2021, une année exceptionnelle pour l’immobilier haut de gamme dans la métropole lyonnaise
Au début de la période COVID, de nombreuses voix prévoyaient, pour Lyon et ses environs, des baisses de prix de l’immobilier de l’ordre de 10%. La résilience et la valeur refuge de l’immobilier ont fait mentir ces prédictions, puisque le marché a su conserver sa dynamique et atteindre de nouveaux sommets. « A Lyon, dès la fin du 1er confinement, les Français ont voulu « vivre mieux », mieux adapter leur logement à leur mode de vie. Cela s’est traduit par acheter plus grand, avec une pièce dédiée au télétravail pour les citadins ou la volonté d’avoir un extérieur » commente Gérald CHÂTEL, directeur associé de BARNES Lyon.
En 5 ans, le volume de vente de l’immobilier a augmenté de 39%
« Signe du dynamisme du marché immobilier de la Capitale des Gaules de 2020 à 2021, BARNES Lyon a vu son nombre d’appartements vendus augmenter de 13,4% et celui des maisons de 23,91% », observe Gérald CHÂTEL. Pour rappel, au niveau national, le nombre de transactions réalisées a augmenté de 15,5%, passant de 1 020 000 en 2020 à 1 178 000 en 2021. Sur l’ensemble du marché immobilier lyonnais, les prix observent, depuis 2016, une hausse annuelle comprise entre 8 et 11%. « Sur le secteur de l’immobilier haut de gamme, la hausse du prix atteint 44% sur ces 5 dernières années. En revanche, on observe une stabilisation des prix entre 2020 et 2021, avec seulement + 0,88 % sur le prix au m² pour les appartements à Lyon, avec une médiane à 6 966 €/m² et une augmentation de 1,91 % du prix médian d’une maison à Lyon ou dans sa banlieue, qui atteint 1 120 000 € », poursuit Gérald CHÂTEL. Pour avoir une idée du prix de l’immobilier de prestige, il faut en moyenne ajouter 30% à la fourchette moyenne du haut de gamme, soit environ 9 000 €/m² à Lyon. « Cette valeur reste une moyenne et peut être vite dépassée si le bien présente des caractéristiques rares et recherchées. Nous avons par exemple vendu un appartement en dernier étage avec une terrasse dans le 6e arrondissement à 13 759 €/m² », ajoute-t-il.
Dans un même département, l’écart de prix entre deux biens peut être considérable. En 2021, la maison la moins chère vendue par BARNES était à 320 000 € dans la commune de Blacé, une maison de hameau de 100 m² environ avec 3 chambres et un terrain de 145 m² tandis qu’une vente à plus de 5 000 000 d’euros a été réalisée à Caluire-et-Cuire pour une surface d’environ 500 m² sur un terrain de plus de 2 hectares.
Des acheteurs locaux
L’acheteur-type chez BARNES Lyon en 2021 était une personne physique (91%) de 48 ans, de nationalité française (94%) et qui achetait en couple (75%). « Lyon étant la 2e ville la plus chère de France, nous observons sur le marché du haut de gamme le même phénomène qu’à Paris, avec un marché de locaux (69% des acheteurs vivaient déjà dans le Rhône), qui peuvent profiter de la mécanique de l’achat-revente » explique Gérald CHÂTEL. « Nous sommes sur un marché d’utilisateurs et on parle de la « pierre coffre-fort ». Cela veut dire qu’on ne recherche plus le rendement à tout prix, mais plutôt une sécurisation de son investissement dans une ville reconnue pour avoir un marché de qualité », complète-t-il. Le dynamisme du marché lyonnais exclut tout risque de bulle immobilière, en dépit des hausses de prix observées ces dernières années.
Le marché locatif lyonnais reste stable
Tous logements confondus, le loyer moyen à Lyon en 2021 était compris entre 16 et 19 €/m², selon l’arrondissement, les plus chers étant les 1er, 2e et 6e arrondissements. Nous recommandons à nos clients-bailleurs de meubler leur bien car la demande est très forte et de qualité. « Concernant notre marché, nous observons une stabilisation du loyer moyen à 23 €/m² en 2021, contre 22 €/m² l’année précédente. L’encadrement des loyers étant appliqué sur deux communes de la Métropole, Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021, nous nous attendons à ce que les loyers restent légèrement en dessous de ces niveaux dans les prochaines années », analyse Gérald CHÂTEL.
Les investisseurs devront prendre en compte d’autres éléments. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) oblige la limitation du taux d’effort à 35% (assurance comprise), tandis que le reste à vivre n’est plus pris en compte ; certains investisseurs, faute d’avoir l’apport nécessaire, devront repousser leurs projets. « Nous conseillons également les propriétaires-bailleurs de procéder à la rénovation énergétique de leurs biens, afin de ne pas voir la valeur de leur patrimoine baisser, notamment avec la perspective cet été du gel des loyers des appartements classés F et G au nouveau DPE, qui sera suivi en 2028 d’une interdiction de louer ces biens », conclut-il.
