L’observatoire des SCPI - Juillet 2022 - Par Pierre Garin, Directeur du pôle immobilier de Linxea
En synthèse
- Les valeurs de reconstitution des SCPI ont progressé de 1,57% en 2021. En 2021, toutes les catégories de SCPI ont vu leur patrimoine s’apprécier en moyenne et ce sont les SCPI de commerces qui ont connu la plus forte progression (+2,45% en moyenne au sein de la catégorie).
- Les SCPI affichent toujours un écart favorable (de 3,71% en moyenne) entre leur prix de souscription et leurs valeurs de reconstitution. Le marché affiche une décote entre le prix d’achat des SCPI et la valeur de leur patrimoine. Sur l’univers étudié, 80% des produits sont dans cette situation, offrant une marge de sécurité en cas de baisse du marché immobilier, voire un potentiel d'appréciation du prix de part.
- 20% des SCPI de l’univers sont susceptibles de voir leur prix augmenter. Quinze SCPI affichent des décotes significatives, supérieures à 7%. La moitié dispose même d’un prix inférieur de plus de 9% à sa valeur de reconstitution (la limite est fixée à 10%). Ces SCPI se retrouvent particulièrement dans la catégorie Bureaux et Diversifiées.
L’analyse
Le marché des SCPI fait toujours preuve de dynamisme, la confiance est là.
Qui l’eût cru ? Les rendements des SCPI ont déjà renoué avec leurs niveaux d’avant Covid-19. En effet, le taux de distribution moyen a finalement été révisé à 4,49% pour 2021 par l’ASPIM (contre 4,40% en 2019). Un chiffre à nuancer toutefois : si l’on prend le taux de distribution net de fiscalité étrangère (ce qui était le cas auparavant), on obtient un taux de distribution de 4,30%.
La confiance retrouvée des épargnants se traduit par une hausse continue de la collecte ces derniers mois (source ASPIM). Elle a atteint 2,6 Mrds€ au premier trimestre 2022, en hausse de 18% par rapport au quatrième trimestre 2021 et de 55% sur un an (versus le premier trimestre 2021).
- Le bureau reste de loin la catégorie la plus plébiscitée par les épargnants, attirant 47% de la collecte
- Viennent ensuite les SCPI diversifiées qui gagnent une place par rapport à 2021 avec 23% de la collecte (contre 20% en 2021)
- La thématique Santé et éducation perd une place et arrive en troisième position avec 18 % de la collecte (-6 points par rapport à 2021), l’affaire Orpéa pouvant expliquer en partie cette baisse de la collecte après une année 2021 record
- On observe une reprise de la collecte sur les SCPI commerce passant de 2 à 4%
- En revanche, le segment du tourisme et de l’hôtellerie ne décolle pas avec un niveau de collecte quasi nul, malgré un retour à la normale et des rendements en hausse.
À noter le lancement depuis le début de l’année d’une nouvelle SCPI sans frais d’entrée : Remake Live (en contrepartie d'une commission de retrait limitée aux 5 premières années et d’une commission de gestion de 18% TTC (15% HT) par an des produits locatifs)
Le patrimoine immobilier des SCPI a continué de s’apprécier en 2021
L’an dernier, au sortir des différents confinements nous avions décidé d’analyser les valeurs de reconstitution, c’est-à-dire la valeur du parc immobilier des SCPI majoré des différents frais qui seraient nécessaires à la reconstitution du patrimoine (droits d'enregistrement…). Il en était ressorti une certaine stabilité et des valeurs de reconstitution en moyenne supérieures aux prix de part. Un an après, dans un contexte économique et géopolitique très tendu (fin des PGE, baisse du CAC 40 de 20% depuis le début de l’année, conflit russo-ukrainien, inflation, hausse des taux d’intérêt…), il nous a paru opportun de nous pencher de nouveau sur ces valeurs de reconstitution.
Concernant les valeurs de reconstitution établies au 31 décembre 2021 et publiées au premier semestre 2022, nous notons une progression généralisée dans tous les secteurs avec une hausse moyenne de 1,57% sur un an sur le périmètre de cet Observatoire (75 SCPI). Reflet de cette évolution, le marché a été très dynamique au niveau des revalorisations de part : sur le 1er semestre 2022, 16 SCPI ont revalorisé le prix de leur part ! Il s’agit de :
- Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)
- Opus Real (BNP Paribas REIM)
- Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion (Corum)
- Sélectipierre 2 (Fiducial)
- Epargne Foncière, Sélctinvest 1 et LF Opportunité Immo (La Française)
- Vendôme Régions (Normal Capital)
- Novapierre Résidentiel, Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 (Paref)
- Primofamily (Primonial)
- Coeur de Régions et Coeur de Ville (Sogénial)
À noter le lancement depuis le début de l’année d’une nouvelle SCPI sans frais d’entrée : Remake Live (en contrepartie d'une commission de retrait limitée aux 5 premières années et d’une commission de gestion de 18% TTC (15% HT) par an des produits locatifs)
Les écarts se creusent entre les valeurs de reconstitution et les prix de part
Les valeurs de reconstitution ont cru dans toutes les catégories. La plus forte hausse constatée est pour le commerce (+2,45% par rapport à fin 2020), qui confirme son rebond. Viennent ensuite les SCPI diversifiées (+2,03%).
L’augmentation est en revanche plus contenue pour le résidentiel (+0,58%) dont les valeurs de reconstitution étaient en très forte hausse l’an dernier. Cette catégorie est probablement plus touchée que les autres secteurs par la hausse des taux.
Malgré les nombreuses revalorisations qui ont eu lieu depuis le début de l’année, les SCPI enregistrent en moyenne un prix de part décoté de 3,71% par rapport à leurs valeurs de reconstitution, tous secteurs confondus. Cela signifie que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 3,71% moins cher que la valeur réelle des biens.
Ce sont les SCPI diversifiées qui connaissent en moyenne la décote la plus importante, avec -4,23%, mais les décotes sont assez homogènes dans l’ensemble. À noter que le secteur résidentiel qui avait de loin la décote la plus forte l’an dernier est « rentré dans le rang » avec tout de même encore une décote moyenne de 3,25%.
Sur les SCPI observées, 15 d’entre elles - soit 20% de l’effectif - affichent un prix de part supérieur à leur valeur de reconstitution (similaire à l’an dernier) et une seule avoisine les 10% d’écart, ce qui peut laisser présager une possible baisse du prix de la part à court terme.
A contrario, 80% de l’effectif affiche un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution. Elles sont identifiées en vert dans le tableau situé en annexe. Parmi ces SCPI, 45% ont une décote inférieure à 5%. Pour 30% d’entre elles, la décote est comprise entre 5 et 7%. Enfin, 25% d’entre elles enregistrent une décote de plus de 7%. Ces dernières sont les plus susceptibles de voir leur prix de part revalorisé à court terme.
En conclusion, avec une hausse généralisée des valeurs d’expertise, la situation s’est encore améliorée par rapport à l’an dernier. Cela s’est d’ailleurs traduit par de nombreuses augmentations de prix de part sur ce premier semestre 2022. Si l’environnement comporte des menaces réelles (inflation, hausse des taux…), les SCPI abordent le deuxième semestre de 2022 dans une forme encore meilleure que l’an dernier.
Ainsi l’écart grandissant entre les valeurs de reconstitution et les prix de part permet d’être optimiste sur l’évolution de ces derniers, des écarts qui pourront également servir de matelas d’amortissement en cas de baisse généralisée de l’immobilier suite à la hausse des taux actuels.