Depuis mars 2022, les taux d’intérêt n’ont cessé d’augmenter. Double effet kiss cool : une baisse du pouvoir d’achat immobilier pour les acquéreurs d’une part, et de l’autre la difficulté d’accéder au crédit du fait du taux d’usure même si celui-ci est désormais revalorisé tous les mois depuis le 1er février et jusqu’au 1er juillet. Conséquence directe sur le marché, une production des crédits en recul de 23% sur les douze derniers mois par rapport à la période précédente et de 41% sur le dernier trimestre par rapport à la même période de l’année dernière.
Dans ce contexte d’emprunt compliqué pour les emprunteurs, quelles perspectives et quelle stratégie adopter pour obtenir un financement ?
Hausse des taux sur le marché immobilier : quel impact ?
Entre 2022 et 2023, les taux immobiliers moyens sur vingt ans sont passés de 1 à 2,59%. Pour vingt-cinq ans, ils ont grimpé de 1,15 à 2,74%. Des augmentations significatives, dont l’impact est extrêmement important sur le coût d’un crédit immobilier. Pour un acquéreur empruntant 300 000€ sur 20 ans, par exemple, le coût de l’emprunt hors assurance a bondi de 31 123 € (janvier 2022) à 84 694€ (janvier 2023), soit une hausse de 53 57€ en 12 mois. Sur un délai de 25 ans, le montant de ce même emprunt – hors assurance toujours – est passé de 45 330€ (janvier 2022) à 114 720€ (janvier 2023). Autrement dit une hausse de 69 390€ en 12 mois…
Dans ce contexte inflationniste, difficile de croire que les prix pourront se maintenir éternellement à leur niveau actuel. S’il est vrai que la baisse constatée actuellement reste marginale, on peut raisonnablement considérer qu’elle va s’accélérer dans les mois à venir. Dans les faits, de nombreux propriétaires maintiennent pour l’instant des prix de vente très élevés pour leurs biens – qu’ils ne parviennent pas à vendre. Lorsqu’ils atteindront la limite de leur crédit relais ou lorsqu’ils devront impérativement se séparer du bien en question, ils n’auront pas d’autres options que de baisser leur tarif.
A quelle hausse des taux faut-il s’attendre dans les mois à venir ?
Les hausses des taux n’ont cessé de s’enchainer ces derniers mois. Dans ces conditions, tout laisse penser que cela devrait se poursuivre, au moins jusqu’à la fin du 1er semestre de 2023.
Pour Emmanuel de la Bouillerie, Fondateur et Dirigeant d’imkiz : « Le marché est actif dès lors que les prix des biens sont cohérents avec les prix du marché. Mais le temps joue contre les propriétaires, avec des taux qui vont continuer leur remontée. Notre partenaire courtier a pu nous indiquer que la Banque Postale avait augmenté de 0,30% ses taux toutes durées le 17 février dernier. A savoir que ceux-ci avaient déjà augmenté de 0,15% fin janvier 2023. On est désormais à 3,11% sur 25 ans. Quant au Crédit Agricole, il vient également d’augmenter ses taux de 0,30% sur toutes les durées et toutes les banques suivent la même tendance. »
Constituer un bon dossier de financement : quels conseils ?
Dans le contexte actuel, l’obtention d’un crédit est plus compliquée pour les ménages. Si d’un côté le recalcul mensuel du taux d’usure devrait faciliter les choses, de l’autre le niveau des taux d’intérêt reste très élevé et continuent à augmenter.
Pour obtenir un prêt immobilier, différents points clés peuvent aider à faire une nette différence pour faciliter l’acceptation de son dossier, tels que :
- Un taux d’effort inférieur à 35%, correspondant à la part des revenus consacrée au remboursement des mensualités de crédits. La loi limite ce taux d’effort à 35% pour s’assurer que le reste à vivre soit suffisant. Plus ce taux d’effort est bas, plus les chances d’accéder à un prêt sont grandes.
- Un apport minimum d’au moins 10% du montant total de l’opération pour couvrir les frais de notaire. En effet, plus l’apport est important, plus le taux d’effort sera bas.
- La durée d’un emprunt est plafonnée à 25 ans. L’emprunt long a l’avantage de baisser le montant des mensualités. Cependant, plus un emprunt est long, plus le risque est important pour la banque.
- Le profil des acquéreurs est également important. Les primo-accédants ont la cote car ils vont s’inscrire dans le temps avec leur banque mais, a contrario, leur apport est souvent plus faible. Il y a un équilibre à trouver. Par ailleurs, plus les acquéreurs sont jeunes moins l’assurance est chère. Il y a donc moins de risque de blocages liés au taux d’usure pour cette catégorie de population.
- Tous les statuts professionnels n’ont pas la même valeur aux yeux des banques. Les profils préférés des banques sont clairement les CDI ou les fonctionnaires. Il est également important de ne pas être en période d’essai ; auquel cas il faudra reporter son projet.
- L’état de santé de l’emprunteur compte aussi dans l’obtention de l’assurance emprunteur. A noter cependant que la convention AERAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.
A ces grandes conditions peuvent s’ajouter bien sûr d’autres critères susceptibles de faire pencher positivement la balance pour une demande de crédit. Avoir une bonne tenue de compte sans découvert bancaire par exemple, ou encore domicilier l’ensemble de ses revenus dans la banque prêteuse.
Pour faire baisser le coût global de son achat immobilier, il peut être intéressant de songer aussi à prendre une assurance externe – souvent moins onéreuse que les assurances des banques. En outre, le choix de l’agence immobilière peut avoir un impact significatif sur la dépense.
Une agence 100% en ligne comme imkiz propose un service complet à forfait fixe, non calculé sur le prix du bien. Pour les acheteurs, cela signifie qu’ils pourront trouver des offres plus attractives car les vendeurs n’ont pas besoin de gonfler leur prix de 5% pour récupérer les frais d’agence. Enfin, il est conseillé d’attendre le relèvement du taux d’usure au 1er du mois pour bénéficier de l’ajustement le plus avantageux.