Le marché de l'investissement immobilier reste stable tandis que les acheteurs continuent de rattraper leur retard en matière de répartition des risques contractuels.
Le marché européen des investissements immobiliers semble s'être largement remis des conséquences de la pandémie de Covid-19 en 2021. Par rapport à l'année précédente, marquée par la pandémie, l'investissement total a augmenté d'environ 15% pour atteindre quelque 270 Mrds€, marquant ainsi un retour au niveau d'avant la crise.
Les actifs logistiques se sont particulièrement bien portés l'année dernière, après avoir été au centre de l'attention des investisseurs en raison de leurs flux de revenus stables et de la croissance continue des achats en ligne. La demande des investisseurs internationaux a également augmenté en 2021, les transactions intra-européennes étant la règle. L'année 2021 a également été marquée par un nouveau record de transactions dans lesquelles les obligations de paiement de l'acheteur ont été garanties. En ce qui concerne la conception des contrats, la tendance favorable aux acheteurs s'est poursuivie, comme en témoigne notamment une diminution des clauses de minimis et omnibus ainsi que des plafonds.
Principales conclusions de la CMS Real Estate Deal Point Study 2022.
Pour la dernière édition de cette enquête sur le marché européen des transactions immobilières, le cabinet international CMS, rassemblant notamment des avocats spécialisés sur les aspects de droit commercial, a évalué plus de 2 200 contrats immobiliers pour lesquels il a fourni des conseils dans des pays d'Europe entre le début de 2010 et la fin de 2021. Les transactions sont classées comme « bureau », « commercial », « logistique », « résidentiel » ou « autre ».
« Les volumes d'investissement européens sont restés soutenus en 2021. Cela s'explique en partie par les conditions de crédit toujours favorables, et par l'absence persistante de sources de rendement alternatives. L'inflation, qui a poursuivi sa hausse en 2021, a également impacté la performance du marché immobilier et exercé une pression accrue sur les entrées de capitaux pour les investisseurs », explique Volker Zerr, avocat associé en droit immobilier et droit public de CMS Allemagne. « L'orientation de l'investissement immobilier en 2022 n’est toujours pas définie, notamment en raison de la guerre en Ukraine », poursuit-il.
Selon Benjamin Bill et Alexandre Delhaye, avocats associés respectivement en droit immobilier et en Corporate/M&A de CMS France : « Cette tendance générale constatée pour le marché européen est particulièrement partagée pour la France.
Si les montants des investissements en 2021 sont stables par rapport à ceux de 2020, les montants engagés en Bureau et Commerce ont ralenti alors que le marché des actifs industriels est en plein essor.
Nous constatons également une complexification des opérations et des négociations plus longues. Le marché français a pu montrer sa profondeur et la diversité pour les classes d’actifs et se positionne parmi les marchés les plus recherchés et performants d’Europe, aussi bien pour les investisseurs français qu’internationaux. »
Les actifs logistiques sont plus prisés que jamais
Les immeubles de bureaux ont été une classe d'actifs populaire en 2021 malgré toute l'incertitude entourant la pandémie de Covid-19, bien qu'une part de marché ait été perdue au profit de la logistique et du résidentiel. La légère tendance à la baisse des transactions concernant les bureaux, observée les années précédentes, s'est néanmoins poursuivie, leur part passant de 30% en 2020 à 19%. La raison de la baisse de la proportion de transactions dans le segment des bureaux est probablement double, combinant le manque de propriétés principales disponibles et l'incertitude actuelle concernant l'impact des modes de travail hybrides sur la demande d'espaces de bureaux.
En revanche, les classes d'actifs résidentiels et logistiques ont été particulièrement populaires en 2021, chacune avec une part de marché de 23%, contre respectivement 22 et 19% en 2020. L'un des facteurs clés de cette tendance est la stabilité des revenus générés par l'immobilier résidentiel et logistique, particulièrement attractif pour les investisseurs. Les actifs logistiques ont également bénéficié de la croissance continue des achats en ligne, dopée récemment par la pandémie de Covid-19 et la fermeture consécutive de magasins, entraînant un besoin accru de centres de livraison et de distribution.
Forte demande des investisseurs internationaux, principalement intra-européens
Les investisseurs internationaux ont de nouveau été plus actifs l'année dernière, contribuant pour 55% des transactions en 2021, contre 43% en 2020. En 2020, les investisseurs internationaux ont connu une période difficile, notamment en raison de l'impact de la pandémie de Covid-19. En raison des restrictions de déplacement associées, de nombreux investisseurs internationaux d'autres continents ont été contraints de reporter leurs transactions prévues. Le marché immobilier semble s'être remis de ces effets l'année dernière, avec un nouveau record de 55% de transactions impliquant des investisseurs étrangers. Toutefois, ces investisseurs étrangers provenaient principalement d'Europe ; le nombre de transactions intercontinentales est resté inférieur aux niveaux d'avant la pandémie en 2021.
Les vendeurs recherchent la sécurité
Une volonté accrue de sécurité de la part des vendeurs a continué à être observée en 2021. La part des transactions dans lesquelles des mesures ont été prises pour s'assurer que l'acheteur respecte ses obligations financières a encore augmenté en 2021. Cette tendance est cohérente avec l'année 2020, où un désir accru de sécurité de la part des vendeurs était déjà apparent. En revanche, une garantie a été consentie dans moins de 50% de l'ensemble des transactions entre 2015 et 2018. Le niveau élevé actuel est dû en partie à la pandémie de Covid-19, les vendeurs étant souvent incertains quant à la solvabilité future de l'acheteur.
Les acheteurs continuent de rattraper leur retard en matière d'allocation des risques contractuels
Les acheteurs ont pu encore rattraper leur retard en termes d'allocation des risques contractuels. La proportion de transactions avec clauses de minimis favorables au vendeur et clauses omnibus (c'est-à-dire des clauses prévoyant un seuil ou une limite minimale pour les demandes de garantie de l'acheteur) a stagné ou même légèrement diminué par rapport aux années précédentes. L'année précédente, après une baisse sensible, des accords visant à limiter la responsabilité ont été conclus dans 44% (clauses de minimis) et 41% (clauses omnibus) des cas. La part des transactions comportant une clause omnibus a de nouveau chuté, atteignant 32% en 2021. Comme en 2020, une clause de minimis a été incluse dans 44% des transactions analysées. Une tendance similaire a été observée dans les plafonds de responsabilité convenus par contrat. Alors que la proportion de transactions assorties d'un plafond dépassait largement 60 % dans certains cas jusqu'en 2018, le pourcentage de contrats assortis d'une responsabilité contractuelle maximale a légèrement diminué, passant de 56% en 2020 à 50%.
Volker Zerr conclut : « La tendance à la baisse des contrats visant à limiter la responsabilité montre que les acheteurs ont pu l'emporter plus souvent que les années précédentes. La tendance à des dispositions de plus en plus favorables aux vendeurs semble donc avoir été remis en question ».