Beanstock, la plateforme française d'investissements locatifs clé en main, qui, permet d’acheter et de gérer des biens en ligne a calculé les rentabilités nettes d'un investissement locatif "moyen" autour de 33 futures stations du prolongement des lignes de métro 11, 12, 14 et du RER E. Lesquelles offrent la meilleure rentabilité locative aujourd’hui et à cinq ans ?
Les futures stations de métro attirent les investisseurs
La nouvelle étude réalisée par Beanstock porte sur les rentabilités locatives constatées dans les quartiers qui accueilleront les futures stations du Grand Paris lors du prolongement des lignes de métro 11, 12, 14 et celles du RER E.
Parce que les rentabilités autour des gares déjà construites depuis le lancement du projet ont fortement évoluée, Beanstock a pu comparer la rentabilité locative d'un studio de 20 m² aujourd'hui et celle estimée dans cinq ans. La plateforme a pris en compte l'évolution des loyers qui seront impactés par les 33 gares nouvellement implantées. Car une fois la ligne mise en service, les prix des loyers ont une incidence à la hausse et donc, sur la rentabilité de l’investissement.
« Les nouvelles lignes du Grand Paris rendent très souvent plus attractifs les quartiers autour des nouvelles gares qui émergent. Mais il y a toujours une latence entre l'augmentation des prix du m2 qui commence dès l'annonce des projets de métro et celle des loyers qui débute vraiment qu'une fois la ligne mise en fonctionnement », déclare Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.
Jusqu’à +22% de rentabilité autour d’une nouvelle gare
Autour des prochaines gares prévues par le Grand Paris (isochrone : 10 minutes à pied), l'étude montre que l’augmentation est maximale pour les stations de métro des lignes 11, 12 et 14 hors Paris : le bailleur peut booster la rentabilité nette de son investissement jusqu’à +22% dans les cinq années après la mise en service de la ligne de métro.
Autour des gares de Neuilly Les Fauvettes et Neuilly Hôpitaux (ligne 11), les rentabilités nettes pourraient même passer de 3,85 à 4,70% soit une augmentation de 22% (attention tout de même aux charges très élevées dans les biens de cette commune). Même phénomène constaté près de la prochaine station Noisy-Champs (ligne 11) : de 2,96 à 3,61% (+22%).
Dans le Top 3 des rentabilités à cinq ans, les investissements locatifs proches de la gare M.I.N Porte de Thiais à Chevilly-Larue (ligne 14) pourrait proposer jusqu’à 7,96% ; la station Aéroport d'Orly (ligne 14) 6,08% et Pont de Rungis (ligne 14 également) 5,51%.
L’augmentation moyenne attendue hors Paris autour d’une nouvelle gare du RER E est de 18%. La prochaine gare des Mureaux pourrait même proposer une augmentation de 20,3% des rentabilités nettes des studios loués (passant de 3,55% à 4,27%). Sur cette ligne la palme de la rentabilité revient à la gare Nanterre La Folie avec 4,92% à cinq ans.
Dans les autres cas, les rentabilités nettes d’investissement locatifs proches de nouvelles stations situées dans Paris intra-muros (Maison Blanche, Pont Cardinet) pourraient augmenter de 10% avec des rentabilités de 4,56% à cinq ans.
L’étude s’est concentrée uniquement sur les lignes existantes avec un accès direct à Paris, dont le prolongement a été voté et les travaux ont commencé. Les équipes de Beanstock se sont basées sur l'évolution historique des loyers lors de l'arrivée de nouveaux moyens de transport. L’étude n'aborde pas dans le calcul une potentielle plus-value du bien immobilier à la revente.
« Notre étude et nos projections donnent une information cruciale aux investisseurs qui aimeraient miser sur l’entrée en service des nouvelles lignes pour augmenter la rentabilité de leur investissement locatif », conclut Alexandre Fitussi.