Comme chaque trimestre, Rock-n-Data réalise une étude sur les performances du marché des fonds immobiliers.
La collecte des SCPI de rendement en hausse de plus de 20% par rapport au 4T 2021
Face à une inflation qui ne cesse d’augmenter en France et dans la zone euro et à la hausse des taux d'intérêts, les SCPI peuvent être un atout face à l’augmentation des prix et à la baisse du pouvoir d’achat des épargnants. L’immobilier demeure le placement refuge des Français, ce qui fait sens avec la résilience des SCPI. Au 30 juin 2022, les SCPI de rendement représentent plus de 80 Mrds€ de capitalisation et voient leur taille augmenter de près de 4% par rapport au 1er trimestre 2022.
Au total, 105 SCPI ont été analysées par l’équipe d’analystes Rock-n-Data dont 42 SCPI Bureaux, 21 SCPI Commerces, 22 SCPI Diversifiées et 20 SCPI Spécialisées désormais réparties selon les segments typologiques suivants : 2 SCPI Logistiques et Locaux d’activités, 4 SCPI Hôtels, tourisme et loisirs, 7 SCPI Résidentielles et 7 SCPI Santé et Éducation. Pour plus de clarté, l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a défini une segmentation typologique plus explicite pour faciliter la comparaison entre les SCPI.
Elles ont collecté 2,69 Mrds€, une collecte exceptionnelle en ces temps incertains et en hausse de 35% par rapport au deuxième trimestre 2021. Les SCPI Bureaux continuent de concentrer la majorité de la collecte avec 1,3 Mrds€ collectés suivies des SCPI Diversifiées qui concentrent 26,11% de la collecte de ce deuxième trimestre 2022. Les SCPI de santé continuent d’être très attractives auprès des épargnants avec 14,61% de l’épargne colletés qui s’est orienté vers ces dernières. Les SCPI logistiques et les commerces arrivent en 4e et 5e position avec 5% et 4% de la collecte respectivement. À mi-année 2022, les SCPI ont collecté 5,3 Mrds€, soit 72% de la collecte annuelle de 2021.
Cette collecte a permis de réaliser 2,9 Mrds€ d’acquisition représentant un total de 1 150 002 m². Ce sont donc 184 nouvelles acquisitions qui ont intégré le patrimoine immobilier des SCPI avec les bureaux et commerces représentant 49,6% et 18,8% des investissements respectivement suivi de la santé avec 14,9%. Les actifs résidentiels et de logistique clôturent le podium avec chacun 5% du volume investi par les SCPI. La part restante a été allouée aux locaux d’activités, entrepôts et hôtels.
Un taux de distribution annualisé de 4,21% au 2ème trimestre 2022
En fin d’année 2021, l’ASPIM a également diffusé une note exposant de nouvelles méthodes de calcul pour différents indicateurs relatifs à la performance des SCPI. Jusqu’au dernier trimestre 2021, nous parlions de Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il est désormais remplacé par le Taux de Distribution (TD) depuis le 1er janvier 2022 et permet d’uniformiser la comparaison des SCPI entre elles. Pour le calculer, il suffit de diviser les acomptes perçus au cours de l’année (avant imposition) par le prix de la part d’une SCPI au 1er janvier pour les SCPI à capital variable et par le prix moyen de la part de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.
Au 2eme trimestre 2022, les SCPI affichent un taux de distribution annualisé de 4,21% seulement sur la base de distribution au deuxième trimestre. En revanche, selon les estimations de Rock-n-Data, le taux de distribution en 2022 s’élèvera au moins à 4,45% afin de dépasser la performance 2021. Cela grâce aux distributions exceptionnelles (plus-values des cessions d’actifs) qui interviennent généralement en fin d’année (3e et 4e trimestres). Les SCPI Logistique et locaux d’activité présentent le meilleur taux de distribution annualisé avec 5,42% suivies des SCPI Diversifiées avec un taux de distribution annualisé de 5,20%. Les SCPI Santé et Éducation quant à elles présentent un TD annualisé de 4,52%.
Au 30 juin 2022, le Taux d'Occupation Financier (TOF) moyen des SCPI dépasse les 93%. Il mesure le niveau des impayés et l'attractivité des biens immobiliers du véhicule. Un TOF à 93% signifie qu’il y a 7% d’actifs immobiliers vacants seulement. L’ASPIM a changé la façon dont nous calculions cet indicateur. En effet, un actif vacant, c’est-à-dire sans locataire, peut faire l'objet d’une restructuration de manière à créer de la valeur pour le fonds et pour les épargnants. Afin de valoriser le travail de qualité réalisé par les gérants, les actifs sous travaux ou sous promesse ne sont donc plus considérés comme vacants. Les SCPI poursuivent également leur dynamique vertueuse puisque 30 d’entre elles sont labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) au 30 juin 2022.
Dans un contexte d’inflation, il est nécessaire d’orienter son épargne vers des rendements attractifs. Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, les SCPI peuvent être une réponse à la volonté des épargnants de maintenir leur pouvoir d’achat et de protéger leur épargne notamment dans le contexte inflationniste actuel.