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants semble légèrement baisser depuis 2015 (malgré le vieillissement de la population), pour atteindre 57,4% en 2022. Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33,4% à Paris et 27,5% à Strasbourg.
Concernant le marché locatif privé, la forte hausse de la part des logements meublés est notable ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part est passée de 14,2% en 2006 à 24,9% en 2019 à Paris, où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.
La dynamique du marché de l’ancien
Après une baisse de 4% en 2020 liée à la pandémie de Covid-19, le nombre de transactions dans l’ancien a progressé de 14% en 2021 pour atteindre 1 172 000 sur l’ensemble de l’année. Mais à la suite de la dégradation de l’économie (forte inflation, hausse des taux d’intérêt), le volume de ventes a baissé en 2022 de 5% pour atteindre 1 109 000 ventes.
Le niveau de ventes reste cependant très élevé, quasiment deux fois plus important qu’en 2009 (595 000 transactions). Toutefois, le marché du logement entre aujourd’hui dans une période d’incertitude liée notamment à la forte hausse des taux d’intérêt, se traduisant par une baisse de sa dynamique.
Depuis 10 ans, les prix de l’immobilier ont beaucoup progressé en Europe, et notamment en Irlande et au Portugal ; en France la hausse sur 10 ans est de +27,2%. Concernant les capitales et grandes villes, c’est à Berlin, Amsterdam, Dublin et Copenhague que les prix ont le plus augmenté sur 10 ans. Les prix à Paris, bien qu’en baisse sur un an, restent nettement plus élevés que dans les autres capitales européennes.
Sur un an, l’évolution des prix en France (+6,4%) se situe dans la moyenne européenne. On observe toutefois de fortes disparités, avec 6 pays où les prix baissent sur un trimestre à fin septembre 2022. La forte proportion de crédits à taux variables dans certains pays provoque des difficultés en cette période de hausse des taux. Paris est une des seules capitales étudiées qui voit ses prix baisser sur douze mois.
Le marché du crédit immobilier
En France, les ménages sont en moyenne moins endettés que les autres ménages européens, mais cet endettement français augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens. Cette hausse de l’endettement, liée à la dynamique du marché immobilier, préoccupe les autorités, qui avaient énoncé des premières recommandations de restriction de crédit immobilier à partir du 1er janvier 2020, avant de les assouplir fin 2020. Il s’agit notamment de freiner la hausse de la durée des crédits et de l’endettement des ménages.
Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une moyenne de 1,14%, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en 2022, avec une moyenne de 1,47%. La durée moyenne des crédits a légèrement augmenté, et atteint 21,6 années en 2022.