Les locaux d’activité et la logistique urbaine, les commerces essentiels, les logements à loyers intermédiaires et la dette immobilière, devraient constituer les valeurs refuges de 2023
Si l'année 2023 pourrait s’avérer compliquée pour l’ensemble des investisseurs dans un contexte de marchés turbulents, Savills IM perçoit des opportunités dans les classes d'actifs présentant des fondamentaux solides à long terme, comme les locaux d’activité et la logistique urbaine, le logement à loyers intermédiaires ou encore les commerces essentiels.
Savills IM identifie plusieurs menaces pesant sur la situation macroéconomique à court terme, les plus notables étant l'inflation, les taux d'intérêt et les risques de récession, avec une incidence sur les marchés de l'investissement et de la location.
Les taux d'intérêt auront un impact sur les pays qui ont des niveaux d'endettement élevés. Le marché locatif pourrait également connaître une certaine instabilité, le ralentissement de la croissance et la menace de récession augmentant le niveau d’inquiétude parmi les locataires.
Cependant, les marchés qui s’y préparent dès maintenant seront les mieux préparés pour profiter de la prochaine reprise, notamment ceux dont les actifs offrent des revenus réguliers élevés et des critères ESG solides, qui sont particulièrement recherchés les investisseurs.
Par ailleurs, les marchés de dette immobilière vont offrir des opportunités aux opérateurs alternatifs. Dans un contexte de volatilité élevée, les préteurs traditionnels devront faire preuve de prudence en 2023, ce qui limitera l'offre de financement. Ceux qui cherchent à se refinancer vont être obligés de s’engager avec des taux plus élevés et d’accepter des conditions plus restrictives. Les opérateurs alternatifs seront alors en mesure d'offrir d’autres solutions. Ils pourront également proposer des financements sur certaines classes d’actifs moins prisées par les banques.
La région Asie Pacifique est, quant à elle, de plus en plus considérée comme une région attractive pour se diversifier. Avec une inflation moins galopante et un marché de l'emploi résilient, les économies asiatiques seront bien mieux préparées pour la reprise économique. Avec la normalisation des taux d'intérêt, la composante revenus des rendements deviendra bien plus importante. Les investisseurs et les détenteurs d'actifs capables de s'adapter aux nouvelles tendances, notamment en proposant des immeubles bien équipés et attrayants pour les locataires et qui répondent aux normes ESG de plus en plus exigeantes, seront récompensés.
Selon Kiran Patel, Global Chief Investment Officer et Deputy Global CEO, Savills IM : « Il est évident que 2023 présentera des défis pour les investisseurs immobiliers. La remontée des taux reste encore inconnue et les surcoûts de la dette attendent ceux qui chercheront à se refinancer dans les 12 à 24 prochains mois. Toutefois, cette période de forte tension offrira des opportunités aux investisseurs qui connaissent bien le marché.
Dans le secteur résidentiel, nous sommes optimistes quant aux perspectives du marché du logement à loyers intermédiaires, où le rôle des capitaux privés ne peut que prendre de l’importance. Malgré la hausse des taux, nous voyons également des points d'entrée attrayants pour les investisseurs dans les actifs résidentiels, à mesure que les valeurs d’expertises s’alignent sur le reste du marché immobilier.
Le marché de la dette va continuer d'offrir des rendements ajustés aux risques attrayants et une protection contre la baisse. Le flux de transactions pour les prêteurs actifs est susceptible d'impliquer un niveau élevé de demandes de refinancement, étant donné que les prêts auparavant éligibles à la dette bancaire traditionnelle entrent désormais plus directement dans les critères d'investissement des opérateurs alternatifs.
Les fortes tendances structurelles associées à l'urbanisation profitent à la fois au commerce de proximité et à la logistique du dernier kilomètre. Nous croyons fortement que le moindre appétit des prêteurs traditionnels dans ces classes d’actifs va créer de nouvelles opportunités pour les prêteurs alternatifs pendant une brève période de baisse des prix.
2023 sera une année difficile mais, contrairement aux précédentes récessions mondiales, le volume de financement est resté modéré, l’offre neuve très limitée et nous entrons dans une période de récession avec des niveaux d'emploi solides. L'immobilier bénéficiera de la croissance des revenus, mais l'augmentation des coûts pour l'occupant et l'investisseur, en termes d'énergie, de main-d'œuvre et de taux d'intérêts plus élevés, entraînera une hausse des prix. Nous considérons que cette période sera de courte durée et que, par conséquent, le fait de concentrer les efforts d’investissements sur les actifs présentant des fondamentaux solides sur le long terme, lorsque les prix se seront ajustés, constituera un excellent point de départ dans le prochain cycle. »
De son côté, Laurent Vouin, Directeur Général France, Belgique & Luxembourg Savills IM, ajoute : « Le bureau parisien est prêt à participer activement aux initiatives pan-européennes lancées par Savills IM sur les trois secteurs identifiés : les locaux d’activité, le résidentiel et la logistique du dernier kilomètre. »