Par Alfred de Crépy, Directeur de la Gestion chez LIFENTO
L’immobilier de santé attire les investisseurs à la recherche de performance et de diversification, au moment où les opérateurs accélèrent leur développement et leur concentration. La responsabilité des gestionnaires de fonds et foncières est alors de construire une classe d’actif à la fois utile, croissante, solide et in fine attractive pour l’épargne privée.
Depuis la pandémie, les regards se sont tournés vers la santé. Les besoins en santé sont croissants avec d’une part le vieillissement des populations en Europe et d’autre part les avancées technologiques qui détectent plus de pathologies. D’ici 2060, l’OCDE estime que les coûts des soins de longue durée avec notamment les enjeux de dépendance des seniors, pourraient s’élever jusqu’à 5 % du PIB contre moins de 2% aujourd’hui en Europe.
Par conséquent, les infrastructures sanitaires ont besoin d’être développées. On estime par exemple qu’il faut créer 500 000 lits d’EHPAD en Europe pour faire face aux besoins d’ici 2030. Les financements publics sont alors les bienvenus, avec notamment 9,4 Mrds€ débloqués par l’Union Européenne depuis 2020, ainsi que l’épargne privée pour atteindre ces objectifs de développement.
Un marché à dimension européenne
Bien que disposant d’actifs diversifiés (hôpitaux, cliniques, Ehpad, centres de santé, ...), le marché français de l’immobilier de santé reste un marché limité avec des transactions annuelles inférieures à 1 Mrd€. Il se caractérise, en outre, par une forte concentration des opérateurs qui sont souvent propriétaires de leur immobilier. De fait, les opportunités sont davantage présentes dans les pays européens voisins, là où les transactions avoisinent les 8 Mrds€ sur un marché plus atomisé et dominé par des acteurs de petite taille qu’ils soient à but lucratif ou non.
D’autant que certains pays souffrent d’un sous-équipement notoire et de qualité variable. En Italie par exemple, la pandémie a mis en évidence le sous-financement structurel des infrastructures sanitaires. Malgré une culture plus familiale, le vieillissement des Italiens impose aux autorités de favoriser l’investissement massif dans les maisons de retraite médicalisées pour assurer la prise en charge des seniors dépendants sur l’ensemble du territoire. Même constat en Espagne et au Portugal.
Le partenariat opérateur-investisseur immobilier, clef du développement de cette typologie d’actif
Les opérateurs de santé opèrent un mouvement de fond en se concentrant pour réaliser des économies d'échelle. Dans cette optique, pour alléger le coût financier de ce développement, ils cherchent à extérioriser leurs murs auprès de partenaires de long terme en signant des baux dont la durée peut aller jusqu’à 30 ans (selon les contextes et les pays), ce qui est un facteur de stabilité et assure des revenus prévisibles aux fonds d’investissements.
Aujourd’hui, il y a donc une forte convergence d’intérêt entre d’une part les opérateurs et d’autre part les investisseurs en immobilier. Les gestionnaires de fonds doivent savoir saisir cette opportunité pour constituer des portefeuilles européens de qualité à la triple condition d’élargir leur sourcing à des acteurs de moyenne taille en fort développement du secteur lucratif ou non, d’être extrêmement vigilants sur la qualité opérationnelle des établissements visés et d’insérer dans les baux des clauses protectrices pour le propriétaire des murs. Les fonds peuvent alors efficacement se prémunir contre les risques spécifiques de cette classe d’actif immobilier : le détachement possible de l’autorisation délivrée par l’autorité de santé et le risque lié au changement de réglementation.
Pour ce qui est de la qualité opérationnelle des établissements, celle-ci doit être analysée de façon à la fois extra-financière et financière. En ce qui concerne le financier, le taux d’effort (loyer/chiffre d’affaires) devra en particulier rester limité. Ce ratio varie de 8 à 12% pour les cliniques et jusqu’à 15% pour les Ehpad, ce qui reste faible en comparaison à d’autres classes d’actifs comme l’hôtellerie ou les résidences gérées. L’analyse extra-financière nécessite, elle, à la fois une compétence spécifique de l’équipe d’investissement et une transparence sans faille du côté opérateur.
Ces partenariats de long terme basés sur la transparence et la qualité permettront d’offrir aux investisseurs finaux - privés ou institutionnels - une classe d’actif diversifiante, responsable et sécurisée. Le succès dans leur gestion des fonds spécialisés jouera alors un rôle majeur dans l’extension de cette classe d’actif, contribuant ainsi au financement des besoins d’infrastructure de santé.