Investissements en régions : l'essor des marchés immobiliers en régions reflète une transformation économique et sociale majeure de la décennie.
Catella Property, spécialiste européen des investissements immobiliers et de la gestion de fonds, publie les résultats de sa dernière étude dédiée aux marchés régionaux en immobilier tertiaire, réalisée en collaboration avec MBE Conseil.
Confinements, mobilité, télétravail… autant de facteurs qui jouent sur la dynamique des régions et la création d'emplois. L'étude révèle comment l'essor des marchés immobiliers en régions reflète une transformation économique et sociale majeure de la décennie.
L'emploi en Régions dynamisé par la reprise post-covid
Le contexte socio-économique est porteur pour les régions françaises. Leur attractivité se lit dans l'évolution démographique des dix dernières années. La population dans les régions littorales (Occitanie, Pays de Loire, Bretagne, Nouvelle Aquitaine et PACA) mais également en Auvergne Rhône Alpes croît. L'attrait de ces territoires contraste avec la baisse régulière de la population à Paris.
- En 2021, l'emploi n'a progressé que de +0,3% par an en Île-de-France contre +1,2% en régions. Autre signe positif : la progression de l'emploi n'a jamais été aussi forte pour les zones d'emploi de moins de 100 000 habitants.
- Les chiffres d'emploi traduisent des phénomènes structurels : un renforcement économique local, une aspiration des Français et des Françaises à un meilleur cadre de vie et un essor du télétravail et du coworking qui vient transformer les liens traditionnels entre entreprises et salariés.
- Pour les employeurs, à l'instar des entreprises de la nouvelle économie numérique, c'est l'opportunité de répartir ses effectifs entre Paris et les régions afin d'attirer et fidéliser ses salariés.
Bureaux, commerces, entrepôts logistiques, à quoi ressemblent les investissements en régions ?
Alors que l'investissement en Île-de-France est dominé à plus de 80% par les bureaux, la typologie des acquisitions en régions se montre très équilibrée. Les marchés régionaux regroupent de nombreux bassins d'emploi et de consommation, d'où l'importance des investissements en commerces (38%).
Autre constat, l'évolution des investissements en régions exprime une transformation majeure de la décennie : l'essor du e-commerce et de l'omni-canalité avec des actifs logistiques qui ont pris le relais des commerces, bien avant le début de la crise sanitaire.
De 2020 à mi-2022, on note 8,5 Md€ investis en entrepôts (à 84% par des investisseurs étrangers), contre 5,7 Md€ en commerces (à 75% par des investisseurs français).
1/ L'investissement en bureaux : des marchés qui ont gagné en maturité
Après deux années record en 2018 et 2019, l'investissement dans les bureaux en régions a bien résisté à la crise sanitaire avec 1,9 Md€ engagés, soit -23% sur un an contre -35% en Île-de-France. En 2021, les acquisitions se sont maintenues à 2 Md€ (+5%) alors que le marché francilien continuait à reculer (-18%).
A l'image du marché locatif, l'investissement en bureaux est avant tout concentré sur les grandes villes de région :
- Lyon représente le premier marché régional avec 7,7 Md€ investis depuis 2011 en bureaux.
- Dans les zones de plus de 300 000 emplois, on retrouve Lille (2,3 Md€ depuis 2011), Marseille (2 Md€), Toulouse (1,5 Md€), Bordeaux (1,2 Md€) et Nantes (0,9 Md€, avec un nombre croissant d'investisseurs depuis 2017).
- Dans les autres zones d'emplois en régions, on note l'agglomération de Nice (800 M€, dont 200 M€ en 2021), Rennes (500 M€), Montpellier (360 M€) ainsi que Grenoble et Strasbourg.
2/ L'investissement en commerces : avantage aux surfaces de périphérie
L'investissement en commerces affiche une baisse graduelle. Un recul lié non pas tant à une désaffection générale des investisseurs pour le commerce que d'un recul des grands portefeuilles « France entière » de 2016 à 2019 et d'une érosion des acquisitions de centres commerciaux.
- Les montants investis en pieds d'immeubles mais surtout en actifs de périphérie se sont régulièrement maintenus et se montrent même dynamiques au sortir de la crise sanitaire avec un très bon premier semestre 2022.
- Produits phares de ces actifs de périphérie : hypermarchés, jardineries, boîtes à vendre qui accueillent un panel varié d'enseignes, certaines faisant preuve de résilience face à la crise sanitaire, telles que les enseignes spécialisées dans l'équipement de la maison, le bricolage, les magasins de sport ou les restaurants de périphérie.
3/ L'investissement en entrepôts : un essor freiné par la difficulté à construire
L'immobilier logistique représente une part importante des investissements en régions puisque la distribution de biens physiques implique un maillage réparti sur l'ensemble du territoire. Le décollage des investissements en régions en 2017 s'inscrit dans un mouvement général à l'échelle européenne porté par la pénétration croissante du e-commerce. La crise sanitaire n'a fait que renforcer cette tendance avec un maintien de l'investissement en 2020 suivi d'une hausse à 4 Md€ dans les régions françaises en 2021.
La perturbation des chaînes d'approvisionnement liée à la crise sanitaire redonne de l'importance aux stocks stratégiques et à la diversification des fournisseurs, ce qui amplifie la demande de m² plus vite que ce que l'offre peut proposer. Les investisseurs sont sensiblement les mêmes qu'en Île-de-France avec plus de 70% de fonds étrangers. Les Américains et les Britanniques très actifs se sont vus rejoints ces dernières années par des fonds asiatiques et allemands alors les quelques foncières françaises spécialisées se sont faites plus discrètes.
« Le contexte socio-économique est porteur pour les régions françaises. Leur attractivité se lit aussi bien dans l'évolution démographique, les chiffres d'emploi du privé que dans l'essor des marchés immobiliers tertiaires en régions. Depuis 2008, leur part dans l'investissement en France n'a cessé de progresser pour atteindre 41% au 1er semestre 2022 », rappelle Grégoire Onillon, Chargé d'affaires Régions Catella Property.