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[Etude] Le dynamisme retrouvé de l’immobilier d’entreprise

CBRE, réagit aux chiffres Immostat du 4ème trimestre 2021.

Malgré la crise sanitaire qui dure, les entreprises ont appris à s’adapter et la reprise ne semble désormais plus entravée par les vagues épidémiques. L’activité économique très positive avec des créations d’emplois nettes influent directement sur les besoins immobiliers.

Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties de CBRE dressent ici le bilan de ce 4ème trimestre et se projettent pour l’année 2022.

La demande placée de bureaux en Ile-de-France a atteint 1,85 M de m² sur l’ensemble de l’année 2021, soit une hausse de 32% par rapport à 2020. Le 4ème trimestre 2021 a été particulièrement dynamique avec 631 000 m² placés confirmant la reprise.

« Si le télétravail impacte objectivement les réflexions sur le nombre de m² nécessaires, la croissance des entreprises permet malgré tout de compenser le niveau d’activité, avec même, dans le scope de certaines d’entre elles, l’anticipation de la hausse de leurs effectifs à court et moyen terme », déclare Alexandre Fontaine.

Et dans cette course à l’attraction des talents, les recherches se portent sur les secteurs géographiques de référence. Ainsi, Paris, La Défense et plusieurs marchés du Croissant Ouest ont enregistré de bons voire de très bons niveaux d’activité au cours du 4ème trimestre 2021.  « L’activité dans Paris QCA a progressé de façon impressionnante tout au long de l’année. Les volumes placés aux 3ème et 4ème trimestre sont supérieurs à la moyenne trimestrielle de ces 10 dernières années ! Et La Défense a également performé avec 205 000 m² placés en 2021, un niveau supérieur à la moyenne décennale », souligne-t-il.

Le retour des grandes transactions se confirme

Ce sont 56 transactions > 5 000 m² qui ont ainsi été recensées dont 20 sur le seul 4ème trimestre. Elles portent majoritairement sur des surfaces < 10 000 m², avec encore très peu de transactions > 20 000 m². « Ce segment de marché réagit toujours plus tardivement aux cycles économiques et immobiliers, mais ces chiffres démontrent le regain de confiance des grandes entreprises qui est un signal extrêmement positif pour démarrer l’année 2022 de façon optimiste », ajoute-t-il.

Après avoir progressé tout au long de 2020 et début 2021, le volume d’offre immédiate aura été globalement à l’étal au cours du 2ème semestre 2021, atteignant 4 M de m² au 31 décembre 2021. Le stock immédiat se comprime à nouveau dans Paris intra-muros, et la tension est encore plus vive sur l’offre de qualité. Le corolaire est la hausse des loyers faciaux prime qui se poursuit dans Paris. En périphérie, la situation est hétérogène mais le stock immédiat est globalement orienté à la hausse, alimenté à la fois par des libérations de surfaces et des livraisons au fil des trimestres.

« Les recherches des utilisateurs s’orientent sur les secteurs d’affaires identifiés, accessibles, dans un environnement urbain attractif ainsi que sur des immeubles de qualité. Si les capacités financières des entreprises ne sont pas extensibles, elles sont prêtes à accepter des loyers un peu plus élevés pour accompagner leur croissance, grâce à la flexibilité que le télétravail permet », conclut Alexandre Fontaine.

Le rebond du marché de l’investissement se poursuit

Au total, ce sont près de 25 Mrds€ investis en immobilier d’entreprise (bureaux, I&L, Retail) soit une baisse globale annuelle de l’ordre de 10%.  Au cours du dernier trimestre, 10,3 Mrds€ ont été investis contre 5,9 Mrds€ le trimestre précédent, grâce notamment au dynamisme des grandes opérations (> 100 M€). « Les différentes opérations initiées ont pu se concrétiser grâce aux liquidités disponibles importantes, à une amélioration de la conjoncture économique, la confirmation de la reprise du marché locatif et dans un contexte où la prime de risque est toujours attractive » souligne Nicolas Verdillon.

En bureaux, les investisseurs très en recherche d’actifs core

Le segment des bureaux a également été très touché par la pandémie, face notamment aux incertitudes de l’impact du télétravail. La chute a été encore plus conséquente sur le marché francilien, avec un peu moins de 13 Mrds€ investis (- 22% sur un an). Les marchés en régions, ont pu rattraper leur retard atteignant 3 Mrds€ (+12% sur 1 an), avec pour rappel 4 Mrds€ investis en 2019, une année record.  « Plus averses au risque, les investisseurs adoptent des stratégies de recentrage, en se positionnant davantage sur des actifs prime et / ou core. A l’inverse, cela reste compliqué pour les actifs à risque et localisés en dehors des secteurs établis, et notamment à travers l’accès à la dette pour financer des acquisitions en value add » précise-t-il.

Le segment industriel continue d’atteindre des volumes historiquement élevés, avec 6,6 Mds € investis, soit supérieurs à l’année 2019 (6,2 Mds €), qui était déjà une année record. « Cette classe d’actif a représenté un peu plus de 25 % de l’ensemble investi en immobilier banalisé, du jamais vu ! Ce sont notamment les portefeuilles d’envergure, souvent pan-européens, qui continuent de porter ce marché, l’agressivité des taux confirment par ailleurs l’appétit des investisseurs, malgré une offre qui reste limitée », déclare Nicolas Verdillon.

Malgré cette période de crise, quelques transactions ont pu se concrétiser en Retail, avec 3 Mrds €.  « Les investisseurs continuent de se positionner sur des formats de type high street prime, les surfaces alimentaires (hypermarchés et supermarchés) ou encore les retail parks rassurant par leurs niveaux de loyers » ajoute-t-il.  La résilience en période de crise de ces actifs confirme l’attrait des investisseurs pour ces formats.

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