L’immobilier d’enseignement : un nouveau segment prometteur à l’épreuve des chocs actuels
Par Olivier Lutz, Directeur de l’Immobilier – QUAERO CAPITAL SA
Alors que les fonds thématiques prennent leur essor, le secteur de l’immobilier se décline en plusieurs segments plébiscités par les investisseurs. Si l’on retrouve déjà des placements disponibles dans l’immobilier de santé ou d’entreprise, l’immobilier d’éducation n’a fait son apparition que depuis peu, et reste encore méconnu du grand public malgré de nombreux avantages.
Un segment stimulé par l’environnement actuel et riche en opportunités
L’apprentissage gagne du terrain en France, et la pandémie n’a pas freiné cette tendance. Durant cette période, on a observé une hausse de 60 000 étudiants dans le système de l’enseignement supérieur. Avec ça, une surperformance nette des établissements privés en termes d’effectifs, à hauteur de 5-7% en moyenne, loin devant l’éducation publique, autour de 1-2% en moyenne. Corollaire de cette progression, l’enseignement supérieur privé s’inscrit dans une forme de compétition qui exige des écoles des locaux attractifs et à la pointe de la technologie. La majorité des grandes écoles de management est d’ailleurs sujette à des projets de déménagement ou de rénovation/transformation de leurs infrastructures, notamment pour prendre leur virage digital et rendre leurs locaux plus « verts »
Des besoins émergent aussi sous l’impulsion de la crise sanitaire, couplée à la montée en puissance des normes techniques. Celles-ci réclament en effet de s’adapter aux nouvelles exigences énergétiques et aux nouvelles manières d’enseigner. Le développement des cours par visioconférence, par exemple, implique une transformation des amphithéâtres pour les équiper d’appareils audio et vidéo. De même, on constate que les cours en présentiel se concentrent à présent sur du travail en groupe, d’où la nécessité de nouveaux espaces à faible capacité. Les besoins en infrastructures sont dès lors nombreux, et d’autant plus urgents qu’ils deviennent décisifs dans le succès des groupes scolaires.
Un univers de placements solide et résilient
Ce sous-secteur offre une piste de diversification originale par rapport à l’immobilier de bureau qui représente le segment de placement habituel, et dont de plus en plus de SCPI tentent de s’extraire. Un choix d’autant plus pertinent que l’immobilier d’enseignement est décorrélé des cycles économiques et permet ainsi une résilience face aux chocs exogènes. En effet, les loyers d’une structure éducative sont assurés tout au long de l’année puisque les établissements collectent les frais de scolarité en début d’année, et disposent ainsi de la trésorerie nécessaire. En découle une certaine pérennité financière, ainsi qu’une cyclicité anticipable et donc rassurante pour les investisseurs. Les étudiants bénéficient pour leur part d’aides qui sécurisent leurs capacités de paiement : bourses, prêts, alternance, etc.
Par ailleurs, ces investissements ne sont pas indexés sur les cours des matières premières (ou de l’énergie) et continuent à fonctionner même en cas de crise sur ces marchés. Ces caractéristiques ont permis aux établissements d’assurer leur activité lors de la crise de la Covid-19 et sous le coup de l’inflation durable.
Ce segment promet de nombreuses opportunités à mesure qu’il s’accroît alors que l’on observe une volonté croissante d’établir des clusters d’établissements dans le but de favoriser les synergies au sein d’un même campus. Certains groupes forment ainsi le projet de bâtir des campus multimarques, moins spécialisés que les parcs actuels mais susceptibles d’attirer des flux d’étudiants plus nombreux. Ainsi, ce secteur s’annonce porteur, et profite bien souvent d’un soutien des collectivités locales et donc de perspectives à long-terme.
Un univers d’investissement à forte valeur ESG
Investir dans l’immobilier d’enseignement, c’est contribuer à des locaux de qualité, qui offrent les meilleures conditions d’apprentissage aux étudiants et favorisent leur réussite académique. Comme évoqué précédemment, l’enseignement supérieur s’est ouvert à un vaste public issu de différentes catégories sociales ce qui en fait désormais un lieu d’inclusion et de formation pour tous. Une réalité qui est d’ailleurs contrôlée par l’examen d’indicateurs tels que le taux d’étudiants boursiers, le taux d’employabilité et les différents labels et accréditations obtenus. Les conditions d’investissement peuvent ensuite être ajustée au prisme des engagements prioritaires pour les acquéreurs : taux de mixité, ouverture à l’international, gouvernance de l’école, composantes écologiques des locaux, etc. Cela sans oublier que les investisseurs ont un droit de regard et de décision dans la gestion de l’établissement, leur permettant d’influencer cette dernière en fonction de leurs convictions.