La Fédération des Plateformes de Partage de Revenus « F2PR », mobilisée en faveur du développement d’un écosystème de confiance dans le secteur non régulé de l’investissement alternatif en partage de revenus, salue la mise en garde de l’AMF à l’attention des investisseurs contre les offres de certaines plateformes.
Après avoir relevé la présence sur le marché de plateformes s’identifiant et/ou identifiées - à tort - comme étant des plateformes de partage de revenus (dans leur communication, des plateformes de « royalties »), la Fédération souhaite rappeler quelques dispositions, adoptées par l’ensemble de ses membres et antinomiques à la pratique de ces plateformes.
1/ Juridiquement, et afin d’identifier des projets comme étant réellement des offres de financement par partage de revenus :
- Les projets de financement par partage de revenus immobiliers locatifs ne confèrent en aucun cas un droit de propriété potentiel ou à terme aux investisseurs sur le bien loué
- Dans le cadre d’une offre contractuelle de financement par partage de revenus authentique, aucun « titre » n’est créé au profit du contributeur ni inscrit dans un comptes-titres ou dans un dispositif d’enregistrement électronique partagé (DEEP). En conséquence, le « droit à redevance » tel que défini contractuellement n’est qu’un droit de créance conditionnel sur une partie des revenus perçus par une société foncière
- Le droit à redevance découle du contrat lui-même et ne découle en aucun cas de la détention d’un « titre » ou de l’inscription d’un « token » sur une blockchain.
L’absence de cadre réglementaire applicable au financement par partage de revenus n’exonère en aucun cas les plateformes du respect d’autres réglementations, lorsque ces dernières ont vocation à s’appliquer. Par ailleurs, la Fédération combat fermement toute présentation pouvant créer une confusion avec un statut réglementé soumis à agrément, notamment celui de prestataire de service de financement participatif. Il est impératif que toute plateforme s’assure de la bonne compréhension, par ses internautes, de la dimension purement contractuelle de l’accord de partage de revenus.
2/ D’un point de vue opérationnel, et dans les communications promotionnelles des plateformes :
- Compte tenu que les investisseurs sont exposés à des risques liés au financement par partage de revenus, en particulier des risques opérationnels, la Fédération estime que chaque porteur de projet doit justifier d’un capital initial suffisant et de moyens financiers adaptés à l’activité. Les plateformes adhérentes n’entendent ainsi pas faire la promotion de porteurs de projet faiblement capitalisés ; (Rglt F2PR 2.5)
- Animées par un souhait d’aligner les intérêts des investisseurs et des porteurs de projet, la Fédération rappelle que la créance conditionnelle issue du contrat doit impérativement être indexée sur le chiffre d’affaires brut du porteur de projet, constitué des loyers hors charges générés par le bien immobilier ; (Rglt F2PR III)
- La décision de l’investisseur ne peut en aucun cas reposer sur des rendements futurs dont le calcul incorpore des éléments hypothétiques (par exemple, une quelconque plus-value immobilière). Le cas échéant, une telle communication serait trompeuse et contraire aux règles relatives aux communications à destination des investisseurs, ce que la Fédération cherche à combattre ; (Rglt F2PR 1.3)
- En aucun cas, le porteur de projet ne peut faire supporter aux investisseurs d’autres risques que les risques de vacances locatives et d’impayés. La Fédération combat strictement les modèles au sein desquels l’investisseur supporte un risque de charges ou, plus généralement, d’éléments exceptionnels laissés à la libre appréciation du porteur de projet. Pour ces raisons, la Fédération critique fermement tout recours à des modalités contractuelles qui ne correspondent pas à la réalité économique des opérations réalisées ; (Rglt F2PR 1.3)
- Tout conflit d’intérêts doit être identifié et présenté aux investisseurs. Il est rappelé que le modèle de partage de revenus a vocation à aligner les intérêts financiers entre un porteur de projet et un investisseur ; (Rglt F2PR 3.1)
- Les modèles de financement par partage de revenus présentent un risque d’illiquidité auquel les investisseurs sont exposés, lequel est souvent dissimulé artificiellement par l’organisation d'un « marché secondaire ». La Fédération impose que ce risque, aux côtés de tous ceux liés au financement par partage de revenus, figure de manière claire, précise et non trompeuse sur les plateformes et dans leurs communications. (Rglt F2PR 4.2)
D’une manière générale, la Fédération reconnaît que le caractère sui generis du financement par partage de revenus n’exonère pas ses membres, ni tout acteur du marché, des diligences à avoir dans la proposition de tels services. Tout modèle proposé doit l’être avec vigilance, clarté et précision, particulièrement dans la rédaction de la documentation contractuelle et dans l’ensemble des communications promotionnelles, afin d’éviter toute confusion dans l’esprit des investisseurs, ce que combat fermement la Fédération.
Pour ces raisons, la Fédération partage le constat de l’AMF à l’égard de certaines plateformes qui - au-delà de ne présenter aucune volonté d’autodiscipline - font référence à des qualifications juridiques erronées ou à des modalités contractuelles artificielles, assujettissant ainsi leur modèle à des réglementations existantes.
La Fédération, dont l’activité est dédiée à la promotion du financement par partage de revenus, souhaite professionnaliser ce mécanisme de financement et mettre en avant l’importance de l'autorégulation du secteur. C’est en s’inscrivant dans cette démarche que la Fédération a jugé nécessaire de rédiger, par référence à d’autres formules d’investissement régulées, une Charte déontologique 2 et un Règlement 3, dans l’intérêt d’une protection effective des investisseurs et de l’instauration d’un mécanisme de discipline de marché.
Il est important de préciser que la rédaction de ces normes est directement inspirée :
- des obligations dont sont assujetties les SCPI et les prestataires de services de financement participatif (PSFP), mais aussi
- de la doctrine interne des autorités en matière de protection des investisseurs, conflits d’intérêts, communications à caractère promotionnel ou encore
- de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT)
La Fédération, qui a sollicité des entretiens auprès des autorités de régulation et de supervision (AMF et ACPR) en Septembre 2022, a déjà pu exposer le cadre normatif qu’elle impose à ses adhérents. Ces entretiens ont également permis de préciser aux autorités le cadre juridique dans lequel s’inscrit la pratique de ses membres, et d’écarter la notion de « valeur mobilière » donc de « titre de créance » soumis aux contraintes des offres publiques de titres financiers. Les réglementations applicables aux fonds d’investissement alternatifs, aux intermédiaires en biens divers et aux prestataires de financement participatif ont également fait l’objet d’analyses et d’exclusions. Eu égard aux récentes positions et à l’appel d’une protection effective des investisseurs, la Fédération travaille à l’évolution de sa doctrine par l’élaboration d’un document d’information type à destination de ces derniers.
La Fédération et l’ensemble de ses membres, dont le souhait n’est pas de contourner les réglementations existantes mais - à défaut de cadre existant - de développer une discipline de marché dans l’intérêt des investisseurs, se réjouit des récentes positions et est ouverte pour entreprendre tout travail de réflexion avec les autorités et acteurs du marché du financement par partage de revenus ou non (acteurs du financement participatif par exemple, conseils, etc).