Par Gurvan Mahéo, Gérant financier et responsable des risques d’Axipit Real Estate Partners
Un label en phase avec les évolutions du marché
Le label ISR permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne tout en valorisant de façon significative leur patrimoine.
La démarche Best in Progress, qui s’attache à améliorer les performances des actifs sur les piliers E, S et G (Environnement, Sociétal et Gouvernance) est parfaitement adaptée à une logique de revalorisation des actifs résidentiels.
Les actions menées dans le cadre de cette démarche permettent, par un suivi étroit des actifs, de connaître parfaitement leurs caractéristiques et de renforcer leur attractivité. Le label s’accorde ainsi avec une approche value-add visant à acquérir des actifs qui ne répondent plus aux exigences des usagers, pour les réhabiliter et les restructurer dans une optique fortement créatrice de valeur pour les investisseurs.
La labellisation permet notamment de faire face au durcissement de la réglementation environnementale. Ainsi, depuis cet été les loyers des appartements classés F et G ne peuvent plus être augmentés. Dans les prochaines années, il ne sera plus possible de louer les logements les plus énergivores. Pourtant ces derniers représentent une part très importante du parc immobilier français, soulignant le potentiel de valorisation du marché. D’après les derniers chiffres de l’Observatoire National de la rénovation énergétique, parmi les résidences principales près de 40% des logements sont classés E, F ou G, et cette proportion atteint même près de 55% pour les résidences secondaires et les logements vacants.
A cette évolution réglementaire s’ajoute la flambée actuelle des prix de l’énergie qui renforce encore l’attrait des logements les moins énergivores.
Un fort impact Sociétal
Les stratégies en immobilier résidentiel vont avoir, par nature, un impact sociétal en apportant des solutions aux besoins de logements. La stratégie value-add va aller plus loin en renforçant l’offre de logements de qualité dans les grandes villes françaises, en particulier Paris et l’Ile de France. Sur ces marchés, soumis à de forts déséquilibres entre l’offre et la demande, cette stratégie va développer des actifs de qualité situés à proximité de services (infrastructures, commerces, transports en commun, recharges de voitures électriques…) et de plus en plus recherchés par les usagers.
Dans le cadre de cette stratégie, qui répond à une mission sociétale, il est donc pertinent d’accorder des poids équivalents aux piliers S et E pour établir la note ESG des actifs sous gestion.
Dans une optique de création de valeur, il est essentiel d’optimiser le champ des opportunités. Aller au-delà des seules considérations environnementales permet de ne pas écarter des biens qui sont difficiles à rénover énergétiquement mais qui offrent pourtant de nombreux avantages aux usagers. C’est le cas des immeubles haussmanniens à Paris, qui bénéficient d’une forte qualité architecturale et d’une localisation premium.
Les impacts environnementaux indirects ne doivent d’ailleurs pas être négligés : en favorisant les mobilités douces, les logements centraux ont également un impact positif sur l’environnement.
Trouver un juste équilibre pour une stratégie value-add efficace
Lier étroitement performance financière attractive et démarche ISR exige de doser très précisément les travaux de transformation d’actifs menés. L’objectif étant d’améliorer les performances énergétiques des immeubles sans grever la performance finale pour l’investisseur. Systématiser le remplacement d’équipements par d’autres moins consommateurs d’énergie (comme les fenêtres à double-vitrage ou les ampoules basse consommation par exemple) et diffuser les meilleures pratiques ont des impacts vertueux. Couplées aux rénovations et repositionnements des actifs, ces actions n’engendrent pas des coûts trop élevés.
Le pilier de la Gouvernance est un gage d’efficacité en permettant d’embarquer toutes les parties prenantes (prestataires comme locataires) dans le déploiement de la politique ISR. Elle se décline notamment à travers une charte ESG à faire signer par les prestataires et par un guide des bonnes pratiques permettant aux occupants de réaliser des économies d’énergie.
Toutes ces actions, qui permettent de concilier impacts extra-financiers et performance financière attractive, requièrent un solide savoir-faire et une parfaite maîtrise du marché immobilier résidentiel. Ces expertises ne sont plus l’apanage des seuls investisseurs institutionnels et sont désormais accessibles à une clientèle professionnelle ou assimilée.