Depuis novembre 2020, 28 fonds immobiliers ont obtenu la labellisation ISR, un label jusque-là réservé aux valeurs mobilières et qui a pu faire l’objet de controverses et d’accusations de greenwashing par le passé. Or, la réglementation s’est étoffée et oblige désormais les sociétés de gestion à une forte transparence et au suivi d’indicateurs de performance extra-financiers si elles souhaitent conserver leur label. Difficile de tricher donc… Le label ISR représente ainsi une réelle aide à la décision pour les épargnants en quête d’investissements responsables qui permettra à terme d’accélérer la transition écologique et l’impact social de l’immobilier.
L’analyse de Estelle Ginefri, Responsable RSE et innovation chez Foncière Magellan
L’investissement responsable suscite l’engouement des épargnants qui orientent leurs capitaux sur les placements durables pour répondre aux enjeux sociétaux et climatiques. Selon l’AFG, l’investissement responsable représentait 1 860 Mrds€ à fin 2019 avec des sociétés de gestion qui s’impliquent de plus en plus, en prenant en compte les critères ESG dans la constitution et la gestion de leurs fonds.
Un label strict pouvant être retiré en cas de non-respect des objectifs
Dès 2016, la France s’est dotée d’un cadre pour certifier les fonds durables avec la création du label ISR. Depuis, 870 fonds représentant un encours de 693 Mrds€ affichent le label, qui s’est élargi en novembre 2020 aux fonds immobiliers (SCPI et OPCI). 28 fonds immobiliers disposent désormais du label pour un encours de 23 Mrds€. L’éligibilité au label ISR passe par le respect d’un cahier des charges couplé à une obligation de reporting auprès des investisseurs, pour mesurer l’atteinte des objectifs ISR par le fonds.
Pour les fonds immobiliers ISR, la société de gestion doit en amont de la labellisation définir une stratégie d’investissement intégrant les 3 piliers ESG. Si chaque gestionnaire a la possibilité de pondérer ces 3 piliers au regard de la stratégie du fonds, en privilégiant un des piliers, il a toutefois des objectifs minimums à atteindre pour chacun des trois piliers. En général, les fonds immobiliers privilégient le pilier environnemental avec une approche Best-in-Progress pour rénover ou réhabiliter le parc immobilier existant, dont une part significative est fortement émettrice de gaz à effet de serre.
Mais les fonds immobiliers peuvent également adopter une approche Best-in-Class visant à maintenir la performance des actifs sur le long terme notamment lorsqu’il s’agit d’actifs neufs ou récents. Quelle que soit l’approche adoptée, le gestionnaire se doit de mettre en place un plan d’amélioration sur 3 ans avec des objectifs minimaux à atteindre sur chacun des piliers ESG qui sont traduits au sein d’une grille d’évaluation intégrant un certain nombre de critères extra-financiers. Ensuite, il a l’obligation de publier des reportings annuels auprès des investisseurs présentant l’amélioration de ces critères extra-financiers (publié sur le site internet et dans la documentation règlementaire).
Contrôlé chaque année pour suivre l’avancement de ce plan d’amélioration, le gestionnaire sera réaudité au terme d’une période de 3 ans et le label ISR pourra lui être retiré en cas de non-atteinte des objectifs fixés.
Une législation volontaire et une transparence croissante de l’investissement durable
Ce renforcement de la transparence se définit aussi au niveau européen avec l’application en mars 2021 du Règlement Disclosure qui oblige les acteurs financiers à communiquer sur les incidences négatives de leurs décisions d’investissement. Ce texte sera complété en janvier 2022 avec l’application progressive du règlement Taxonomie. Ce dernier texte pose véritablement les jalons de la stratégie verte de l’Union Européenne en proposant un cadre pour évaluer la durabilité de chaque activité. La Taxonomie, dont des arbitrages doivent encore se faire dans les prochains mois, oblige les acteurs financiers à structurer leur offre de produits responsables par une standardisation au niveau européen. L’intérêt est double : une transparence accrue des produits financiers qui permet aux épargnants d’effectuer des choix éclairés dans leurs décisions d’investissement et de manière indirecte lutter contre les pratiques de « greenwashing » appliquées par certains acteurs de la finance pour commercialiser leurs produits.
Côté immobilier, à partir de janvier 2022, les promoteurs devront appliquer la réglementation environnementale 2020 qui vise à améliorer la performance énergétique et carbone des bâtiments. Cette nouvelle réglementation renforce la RT 2012 et sera complétée dès septembre 2022 par le dispositif éco-énergies tertiaire particulièrement engageant pour le parc existant. La réglementation se renforce et contraint les promoteurs et gestionnaires à repenser leur rapport à la construction et à la maintenance en privilégiant, par exemple, des matériaux plus écologiques et des actions de rénovation du bâti. Les sociétés de gestion doivent continuer à être proactives dans l’élaboration de leur plan d’amélioration des bâtiments existants et dans leur choix d’acquisition de bâtiments neufs, afin d’offrir de la performance et du sens aux épargnants, de plus en plus soucieux de la transition écologique et de l’impact social de leurs investissements.
Mais un travail d’éducation encore à faire auprès des investisseurs
Selon une étude Opinion Way de 2021, les Français se montrent soucieux des enjeux liés au dérèglement climatique. 76% déclarent ainsi que l’impact des placements sur l’environnement est un sujet important. Or, seuls un tiers des Français auraient une bonne image de la finance responsable. Ce constat tend à montrer une certaine méfiance des Français en partie liée au manque d’éducation financière, mais aussi aux différents scandales qui secouent régulièrement le monde de la finance.
Pourtant, ils peuvent aujourd’hui participer activement au financement de la transition de notre modèle de développement en orientant leur épargne vers les placements durables. Dans cet objectif, la directive européenne MIF II devrait permettre de mieux évaluer l’appétence des investisseurs sur les critères extra-financiers, de la même manière qu’on évalue leur appétence au risque. Mais, il va être important de mener un travail éducatif pour sensibiliser les particuliers à la finance responsable en proposant des outils pédagogiques tels que des podcasts ou des vidéos de vulgarisation destinés à expliquer le rôle majeur de la finance et de l’immobilier dans la transition vers un monde plus durable. L’attribution et le fonctionnement du label ISR doivent également être détaillés.
Ce travail de sensibilisation passe par la formation des conseillers financiers qui font l’interface entre les gestionnaires et les épargnants. Il est nécessaire de les accompagner en leur assurant un niveau de connaissances suffisant pour aiguiller les particuliers dans leurs choix d’investissement. L’AMF propose un module de formation sur la finance verte accessible à tous. Bref, beaucoup de choses sont encore à faire pour donner ou redonner confiance aux investisseurs et faire connaître ce label ISR qui reflète un engagement réel en faveur d’une finance et d’investissements plus responsables !