L’immobilier sanitaire, médico-social et social figure parmi les premiers patrimoines bâtis de France avec environ 75 millions de m² pour les structures hospitalières et 30 à 40 millions de m² pour les établissements médico-sociaux. Plusieurs éléments le caractérisent :
- un patrimoine diversifié et hétérogène quant à la nature des biens (terrains, vignes, forêts, immeubles d’habitation, châteaux, manoirs, théâtres, etc.), à l’occupation (activité hospitalière, médico-sociale, logement, agricole) mais aussi quant au degré de vétusté (neuf ou ancien), et aux tailles différentes. Cette diversité découle naturellement de la diversité des activités, mais est également le fruit de l’histoire puisque de nombreux établissements ont bénéficié au cours des années de dons et de legs divers.
- un patrimoine atypique et emblématique par ses dimensions, son ancienneté, sa vocation passée, ses caractéristiques urbaines et architecturales, l’attachement qu’il suscite de par son histoire.
- un patrimoine contraint : les bâtiments anciens sont souvent classés ou inscrits, les biens relevant du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles, sauf mise en œuvre d’une procédure de déclassement.
- un patrimoine inadapté aux besoins actuels : obsolescence technique, localisation excluante, lieux d’hébergement ne correspondant plus à la vision, aux souhaits des personnes et aux modalités d’inclusion d’aujourd’hui.
Les questions immobilières sont de plus en plus au cœur des préoccupations des pouvoirs publics et des gestionnaires médico-sociaux et sanitaires. Plusieurs facteurs l’expliquent :
- La transformation de l’offre en cours promue ces dernières années par les pouvoirs publics se traduit par une atomisation et un « éclatement » des structures dites institutionnelles traditionnelles : fin des grands complexes, abandon ou transformation des internats traditionnels, diversification des habitats (ex : habitat partagé, habitat regroupé, coliving, résidence avec services), développement des plateformes médico-sociales : une demande de plus de « à la carte », de sur-mesure, hybridation (multi-usages) de l’immobilier afin de s’adapter à l’évolution des usages (ex : tiers-lieux).
- Les modes d’accompagnement évoluent, marqués par des enjeux d’innovation, favorisés par de nouveaux habitats (« plus inclusifs »), par des espaces de travail repensés de même que par une attention marquée à l’accueil du public et des bâtiments et espaces favorisant l’usage des nouvelles technologies (numérique, domotique, etc.).
- Les modes de travail évoluent avec le développement des actions en « télé » : télétravail, téléconsultation, télédiagnostic ; qui interrogent sur la typologie des espaces de travail, les évolutions engagées et celles restant à venir avec l’appui du numérique.
- Le Ségur de la Santé, prévoit un ambitieux plan d’aide à l’investissement dans le secteur médicosocial doté de 2,1 Mrds€ sur la période 2021-2025, dont 1,5 Mrd€ pour créer, rénover ou transformer des établissements médicosociaux, majoritairement des établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), mais aussi des résidences autonomie ou d’autres solutions pour l’accompagnement de la perte d’autonomie.
- Un renforcement des exigences environnementales sur les principes constructifs (bois, béton bas carbone, construction hors site, réemploi des matériaux), sur les normes et règlements (RE 2020, décret tertiaire, artificialisation des sols, etc.), sur la recherche de sobriété environnementale et urbanistique.
- Une exigence de maitrise des coûts promue par les autorités de contrôle et de tarification et la prise de conscience du potentiel de levier financier que l’immobilier peut représenter.
Cette nouvelle donne invite les décideurs du secteur à mieux prendre en compte la fonction immobilière dans leur stratégie, leur organisation et leur gestion. Matière complexe par excellence, l’immobilier revêt des différentes dimensions : stratégique, technique, opérationnelle, juridique et financière. Le montage de stratégies immobilières se professionnalise, se complexifie et nécessite le recours à des expertises toujours plus pointues et la structuration d’une vraie fonction dédiée (encore émergente dans le secteur).
Il est également nécessaire de bien comprendre et évoluer dans un environnement composé d’une multiplicité d’acteurs aux rationalités différentes : bailleurs, constructeurs, promoteurs, architectes, banquiers, élus, financeurs, etc.
C'est dans ce contexte en pleine évolution que Mazars a décidé d’engager une étude auprès d’organismes gestionnaires des secteurs social et médico-social afin de comprendre les réalités vécues et tendances observées, cerner le rapport des gestionnaires du secteur à la matière immobilière et identifier les principaux besoins et enjeux.