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[Etude] Bilan et perspectives des marchés immobiliers français

Les effets de la pandémie sur le marché immobilier français perdurent.
En 2020, les prises à bail de bureaux avaient atteint leur niveau le plus bas depuis 25 ans. En 2021, l’activité locative est nettement repartie à la hausse, culminant en fin d’année malgré la déferlante Omicron mais restant encore en deçà de ses performances d’avant crise. Du côté des commerces, la consommation des ménages a franchement rebondi en 2021, ce qui a permis au marché français de se redresser malgré des performances encore très inégales selon les types de formats, territoires et catégories de produits. Enfin, les volumes investis en immobilier d’entreprise ont légèrement diminué en 2021 pour atteindre leur niveau le plus bas depuis 2014. Toutefois, l’engouement pour certaines classes d’actifs comme la logistique, la résistance des régions ou encore l’appétit important des investisseurs étrangers ont démontré la capacité de résistance du marché français.

Knight Frank dresse le bilan des marchés en 2021 et livre quelques perspectives pour 2022.


I - Le marché des bureaux retrouve du tonus

Hausse de 32% de la demande placée
Après un début d’année encourageant, le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est progressivement redressé en 2021. « L’activité a culminé au 4e trimestre avec 607 000 m² de bureaux pris à bail contre 430 000 m² à la même période en 2020. L’année s’est ainsi achevée sur une note très positive, les volumes placés s’élevant à 1,88 million de m² sur l’ensemble de 2021 soit un rebond de 32% par rapport à 2020 » annonce Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France.

Rôle moteur des acteurs de l’innovation et du savoir
Les réductions de surfaces concernent la plupart des secteurs d’activité. Certains, plus impactés que d’autres, avaient déjà engagé la rationalisation de leur immobilier avant l’épidémie, à l’instar des grandes banques, des assureurs ou du secteur public. « La relative faiblesse des volumes commercialisés auprès des secteurs traditionnellement consommateurs de grandes surfaces a été partiellement compensée par le dynamisme d’autres types d’acteurs, dans le domaine de l’innovation et du savoir notamment » explique Guillaume Raquillet. De fait, de nombreuses surfaces ont été louées en 2021 par des représentants de la French Tech (LEDGER, VOODOO, etc.), des incubateurs (CAMPUS CYBER, PARISANTE CAMPUS, etc.) et des acteurs de l’enseignement supérieur.

Le QCA a dépassé son niveau d’avant crise
Dans la capitale, les volumes placés se sont élevés à près de 790 000 m² en 2021, soit une hausse de 47% sur un an. Avec 430 000 m² pris à bail, la progression est particulièrement importante dans le QCA (+73%), qui est aussi le seul secteur d’Ile-de-France avec La Défense à avoir amélioré son résultat de 2019 (+12%). « Le QCA a très bien résisté à la crise sanitaire, qui a accru la demande pour des bureaux prime, parfaitement accessibles et situés dans des quartiers animés, à l’heure où les facteurs RH et RSE sont de plus en plus cruciaux. Le quartier central des affaires a également bénéficié de la richesse de son tissu économique, abritant des entreprises de secteurs très variés parmi lesquels plusieurs n’ont pas ou peu souffert de l’épidémie. Outre celle des entreprises de la Tech, qui ont progressivement repris leur expansion lors d’une année marquée par des levées de fonds record, le QCA a aussi profité de la forte demande de secteurs captifs comme la finance ou les avocats », détaille Guillaume Raquillet.

Un bon cru pour La Défense
Si, à La Défense, les volumes placés en 2021 reculent de 10% sur un an du fait de la signature en 2020 de la transaction TOTAL (125 000 m² dans « The Link »), ils sont légèrement supérieurs de 5% à la moyenne des cinq années précédant la crise sanitaire. 11 opérations supérieures à 5 000 m² y ont été signées l’an passé contre trois en 2020 et cinq en 2019. Le rebond du marché de La Défense n’est pas une surprise : le quartier d’affaires a su tirer son épingle du jeu grâce au très bon rapport qualité-prix de son offre de bureaux, qui lui a permis d’attirer des utilisateurs originaires de Paris et de secteurs voisins.

Des poches importantes de disponibilités en 2022
A la fin du 4e trimestre 2021, l’offre immédiate totalisait 4,04 millions de m² en Ile-de-France. En un an, 465 000 m² de bureaux se sont ainsi ajoutés au volume de l’offre disponible (+13%). La situation s’est toutefois stabilisée au 2nd semestre grâce à la décélération des livraisons de bureaux disponibles et au rebond des commercialisations. Le taux de vacance est désormais de 7,3% contre 6,5% un an auparavant.

Un nouvel élan pour la transformation des bureaux en logements
L’abondance de l’offre récemment livrée ou à venir en Ile-de-France complique l’écoulement des biens les moins adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs. La question de l’avenir des bureaux obsolètes devient d’autant plus centrale qu’ils représentent une part importante du parc tertiaire francilien. Les surfaces disponibles depuis plus de quatre ans en Ile-de-France représentent ainsi 1,3 million de m² à la fin de 2021, soit un peu plus de 30% du volume total de l’offre. « Les difficultés d’écoulement croissantes de nombreuses offres de bureaux expliquent l’intérêt d’un nombre croissant d’opérateurs pour la transformation en logements à l’heure où l’offre résidentielle reste nettement insuffisante et où l’objectif de lutte contre l’étalement urbain se fait de plus en plus pressant. Si les changements d’usage ne sont pas toujours aisés, les conversions connaissent ainsi un nouvel élan que l’année 2022 devrait sans doute confirmer » conclut Guillaume Raquillet.

II - Pourquoi il faut croire en l’avenir du commerce physique

- La consommation a remarquablement résisté à la crise sanitaire
Après avoir chuté de 7,2% sur un an en 2020, la consommation des ménages a rebondi de plus de 4% en 2021, sur fond d’accélération de l’activité économique et de nette progression du pouvoir d’achat. Les ventes en ligne ne sont pas les seules à avoir bénéficié de cette embellie. Ainsi, l’épidémie a eu un impact plus modéré sur l’évolution des ventes en magasin, les commerces non essentiels n’ayant pas été contraints de fermer aussi longtemps qu’en 2020. Malgré la déferlante Omicron, les perspectives pour les mois à venir restent positives

- La grande majorité des enseignes placées en redressement ont été reprises
En 2020, le premier confinement s’était accompagné d’une vague importante de procédures de redressement. Celles-ci ont été moins nombreuses en 2021, avec 15 enseignes placées en redressement contre une trentaine en 2020. En outre, la grande majorité des enseignes concernées depuis 2020 par une procédure ont déjà été reprises (62% du nombre total).

- La France a attiré plus de nouvelles enseignes étrangères
Bon indicateur de l’attractivité du marché français, le nombre d’enseignes étrangères ouvrant un premier magasin dans l’Hexagone est reparti à la hausse en 2021. Ainsi, 38 arrivées ont été recensées l’an passé, soit cinq de plus qu’en 2020.

- Plusieurs acteurs récents ou en plein essor prennent le relais de secteurs moins dynamiques 
L’expansion du quick commerce est une des manifestations évidentes des mutations du commerce à Paris. Elle n’en est pas la seule illustration, le marché immobilier des commerces bénéficiant aussi de la demande d’autres secteurs en plein essor (seconde main, mobilités douces, etc.) et du développement de secteurs moins récents mais également dynamiques (restauration rapide, cabinets médicaux, etc.).

- Les taux de vacance ont commencé à diminuer sur certains axes prime parisiens
La reprise de la consommation, le dynamisme de certaines activités et la baisse parfois conséquente des loyers ont contribué à la réduction du taux de vacance de certains grands axes parisiens. « La baisse concerne des rues dont les difficultés remontaient à plusieurs années, comme la rue de Rennes, dont le taux de vacance est passé de 10 % à la fin 2020 à moins de 8% un an plus tard, ou la rue de Rivoli, où celui-ci est désormais inférieur à 9% contre près de 13% fin 2020 », indique Antoine Salmon.

- Les groupes de luxe préparent le retour de la clientèle internationale
« 32 boutiques de luxe ont ouvert en 2021 à Paris après 29 en 2020, contre 45 en moyenne lors des cinq années précédant la crise sanitaire. Un rebond des ouvertures paraît peu probable en 2022 au vu des projets en cours de finalisation et du nombre limité de créations de nouvelles boutiques », annonce Antoine Salmon, directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France

- La périphérie confirme son dynamisme
Les zones commerciales de périphérie ont confirmé en 2021 leur capacité de résistance. Cette tendance se prolongera en 2022, d’autant que le renforcement récent du télétravail accentuera le report de la consommation des Français près de leur domicile. La périphérie mettra aussi à profit ses nombreux atouts (surfaces de grande taille, charges et loyers plus modérés, accessibilité aisée, etc.) pour continuer à attirer les enseignes de centre-ville ou de centre commercial cherchant à optimiser leur réseau de magasins et à réduire leurs coûts immobiliers.

- La baisse des nouveaux développements limite la pression sur les sites existants
En 2020, le volume des inaugurations de m² de centres commerciaux avait diminué de 16% sur un an et celui des retail parks de 54%, illustrant les difficultés de commercialisation de certains projets et les retards occasionnés par les périodes de confinement. La tendance baissière s’est confirmée l’an passé pour les centres commerciaux. « Moins de 100 000 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en France l’an passé contre 130 000 m² en 2020 et 330 000 m² en 2016 » annonce Antoine Grignon. En 2021, le volume des ouvertures de retail parks a quant à lui progressé de 39% en un an grâce aux livraisons initialement attendues en 2020 (« Shopping Promenade Cœur d’Alsace », « Shopping Promenade Claye-Souilly », etc.). Toutefois, la baisse est de 28% par rapport à la moyenne des cinq années précédant la crise sanitaire.

- Les actifs obsolètes recèlent un potentiel de transformation
Les difficultés rencontrées par certains ensembles commerciaux posent la question du devenir des biens les moins adaptés aux nouvelles tendances de consommation ou les plus fragilisés par la concurrence d’autres commerces. Si quelques projets de conversion en logements, bureaux ou sites dédiés à la logistique du dernier kilomètre sont à l’étude, les changements d’usage restent néanmoins assez rares.

- Métavers : le meilleur des deux mondes ?
L’émergence du métavers a été l’un des phénomènes marquants de la fin de 2021. Permettant aux marques d’expérimenter de nouvelles façons de communiquer et de distribuer leurs produits, cet univers parallèle est annoncé comme un nouveau moyen de s’adapter aux changements de profils des consommateurs.

« L’avenir du métavers est encore difficile à cerner. Pour l’instant, l’émergence de ce phénomène n’annonce pas la mort du commerce physique. Il est plutôt le signe d’une accélération de la phygitalisation du commerce, mouvement de fond à l’œuvre depuis plusieurs années et tirant parti du meilleur des deux mondes, le réel et le virtuel », conclut Antoine Grignon.


III - Investissement : reprise attendue en 2022

Baisse limitée des volumes investis
Après un 1er semestre 2021 assez terne, l’activité s’est nettement accélérée en fin d’année sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise. « Un peu plus de 10 milliards d’euros ont été investis au 4e trimestre 2021 en France, soit une hausse de 74% sur un trimestre et de 11% par rapport à la même période en 2020. L’année 2021 s’est ainsi achevée sur une note positive, malgré des perspectives assombries par la propagation fulgurante du variant Omicron » annonce Matthieu Garreaud, co-directeur du département Investissement de Knight Frank France.

Bureaux : une domination moins écrasante
Les bureaux, qui représentaient encore 70% des sommes engagées dans l’Hexagone en 2019 puis 69% en 2020, n’en ont concentré que 62% en 2021, soit 15,5 milliards d’euros environ. La chute est de 15% sur un an, malgré par la finalisation de plusieurs grandes transactions au 4e trimestre, en Ile-de-France comme en province. Toutefois, il convient de distinguer les marchés régionaux de celui de l’Ile-de-France. Ainsi, les bureaux ont fait mieux que résister en région avec hausse de 4% sur un an.

Année record pour le marché de l’immobilier industriel
Le recul des bureaux tranche avec la performance exceptionnelle de l’immobilier industriel. « Avec près de 6,5 milliards d’euros investis en 2021 dans l’Hexagone, soit une hausse de 75% sur un an, les actifs industriels captent 26% de l’ensemble des sommes engagées sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Il s’agit d’un record historique, dépassant de 21% le précédent pic de 2019 », annonce Antoine Grignon, Co-Directeur du département Investissement chez Knight Frank France. « Si les entrepôts XXL restent le moteur de l’activité, l’année 2021 a aussi été marquée par la percée de la logistique du dernier kilomètre, avec la réalisation de plusieurs ventes de portefeuilles mixtes et de messagerie illustrant la forte demande de grands fonds internationaux, anglo-saxons et asiatiques en particulier » poursuit Antoine Grignon.

Commerces : la périphérie sous les feux des projecteurs
Comme les bureaux, les commerces ont vu leur activité nettement ralentir l’an passé. « Près de 3,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des commerces en 2021, soit une forte baisse de près de 30% en un an et un niveau au plus bas depuis 2009 », annonce Antoine Grignon. Cette chute importante confirme l’impact de la crise sanitaire sur les commerces, pénalisés par l’attentisme des investisseurs et le nombre limité de grandes transactions. Néanmoins, l’activité s’est nettement redressée au 2nd semestre 2021, avec 2,2 milliards d’euros investis sur la période contre 970 millions environ au 1er semestre.   

La France dans le Top 5 des principales destinations mondiales
La baisse modérée des sommes engagées en France en 2021 s’explique notamment par le dynamisme des investissements étrangers. « L’an passé, les investisseurs étrangers ont investi plus de 11 milliards d’euros en France, soit une légère hausse de 6% par rapport à 2020 permettant à notre pays de conserver sa place dans le Top 5 des marchés mondiaux captant le plus d’investissements transfrontaliers. Dans le même temps, les montants investis dans l’Hexagone par des Français ont diminué de 16%, ces derniers ne représentant plus que 54% de l’activité contre 60% un an auparavant », indique Matthieu Garreaud.

IV - Quelles perspectives pour le marché français de l’investissement en 2022 ?

Le marché français repartira à la hausse en 2022, même si la déferlante Omicron pourrait temporairement ralentir la reprise. Les actifs tertiaires resteront la première cible des investisseurs étrangers qui, comme l’an passé, renforceront également leur position sur le marché de la logistique. Cette forte demande ainsi que le rebond prévisible des acteurs domestiques continueront d’exercer une pression baissière sur les taux de rendement prime. Le spread restera toutefois favorable au compartiment immobilier du fait de politiques monétaires accommodantes.

En dehors du segment prime, l’activité devrait également rebondir grâce au réétalonnage progressif des valeurs et à l’accélération des stratégies value-added de certains investisseurs. « Les changements d’usage et la réversibilité des actifs seront deux des principaux thèmes de 2022 sur le marché français de l’investissement, illustrant la montée en puissance des critères d’investissement durable et l’impact de la crise sanitaire sur les stratégies d’allocation. Les investisseurs renforceront également leur exposition au logement, à l’immobilier de santé et au résidentiel géré afin de poursuivre la diversification de leur patrimoine », conclut Matthieu Garreaud.

 

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