Le gouvernement français vient de proposer de plafonner la hausse des loyers à 3,5% maximum, pendant un an, pour limiter l'impact de l'inflation sur les locataires. Dans ce contexte, l’agence de location et gestion en ligne Flatlooker a mené une étude permettant de mettre en lumière l’impact réel du respect de cet encadrement sur le nombre de candidatures reçues et le temps de mise en location.
Un ratio de candidats plus fort dans certains arrondissements
L’étude révèle qu’à Paris trois arrondissements ont un ratio de candidatures supérieur à 2 lorsque le respect de l’encadrement des loyers est tenu. Ainsi, dans le 4ème arrondissement, un logement reçoit 4,7x plus de candidatures quand l’encadrement est respecté. Dans le 1er arrondissement c’est 3,6x plus de candidatures. Le ratio dans le 9ème arrondissement est de 2x plus de candidatures. On retrouve le ratio le moins élevé dans le 16ème arrondissement : 0,5. La tension locative, en fonction des biens et de leur localisation, s’intensifie donc immédiatement, dès lors que l’encadrement des loyers est respecté.
« Plus vous vous rapprochez du centre de Paris, plus l’écart entre les prix de marché historiques et l’encadrement est fort. Parallèlement, ces quartiers centraux de la capitale sont connus pour être extrêmement recherchés. C’est ce qui explique qu’un logement respectant l’encadrement dans le centre de Paris peut recevoir 4 à 5 fois plus de candidatures qu’un logement ne le respectant pas », remarque Nicolas Goyet, fondateur de Flatlooker
La solvabilité attendue pour les locataires joue également sur la qualité de ces candidatures.
En effet, un dossier locatif est qualifié de « solvable » (notamment par les assureurs) si les locataires présentes des revenus ~3x supérieurs au loyer mensuel. Un logement respectant l’encadrement aura donc plus de candidatures solvables qu’un logement ne le respectant pas.
La durée moyenne pour louer son bien n’est pas la même
Le respect de l’encadrement des loyers fait également varier la durée moyenne nécessaire pour louer son bien. En effet, d’après les résultats de l’étude de Flatlooker, un logement dans le 3ème arrondissement ne respectant pas cet encadrement mettra en moyenne 8 jours de plus pour être loué. Dans le 6ème arrondissement, c’est 5 jours de plus. Dans le 1er arrondissement 4 jours de plus seront nécessaires et dans le 9ème arrondissement il faudra 3 jours supplémentaires.
« La durée pour louer un bien est directement liée à la compétitivité de son loyer. Un logement respectant l’encadrement attire plus de candidats, se loue plus et donc limite le risque de vacance pour le propriétaire bailleur », poursuit Nicolas Goyet
Une grande différence pour les studios
Selon le type d’appartement (studio, deux pièces, trois pièces), le nombre de candidatures reçues varie en fonction du respect ou non de l’encadrement des loyers. Pour un studio par exemple, un propriétaire bailleur reçoit en moyenne 14 candidatures, alors qu’il n’en reçoit que 12 s’il ne respecte pas cet encadrement. Sur les deux pièces en revanche, le nombre de candidatures reste inchangé. Pour un trois pièces, un propriétaire bailleur recevra en moyenne 10 candidatures s’il respecte l’encadrement et 9 si ce n’est pas le cas.
Nicolas Goyet conclut : « L’encadrement des loyers peut difficilement faire l’unanimité car il est axé sur un mode de calcul décoléré du marché. Le découpage géographique est fait selon les 80 quartiers administratifs de Paris, lorsque le marché locatif varie énormément à l’échelle de la rue. Prenons le quartier administratif Clignancourt : il est difficile d’expliquer au propriétaire d’un 30m² au Sacré Cœur qu’il doit le louer au même prix qu’un 30m² porte de Clignancourt ».